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李嘉誠拋售背后的三大秘密 并非看空內(nèi)地樓市

2015-08-06 09:23:21 【 瀏覽字號:

    近幾年李嘉誠多次出售內(nèi)地物業(yè),是多種因素綜合的結(jié)果,不宜簡單的理解為:李超人嚴(yán)重看空內(nèi)地樓市、認(rèn)定存在房價大泡沫,因此而提前逃離這個市場。

    近日,有消息稱李嘉誠擬轉(zhuǎn)手內(nèi)地一大型綜合體:世紀(jì)匯。這個位于浦東陸家嘴的商辦類項(xiàng)目,總建面36萬平米,地段一流,位于東方路世紀(jì)大道路口,四條地鐵站上蓋,擬以7萬元單價,約200億總價轉(zhuǎn)手。

    近幾年,李嘉誠頻頻出售內(nèi)地物業(yè),據(jù)不完全統(tǒng)計,如果世紀(jì)匯出售,包括超市、港口、能源等其他資產(chǎn),近三年套現(xiàn)國內(nèi)資產(chǎn)金額達(dá)到上千億,而旗下公司期間沒有新增投資。作為亞洲首富和傳統(tǒng)地產(chǎn)大佬,李嘉誠每次出售國內(nèi)大型物業(yè),總會引發(fā)媒體熱議。比如,2013年71.6億元出售上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心,2013年26億元出售廣州西城都薈廣場,2014年72億元出售北京盈科中心。

    李嘉誠為什么頻頻賣掉內(nèi)地物業(yè)?是否真的看空內(nèi)地樓市?其實(shí),李嘉誠代表了一批港資房地產(chǎn)商,過去20多年,他們在內(nèi)地樓市的命運(yùn)與際遇,已經(jīng)發(fā)生了重大變化。借此事件,筆者分析如下。

    其一,地價太高。近幾年,李嘉誠基本上沒在內(nèi)地拿地。重要原因之一,地價太高。大型港資房企,過去多年一直布局一線城市和少數(shù)核心二線城市。但近幾年這幾個城市的房價與地價持續(xù)快速上漲,而且地價漲幅高于房價。尤其是2011年之后,三四線城市持續(xù)低迷,大開發(fā)商被迫調(diào)整布局戰(zhàn)略,重歸一線城市,宅地竟?fàn)幃惓<ち遥?ldquo;面粉貴過面包”成為常態(tài)。風(fēng)險防控意識強(qiáng)的港資房企,根本沒辦法在公開市場上獲得地塊。

    其二,囤地不易。大家如果細(xì)心觀察就會發(fā)現(xiàn),大型港資開發(fā)商在內(nèi)地的很多項(xiàng)目,尤其是大型項(xiàng)目,常常需要開發(fā)很多年,其開發(fā)周期遠(yuǎn)長于行業(yè)平均水平。就拿世紀(jì)匯說事,2004年以1.2萬元樓面價獲得,10年過去了,仍未竣工,一個商場和兩幢辦公樓,項(xiàng)目規(guī)模并不算特別大。如此優(yōu)質(zhì)地段,如今地價都超5萬元了。過去多年,李嘉誠們的部分項(xiàng)目,常被媒體質(zhì)疑囤地。但是,近幾年大陸的土地調(diào)控與管理趨嚴(yán),項(xiàng)目久拖不建,或建而不成,政府越來越難以忍受了。

    其三,優(yōu)勢不再。上世紀(jì)90年代,內(nèi)地城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā),缺資金、缺經(jīng)驗(yàn)、缺技術(shù),當(dāng)時港資開發(fā)商都是市長書記們的座上賓,招商引資的重點(diǎn)客戶。因此,港企常常能以非常優(yōu)惠的地價與其他條件,獲得優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。而1998年房改之后,內(nèi)地房地產(chǎn)市場快速發(fā)展,培育和催生了一批內(nèi)地大型房企,尤其近三五年,萬科、綠地、恒大、中海、保利等迅猛發(fā)展,如今地產(chǎn)巨頭俱樂部中,已基本見不到傳統(tǒng)港商的身影。除了在商辦類持有物業(yè)方面仍有少許優(yōu)勢外,傳統(tǒng)港企原來擁有的比較優(yōu)勢已經(jīng)消失。

    綜上所述,隨著我國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展,隨著內(nèi)地一批優(yōu)質(zhì)房企的壯大,隨著土地出讓與管理的嚴(yán)格化、規(guī)范化,隨著一線城市地價快速上漲,隨著房地產(chǎn)黃金十年逝去、行業(yè)利潤率不斷下滑,包括李嘉誠在內(nèi)的諸多傳統(tǒng)港資開發(fā)商,已經(jīng)沒辦法在內(nèi)地繼續(xù)購地、開發(fā),項(xiàng)目越來越少,經(jīng)營規(guī)模必然持續(xù)萎縮,機(jī)構(gòu)與團(tuán)隊(duì)配置也必然壓縮。即便是優(yōu)質(zhì)物業(yè),持有經(jīng)營的價值,相比以前也顯著下降。

    這只是房地產(chǎn)領(lǐng)域的內(nèi)因,而李嘉誠的賣房、撤資,可能還涉及房地產(chǎn)之外的因素。比如,中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài),經(jīng)濟(jì)由高增長進(jìn)入中增長,內(nèi)地投資機(jī)會與價值,相比之前10-20年減少了。再如,新一屆政府致力于深化改革、大力反腐,政商關(guān)系與格局發(fā)生重大變化。還有,李嘉誠一直是多元化、跨國化發(fā)展,房地產(chǎn)只是產(chǎn)業(yè)之一,收縮內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù),做大其他業(yè)務(wù),加大在英國等國際投資,也屬正常。

    總之,近幾年李嘉誠多次出售內(nèi)地物業(yè),是多種因素綜合的結(jié)果,不宜簡單的理解為:李超人嚴(yán)重看空內(nèi)地樓市、認(rèn)定存在房價大泡沫,因此而提前逃離這個市場。李嘉誠在內(nèi)地房地產(chǎn)市場中20多年,由風(fēng)起云涌到風(fēng)輕云淡,由笑傲江湖到退隱江湖,其實(shí)也是一面鏡子,映射出中國房地產(chǎn)業(yè)由孩童,一步步長成少年,現(xiàn)在已步入青年甚至是中年。

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