十年樓市兩茫茫：北京再次申奧成功 新一輪房地產(chǎn)升勢？

    2001年7月14日，北京申奧成功的第二天，身在莫斯科的王石說，北京申奧成功，受影響最大的是房地產(chǎn)業(yè)。歷史經(jīng)驗表明，奧運級別的體育賽事將帶來大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，而自2003年開始，中國房地產(chǎn)市場進入“黃金十年”。

    14年后，北京再次獲得了2022年冬奧會主辦權(quán)。又一場國際體育賽事的舉辦，將給北京及周邊區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)帶來哪些機會？能否造就新一輪房地產(chǎn)升勢？

    繼2008年成功舉辦第29屆夏季奧運會之后，北京與張家口再次獲得2022年第24屆冬奧會主辦權(quán)。屆時，北京將成為世界上第一個既舉辦夏季奧運會，又舉辦冬季奧運會的城市。

    大型運動會不僅是體育的盛宴，更是地產(chǎn)資本的狂歡。2001年7月13日，北京獲得2008年夏季奧運會主辦權(quán)，年底成立組委會，奧運準備工作啟動。2002年12月3日，上海獲得2010年世博會主辦權(quán)，次年上海世博會籌備工作正式啟動。而2003年，正是國內(nèi)房地產(chǎn)市場“黃金十年”的起點，這僅僅是巧合嗎？北京再次申奧成功，能否造就新一輪房地產(chǎn)升勢？

黃金時代

“需求+政策”雙重驅(qū)動

    國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1991~2013年，全國商品房（資料、團購、論壇）平均銷售價格從786元/平方米上漲到6237元/平方米，上漲了6.94倍，年復(fù)合增長率達10.16%。

    從2003年起，房地產(chǎn)市場更呈現(xiàn)出前所未有的繁榮。2004~2013年間，全國商品房平均銷售價格由2778元/平方米上漲到6237元/平方米，年復(fù)合增長率達11.57%，超過1991年以來整個時期平均水平1.41個百分點。

    盡管自2005年起，為抑制市場過熱的勢頭，房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺，一度被戲稱為“十年九調(diào)”，但這十年依然成為房地產(chǎn)市場發(fā)展最活躍的時期。

    財富證券研究發(fā)展中心分析師王群向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，房地產(chǎn)“黃金十年”歸根結(jié)底還是“需求增長+政策指引”共同作用的結(jié)果。

    “中國在實施住房市場化改革之前，城鎮(zhèn)居民住房實行實物分配制度。然而，相當長時間內(nèi)國家對住房建設(shè)的投資規(guī)模都比較低，明顯滯后于居民對住房的需求，導(dǎo)致城鎮(zhèn)住房供給嚴重不足”，王群認為，隨著中國購房人口群體增加以及人口從農(nóng)村向城鎮(zhèn)流動，民眾對城鎮(zhèn)住房的需求進一步增長，在住房需求積壓、購房人口增加、農(nóng)村人口向城市流動等因素疊加下，房地產(chǎn)需求端不斷膨脹。

    與此同時，過去十年，在中國經(jīng)濟的“三駕馬車”中，投資一直是重點。房地產(chǎn)業(yè)由于具有產(chǎn)業(yè)鏈長和行業(yè)面寬的特征，對整體經(jīng)濟發(fā)展具有明顯的拉動作用。

    財富證券的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1991~2013年，房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重由6.01%增長到19.27%，尤其是2000年以來，這一比例保持在17.05%~19.84%，房地產(chǎn)也長期被定位為中國經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。

白銀時代

普漲結(jié)束，分化加劇

    然而，牛市總有終結(jié)的一日。

    2014年，房地產(chǎn)市場在沒有任何調(diào)控政策的背景下出現(xiàn)深度調(diào)整。盡管自2015年二季度起市場逐步回暖，但在多位行業(yè)人士看來，與2003年相比，支持房地產(chǎn)“黃金十年”的兩個關(guān)鍵因素——需求與政策正悄然發(fā)生改變。

    新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，經(jīng)歷了“黃金十年”，房地產(chǎn)需求已經(jīng)得到了較為充分的釋放，城鎮(zhèn)居民對住房的需求正在下降，供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

    財富證券的統(tǒng)計顯示，在目前世界主要國家中，人均居住面積最高的是美國，達到67平方米，這與其地廣人稀的特點有關(guān)，其他國家的人均居住面積均在40平方米以下。2013年，中國城市人均住宅建筑面積達到34.7平方米，已經(jīng)明顯高于日本等國的水平，與法國、英國的差距也不到1個百分點，這意味著中國城市人均居住面積的上升空間有限。

    王群表示，25~44歲的人口群體是中國房地產(chǎn)市場的主要消費群體。2004~2013年，該群體人口占總?cè)丝诘谋戎赜?4.33%下降至32.57%。以20~39歲、15~34歲、10~29歲和5~24歲的人口群體數(shù)量來推測未來5年、10年、15年和20年后的購房人口比重，測算結(jié)果分別是31.97%、30.57%、28.33%和25.58%，說明中國購房主力人口比重將逐步下降。

    但在供應(yīng)層面，由于土地的過量供應(yīng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)庫存居高不下。根據(jù)歐陽捷的預(yù)計，如果加上在建面積與土地儲備，僅存量房地產(chǎn)便需要6年時間來消化，這意味著即使未來3~5年地方政府不再出讓土地，也可以保證市場的足夠供應(yīng)。

    至于在政策層面，歐陽捷預(yù)計，伴隨經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級，經(jīng)濟增長模式將逐步由投資驅(qū)動向消費驅(qū)動轉(zhuǎn)變。但由于新經(jīng)濟增長點的形成還需要時間來培育，為了保持整體經(jīng)濟穩(wěn)定增長，政府將繼續(xù)采取措施維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，這也是自2014年以來國家相繼出臺多項政策來刺激房地產(chǎn)的主要原因。

    綜合上述因素，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)將難以持續(xù)過去的繁華，增長拐點已至，行業(yè)將進入中速而穩(wěn)定發(fā)展的“白銀時代（資料、團購、論壇）”，房價普漲的時代終結(jié)，市場將出現(xiàn)明顯分化。

未來機會

掘金城鎮(zhèn)化、社區(qū)服務(wù)

    盡管房地產(chǎn)“黃金時代”已經(jīng)終結(jié)，但在“白銀時代”，房企仍有大把機會。

    “首先，中國仍處于城鎮(zhèn)化階段，據(jù)測算，每年還將釋放出10億平方米的基本住房需求，這依然是一塊很大的蛋糕”，歐陽捷向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，根據(jù)國務(wù)院去年發(fā)布的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略規(guī)劃，到2020年要將常住人口城鎮(zhèn)化率從當前的53.7%提高到60%左右，實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶，這將帶來巨大的住房需求。

    但歐陽捷提醒，隨著人均住房面積超過33平方米，面積改善型需求將大幅下降，剩下的是品質(zhì)改善型需求。在房價單邊上漲時代終結(jié)的背景下，房子的商品屬性會更加明顯，誰的產(chǎn)品品質(zhì)好，誰就能搶到有限的客戶，這將更加考驗房企的“內(nèi)功”。

    區(qū)域一體化是另一個機遇。王群認為，區(qū)域一體化在促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的同時，還能協(xié)調(diào)各城市間的產(chǎn)業(yè)布局，并促進人口的轉(zhuǎn)移，從而為房地產(chǎn)帶來新的機會。