任志強拐點論遭質(zhì)疑 僅以房價難判斷市場走勢

    房價數(shù)據(jù)持續(xù)走高、投資客再現(xiàn)、政府部門發(fā)聲控制高房價，這一連串的事實片段放在一起，似乎正是樓市上演V型反轉(zhuǎn)的故事前奏。

    原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長任志強近日表示，2014年這一輪房價下降的拐點已經(jīng)出現(xiàn)，換句話說，該輪房地產(chǎn)調(diào)整已完成V字形的低谷，后面將是上升階段。

    中國指數(shù)研究院公布的7月百城房價數(shù)據(jù)顯示，2015年7月全國100個城市新建住宅平均價格為10685元/平方米，環(huán)比上漲0.54%，換句話說，百城房價連漲三個月，同比雖然仍處下跌區(qū)間，但跌幅較6月收窄1.32個百分點。

    “單從數(shù)據(jù)上來看，今年6月份以來的樓市數(shù)據(jù)表現(xiàn)確實出現(xiàn)了回暖趨勢。但實際上，如今的市場已經(jīng)在內(nèi)在特征上出現(xiàn)了與以往截然不同的變化，僅從房價數(shù)據(jù)仍難以判斷市場走勢。”國務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人對《華夏時報》記者表示。

市場熱度直追2012年

    在7月份的樓市表現(xiàn)上，北京的風(fēng)頭蓋過了深圳。

    鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月份，北京新建商品住宅（含保障房、自住房）網(wǎng)簽量為13324套，環(huán)比上漲42%?？鄢Ｕ戏俊⒆宰》亢?，純商品住宅成交7440套，環(huán)比上漲15.9%，比2014、2013年同期分別上漲164.5%、23.7%。

    “受北京市政府東遷的消息影響，通州樓市在7月份升溫明顯，開發(fā)商開始惜售，并出現(xiàn)了投資者一次性購買近20套房產(chǎn)的現(xiàn)象。這說明購房者對市場的信心已經(jīng)逐漸恢復(fù)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

    對此，已經(jīng)長時間沒有面向市場發(fā)聲的北京市住建委日前表態(tài)，將加強對在售項目的檢查以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊捂盤惜售、虛假宣傳和惡意哄抬房價的行為。

    “政府部門的表態(tài)從某種程度上說，其實是坐實了樓市反轉(zhuǎn)的走勢，給市場帶來了繼續(xù)升溫的心理預(yù)期。”北京一大型房企營銷總監(jiān)對記者表示。

    “自北京樓市實行限購以來，2011-2015年月度純商品住宅成交量多數(shù)在7000套以下，連市場較熱房價漲幅較快的2012年，月均成交量僅為7571套。而今年7月的純商品住宅成交已經(jīng)達到7440套，可以看出，當(dāng)前市場的熱度接近2012年。”鏈家地產(chǎn)一位分析人士表示。

    除北京外，今年7月份，其他一線城市和部分二線熱點城市也出現(xiàn)了房價上漲的趨勢。中指院數(shù)據(jù)顯示，一線城市中深圳上漲9.73%；北京上漲1.49%；上海上漲1.16%。此外，武漢、南京、杭州等二線城市房價也都有所上漲，逐漸表現(xiàn)出“止跌企穩(wěn)”的趨勢。

    今年上半年，樓市一線城市與二三四線城市的明顯分化曾成為業(yè)內(nèi)判斷“樓市上漲難以持續(xù)”的重要依據(jù)。不過，任志強對此也相對樂觀，他認(rèn)為，“在今年下半年，二三線城市的房地產(chǎn)市場將受一線城市帶動，呈現(xiàn)穩(wěn)定上漲的態(tài)勢。”

    “從7月的市場表示來看，整個長三角區(qū)域的市場都出現(xiàn)了恢復(fù)性上漲，與前幾個月相比，市場信心明顯提高，庫存壓力也明顯得到緩解。”杭州一位機構(gòu)負(fù)責(zé)人對記者表示。

    “雖然現(xiàn)在一線和二線主要城市的房價在上漲，似乎市場在回暖，但整體來看離真正回暖還差得很遠(yuǎn)，因為中國樓市已經(jīng)從供不應(yīng)求到了供大于求的階段，房價大幅上漲已經(jīng)不存在基礎(chǔ)和可能。” 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，今年下半年，當(dāng)前庫存去化周期在15-20個月之間的城市，庫存去化周期將回落至15個月以下，去庫存的壓力將進一步減輕。但其他供地量偏大與庫存量偏大、庫存去化周期在20個月以上的城市仍然面臨去庫存壓力，大部分三四線城市房價則難以上漲。

“判斷拐點為時過早”

    “目前的市場回暖有多重原因，一方面由于股市動蕩，以及央行降息等政策影響，一部分資金進入樓市，使得市場成交放量；另一方面，北京等城市出現(xiàn)的部分利好消息帶動了當(dāng)?shù)丶爸苓吺袌龅某山弧?rdquo;上述國務(wù)院發(fā)展研究中心負(fù)責(zé)人指出，也就是說，當(dāng)前的大部分利好因素仍屬于短期影響因素，促使樓市長期回暖的條件仍不充分。

    實際上，與上半年樓市持續(xù)升溫相悖的是土地市場的冷靜。

    中指院發(fā)布的最新土地數(shù)據(jù)顯示，7月份，全國300城市的賣地總額為1486億元，環(huán)比減少17%，同比減少31%。

“這樣的表現(xiàn)并不正常，”上述北京市大型房企營銷總監(jiān)表示，這說明從總體來看，開發(fā)商的投資信心仍顯不足，仍處在遷延觀望的時期。

    一直以來，樓市回暖的“副作用”是土地市場升溫明顯，“面粉價貴”使得樓市持續(xù)升溫，這是開發(fā)商以及政府部門在樓市回暖后的一貫表現(xiàn)。

    從往年經(jīng)驗來看，2007年樓市強勢走高，當(dāng)年土地市場上就出現(xiàn)了多個“地王”；而到2012年全國樓市再次向好時，2013年下半年和2014年初也出現(xiàn)了房企拿地的密集期，2013年也成為“地王”年。

    然而，樓市和地市的互推作用并未在2015年得到延續(xù)，從今年來看，樓市的持續(xù)回暖并未傳導(dǎo)至土地市場。全聯(lián)房地產(chǎn)商會提供的數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積僅為0.57億平方米，同比減少34.8%，比上季度降幅擴大近2%，創(chuàng)歷史新低。

    “現(xiàn)在北京等一線城市的土地市場風(fēng)險很高，土地價格過高必然帶來項目收益偏低的風(fēng)險，并直接影響房企拿地積極性。而地價相對較低的二三線城市，開發(fā)商現(xiàn)在也不敢輕易出手拿地，因為這類城市往往存在庫存偏高的壓力。”萬科集團(北京公司董事長劉肖指出。

    “目前判斷全國樓市出現(xiàn)反轉(zhuǎn)拐點仍然為時過早，”張宏偉表示，因為從目前來看，當(dāng)前的樓市回暖難以持續(xù)，從資金情況來看，今年房企資金寬裕度仍然偏緊，融資難度仍相對較大。業(yè)內(nèi)人士分析，部分房企已經(jīng)把資金杠桿作用發(fā)揮到極致，借用基金、信托等方式來拿地，再通過高周轉(zhuǎn)的方式對沖前期的融資風(fēng)險，一旦市場風(fēng)向轉(zhuǎn)變，公司資金鏈會受到極大挑戰(zhàn)。