房地產(chǎn)稅真的要來(lái)了 你關(guān)心的這些事將有答案

    據(jù)悉，目前房地產(chǎn)稅法草案正由全國(guó)人大預(yù)工委牽頭抓緊起草，財(cái)政部配合立法。財(cái)政部財(cái)科所原所長(zhǎng)賈康介紹，草案經(jīng)過(guò)人大審議通過(guò)后會(huì)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，如果意見(jiàn)較多，將再進(jìn)行二審和三審。按之前的立法慣例，一般的立法草案審議三次后就可表決通過(guò)。

    中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院稅收研究室主任張斌認(rèn)為，在立法和改革過(guò)程中，需處理好房地產(chǎn)稅對(duì)樓市短期沖擊與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系、處理好房地產(chǎn)稅與土地增值稅等其他稅費(fèi)的關(guān)系等。此外，開(kāi)征時(shí)機(jī)、如何開(kāi)征、要不要設(shè)“免征額”等都是爭(zhēng)議焦點(diǎn)。

    對(duì)于房地產(chǎn)稅法出臺(tái)的時(shí)間表，中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅金融法研究所教授施正文比較樂(lè)觀。他判斷，寫入本屆人大五年立法規(guī)劃，意味著有可能會(huì)在2017年底前獲得通過(guò)。當(dāng)然，專家們也表示，立法完成并不一定與開(kāi)征房地產(chǎn)稅同步，這個(gè)需要看法律的具體規(guī)定。

房地產(chǎn)稅將怎么征？

    早在2014年10月，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉就在《求是》雜志撰文表示，要加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。總的方向是，在保障基本居住需求的基礎(chǔ)上，對(duì)城鄉(xiāng)個(gè)人住房和工商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)籌考慮稅收與收費(fèi)等因素，合理設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，使房地產(chǎn)稅逐步成為地方財(cái)政持續(xù)穩(wěn)定的收入來(lái)源。

    目前房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、建筑安裝營(yíng)業(yè)稅及附征城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅和印花稅；交易環(huán)節(jié)，賣方銷售需繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及附征的城建稅和教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅。

    這就有一個(gè)問(wèn)題：現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)內(nèi)容繁復(fù)，現(xiàn)階段保有環(huán)節(jié)幾乎沒(méi)有稅收。之前歷次調(diào)控均以交易環(huán)節(jié)稅收為主，促進(jìn)住房資源合理配置效果不夠明顯。除保有環(huán)節(jié)稅收外，現(xiàn)階段交易環(huán)節(jié)稅收重在調(diào)節(jié)賣方。在供求關(guān)系緊張的市場(chǎng)環(huán)境下，賣方承擔(dān)的稅負(fù)基本轉(zhuǎn)嫁至買方，增加了中低收入人群和自住等合理需求的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，偏離了調(diào)控方向。

那么，以后的房地產(chǎn)稅將怎么征？

    施正文表示，房地產(chǎn)稅改革路徑的大框架已基本成形，主要是把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并成為新的房地產(chǎn)稅，增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，以房地產(chǎn)的評(píng)估值為征稅基礎(chǔ)。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日也表示，房地產(chǎn)稅改革要把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來(lái)，已確定無(wú)疑。

    從上述思路中我們能看出房地產(chǎn)稅改革的路徑，就是在房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)總體不變的前提下，適當(dāng)提高保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

會(huì)不會(huì)增加老百姓負(fù)擔(dān)？

    老百姓最為關(guān)心的是，房地產(chǎn)稅開(kāi)征之后，稅收負(fù)擔(dān)會(huì)不會(huì)增加？

    賈康認(rèn)為，房地產(chǎn)稅會(huì)影響稅負(fù)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)利益相關(guān)者的預(yù)期，優(yōu)化設(shè)計(jì)后會(huì)產(chǎn)生一定的正面效應(yīng)。一方面可以將以往開(kāi)征的多種間接稅負(fù)擔(dān)并入房地產(chǎn)稅稅種，減少大多數(shù)老百姓的稅收負(fù)擔(dān)；另一方面，作為直接稅，房地產(chǎn)稅的稅負(fù)不能輕易轉(zhuǎn)嫁給別人。

    在為大多數(shù)老百姓減負(fù)這一觀點(diǎn)上，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)研究院院長(zhǎng)王雍君表示贊同。他認(rèn)為，房地產(chǎn)稅開(kāi)征將會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)稅收體系作出調(diào)整，最終目的是降低居民稅負(fù)。

    重慶、上海開(kāi)征房產(chǎn)稅的試點(diǎn)情況，也可為這個(gè)答案提供一定佐證。2011年1月28日，上海、重慶兩市作為試點(diǎn)城市開(kāi)始房產(chǎn)稅征收。從實(shí)施方案看，在上海，家庭人均住房建筑面積少于60平方米的，給予免稅；在重慶，納稅人在房產(chǎn)稅征收施行前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米，新購(gòu)的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。這些規(guī)定，實(shí)際上將大部分的老百姓“排除”出了繳稅群體。

    據(jù)了解，針對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)稅改革，對(duì)基本生活住房不收稅、超過(guò)基本標(biāo)準(zhǔn)才收稅，也已成為業(yè)界共識(shí)。

房地產(chǎn)稅會(huì)成降房?jī)r(jià)利器嗎？

    房?jī)r(jià)一直是公眾關(guān)心的話題，不少人都盼望房地產(chǎn)稅推出后能降低房?jī)r(jià)。那么開(kāi)征房地產(chǎn)稅會(huì)成為降房?jī)r(jià)的利器嗎？

    對(duì)此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)稅確實(shí)能在一定程度上抑制持有多套房，但卻非打壓房?jī)r(jià)的利器。據(jù)專家介紹，從發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)看，美國(guó)推出房產(chǎn)稅主要是為了增加地方政府財(cái)政收入，德國(guó)開(kāi)征房產(chǎn)稅則主要是調(diào)節(jié)收入分配，這些國(guó)家推出房產(chǎn)稅后，都沒(méi)有帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降的局面。而從上海、重慶的試點(diǎn)情況看，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭也沒(méi)有得到根本遏制。

    專家指出，決定房?jī)r(jià)最根本的因素還是供求關(guān)系。因此，對(duì)于有自住需求的購(gòu)房者，不必過(guò)多考慮未來(lái)房地產(chǎn)稅的問(wèn)題，只要價(jià)格合適就可以擇機(jī)購(gòu)買。而對(duì)于那些有投資投機(jī)購(gòu)房需求的人，則需要認(rèn)真考慮未來(lái)房地產(chǎn)稅推出后，對(duì)于持有成本和投資收益的影響。