住建部出手嚴(yán)打開發(fā)商捂盤 提前發(fā)房號違規(guī)

    據(jù)媒體報道，北京一些開發(fā)商開始坐立不安：以前樓盤銷售慣用的收錢“排號”手段，被建設(shè)部門指為違規(guī)銷售。開發(fā)商如果囤房、抬高房價，將面臨被清理資質(zhì)的風(fēng)險。

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(以下簡稱“住建部”)11月中旬發(fā)出了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)銷售有關(guān)問題的通知》(以下簡稱《通知》)。這份《通知》是住建部調(diào)研已久后，果斷出手干預(yù)市場的表現(xiàn)?！锻ㄖ钒l(fā)出之后，各地開始落實(shí)。北京市住建委對各地市場上房地產(chǎn)銷售備案工作作出嚴(yán)格規(guī)定。同時，查處捂盤囤房行為。11月下旬，北京市住建委介入調(diào)查中信城二期，其在沒有獲得預(yù)售證的情況下，提前發(fā)放房號和接受預(yù)訂金的行為被指為違規(guī)銷售。

    目前北京、上海等一線城市的房價水平，超過了2007年最高值。一路高漲的北京房價，是否也與2007年底一樣，遭遇緊縮性調(diào)控政策出臺？

    開發(fā)商定價有術(shù)

    據(jù)安居客機(jī)構(gòu)一份統(tǒng)計報告，北京市11月份四環(huán)內(nèi)樓盤新盤平均開盤房價達(dá)到了2萬元/平方米，五環(huán)內(nèi)達(dá)到了1.6萬元/平方米。11月21日，位于北京西四環(huán)的“大成郡”樓盤終于“開盤”，而在半年前，家住北京海淀區(qū)的季女士就開始“排號”。排在100號之內(nèi)，本次開盤推出了149套房子，季女士想應(yīng)該可以挑上一套房子。然而，當(dāng)天她在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)開發(fā)商放出去了5239個號。

    今年3月份該樓盤開盤時才16500元/平方米，剛過半年，開盤價格跳到了均價2.4萬元/平方米。即使這樣，5239：149的比例，搖到誰，誰都像中大獎一樣欣然交錢。149套房子仍然被搶購一空。開發(fā)商放話，下一期房子開盤，要賣到3.5萬元/平方米。地還是那塊地，開發(fā)商還是那家開發(fā)商，房子還是那樣的房子，季女士納悶：憑什么半年就漲七八千元/平方米？“大成郡”項目銷售相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說，很多家庭怕排不上號，一家買了10-20個號，最后實(shí)際參與排號買房的家庭是1700-1800組家庭。而且，排號只有3天，沒有收錢。上述銷售負(fù)責(zé)人還說，“大成郡”在各項指標(biāo)上都沒有創(chuàng)下“最高”：其對面一處樓盤，年初房價9000元/平方米，現(xiàn)在賣價26000元/平方米；北五環(huán)外一處樓盤，只有400套房子，卻放出了8000個房號。

    季女士這樣的遭遇，是北京樓盤銷售中常見現(xiàn)象。萬科北京公司銷售總監(jiān)肖勁說，開發(fā)商開盤之前，先由一些中介機(jī)構(gòu)帶“看房團(tuán)”來簽意向，行業(yè)內(nèi)被稱為“蓄水”。就好比筑水壩一樣，先蓄積足夠的水，然后突然打開水壩，泄洪而下的購買力，會將每套房子買走。

    除了“蓄水”外，開發(fā)商還有很多種方法來抬高房價。例如，北京西三環(huán)某樓盤，已經(jīng)開始“單雙層”賣樓：先拿出100套單層的房子，放出200個號，順利賣完；再開出100套雙層房子，每平方米調(diào)高3000元價格。道理很簡單：雙層的房號比單層房號吉利。

    北師大學(xué)房地產(chǎn)研究所副主任王宏新表示，目前供不應(yīng)求的情況下，開發(fā)商定價模式會帶來房價不理智上漲。

    “少量存房”原則

    記者獲得了上述住建部《通知》內(nèi)容。在商品房預(yù)售管理上，該《通知》要求各地在受理開發(fā)商申報的項目預(yù)售申請時，原則上不得分層、分單位申請。必須按照整個項目申請。對于開發(fā)規(guī)模較大，實(shí)行分期開發(fā)、分期交付的項目，才可以按照分期開發(fā)的規(guī)模申請預(yù)售許可。

    上述安居客機(jī)構(gòu)人士指出，2008年底，很多地方政府出臺穩(wěn)定樓市政策中，允許開發(fā)商分期、小規(guī)模獲得預(yù)售證，是一個普遍的現(xiàn)象。當(dāng)時，市場情況不好，開發(fā)商拿了預(yù)售證之后也賣不出去，還會引來銀行催款。于是，很多地方允許開發(fā)商按照自己愿意的銷售規(guī)模申請預(yù)售證。而在今天房地產(chǎn)市場行情很火爆的情況下，這就成了開發(fā)商捂盤手段。

    住建部在下發(fā)《通知》同時，將上海市7月下發(fā)的《商品房銷售方案備案暫行規(guī)定》給各地學(xué)習(xí)，希望各地借鑒上海經(jīng)驗，也推行商品房銷售方案備案管理。記者拿到一份上海市的《暫定規(guī)定》，其中明確提出，開發(fā)商在上報銷售方案的時候，對于自留、自用的房屋應(yīng)該依照“少量、合理”的原則進(jìn)行確定。開發(fā)商需要將銷售方案進(jìn)行備案，如果不按照獲得建委部門認(rèn)可的銷售方案進(jìn)行銷售，則可被認(rèn)定為捂盤。

    與此同時，國土部也在嚴(yán)查囤地。一個重要手段是：在新的土地出讓合同當(dāng)中，規(guī)定了竣工日期。這與銷售方案備案制有異曲同工之處。對于不辦理銷售方案備案的企業(yè)，上海市的《暫定規(guī)定》當(dāng)中提出，將以停止辦理開發(fā)商項目所有權(quán)手續(xù)等事項為懲罰措施。上海易居研究院楊紅旭說，上海在房價上漲較快的2007年推出了單個樓盤取得預(yù)售證面積不得少于3萬平方米的政策。后來，該政策執(zhí)行效果未如預(yù)期?！稌憾ㄒ?guī)定》又再次重申這個問題，是政府對開發(fā)商捂盤、囤盤進(jìn)行打擊的表現(xiàn)。