中國步入存量房時(shí)代 二手房市場(chǎng)將崛起

    未來十年,中國的房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)完成增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)的過渡，二手房將取代新房占據(jù)交易市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。從國際對(duì)比來看，二手房的全面崛起也是必然趨勢(shì)。美國、英國、法國、澳大利亞已經(jīng)是二手房主導(dǎo)的市場(chǎng)，這四個(gè)國家二手房成交分別是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍、3.5倍。盡管日本二手房只有新房的0.6倍，首都圈和近畿圈的二手房市場(chǎng)活躍度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出全國水平，分別達(dá)3倍和1.9倍。

二手房市場(chǎng)爆發(fā)的條件

    那么，一個(gè)自然的問題便是：二手房爆發(fā)的條件和時(shí)點(diǎn)是什么？為何不同國家的二手房市場(chǎng)發(fā)育程度存在明顯的差異？這里的答案在于三個(gè)方面：

    第一，業(yè)主自有房屋的存量規(guī)模，它決定多少房子可以流通。這是一個(gè)前提條件，只有房屋自有率達(dá)到一定水平，業(yè)主自有的房屋存量足夠大，才能為二手房的出售和出租市場(chǎng)提供支撐。這里，美國和英國二手房市場(chǎng)的鮮明對(duì)照可以提供參考。

    從美國經(jīng)驗(yàn)來看，盡管1880年之后美國的經(jīng)紀(jì)行業(yè)已經(jīng)萌芽，但是直到1950年才開始真正意義上蓬勃發(fā)展，于1980年之后才日漸成熟。探究事實(shí)的真相，可以發(fā)現(xiàn)：1950年，新房市場(chǎng)經(jīng)歷1940年代的大發(fā)展之后，房屋新開工和房屋存量逐步趨于穩(wěn)定，且住房自有率超過60%，并長期維持在這一水平之上。這三個(gè)事件疊加在一起，加之美國1950年代之后的大規(guī)模郊區(qū)化和人口流動(dòng)浪潮，導(dǎo)致美國存量房屋的流通率開始大幅上升，二手房市場(chǎng)逐步取代新房市場(chǎng)成為主導(dǎo)性力量，二手房交易占比長期保持在80%以上，從而直接驅(qū)動(dòng)了經(jīng)紀(jì)行業(yè)從小變大的快速成長過程。

    作為一個(gè)對(duì)照，英國二手房市場(chǎng)則崛起于20世紀(jì)80年代，這里的內(nèi)在原因是英國的房屋自有率一直偏低，直到1980年代之后，才上升到60%以上。深層次的研究發(fā)現(xiàn)，與美國相比，英國政府歷史上對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)程度極深，曾經(jīng)超過50%的房屋由政府提供，英國家庭的房屋自有率上升的速度極其緩慢，也有不太可能形成一個(gè)房屋流通的二手房市場(chǎng)。從數(shù)據(jù)上看，1959-1964年間，英國約1/3的房屋是市政委員會(huì)所建，直到1971年，英國業(yè)主自住的房屋還不到50%。直到1983年，撒切爾領(lǐng)導(dǎo)的更加激進(jìn)的保守黨推選住房制度改革，把議會(huì)的房屋廉價(jià)出售給150萬工人家庭，以此來確保越來越多的英國人有自己的房子。1981年，英國自有住房者增加到54%，10年之后，進(jìn)一步上升為67%。自有房數(shù)量由1980年的1100萬套，上升到今天的1800萬套左右，這才為英國二手房市場(chǎng)的快速成長奠定合適的土壤。

    第二，存量房屋的質(zhì)量能否滿足住房需求，如果質(zhì)量較差，則很難進(jìn)入市場(chǎng)，住房需求仍由新房滿足。美國二手房市場(chǎng)之所以如此龐大，每年有500萬套左右的交易量，在很大程度上是因?yàn)槊绹姆课萁Y(jié)構(gòu)以獨(dú)棟別墅為主，在大多數(shù)情況下，這些房屋能夠滿足人們改善住房的需求。相比較而言，日本二手房市場(chǎng)之所以相對(duì)遲緩，部分原因是在于日本的存量房屋質(zhì)量較差，面積較小，無法滿足增量需求。

    第三，人口流動(dòng)和住房轉(zhuǎn)換的頻率，這從根本上決定房屋流通率以及二手房的空間。二手房交易市場(chǎng)，美國房屋流通率的歷史平均水平在4.5%，高峰時(shí)期曾高達(dá)6%，考慮到美國的房屋存量達(dá)1.2億套，4.5%的流通率意味著每年成交的二手房可達(dá)540萬套。二手房出租市場(chǎng)，美國的出租市場(chǎng)住房換手率高達(dá)30%，是交易市場(chǎng)房屋流通率的6倍。

    美國的二手房交易和二手房出租市場(chǎng)之所以出現(xiàn)極高的流通率，在本質(zhì)上是因?yàn)槊绹娜丝诹鲃?dòng)性極強(qiáng)，住房需求轉(zhuǎn)換的頻率極高。1940年代之后，美國的郊區(qū)化趨勢(shì)到來，郊區(qū)人口增長率曾高達(dá)50%以上，這是推動(dòng)二手房市場(chǎng)爆發(fā)的根本動(dòng)力。此外，美國家庭的住房需求轉(zhuǎn)換頻率也很高，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001-2011年間，只有16%的美國家庭一直處于租房狀態(tài)，13%的家庭由租客變成業(yè)主，7%的家庭由業(yè)主變成租客，9%的家庭則在租客和業(yè)主之間頻繁轉(zhuǎn)換。如果只考慮30歲以下的年輕人的住房轉(zhuǎn)換，則這個(gè)頻率會(huì)更高。

中國的二手房市場(chǎng)如何崛起？

    2013年，盡管全國層面二手房與新房成交占比只有35%左右，但是一線城市和個(gè)別二線城市二手房已經(jīng)超過新房。從二手房市場(chǎng)集中度來看，根據(jù)中原地產(chǎn)的測(cè)算，2013年中國二手房成交面積的16%集中在一線城市，成交金額的39%集中在一線城市。

    盡管目前大部分城市二手房成交尚未處于主導(dǎo)，但是考慮到已經(jīng)足夠龐大的商品房存量、較高的城鎮(zhèn)家庭住房自有率以及人口流動(dòng)趨勢(shì)的加速，二手房市場(chǎng)的全面爆發(fā)是大勢(shì)所趨，具體而言：

    第一，存量商品房規(guī)模已經(jīng)足夠大。中國自1980年代中后期開始商品房開發(fā)，1998年之后商品房市場(chǎng)高速增長至今，目前商品房存量已超過1億套，如果考慮目前在建施工的規(guī)模，2015年將達(dá)1.25億套，假設(shè)2015年之后商品房開發(fā)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上減速50%，那么2020年商品房存量將達(dá)1.6億套，這將是一個(gè)天量的存量市場(chǎng)，居于全球之首。

    第二，城市家庭房屋自有率已經(jīng)很高?？紤]到中國城市常住人口中有超過2.5億為農(nóng)村流入城市的非戶籍人口，且未進(jìn)入商品房市場(chǎng)，如果把這部分扣除，重新計(jì)算中國城鎮(zhèn)戶籍家庭的住房自有率，那么2015年將超過70%，如此之高的住房自有率是二手房市場(chǎng)崛起的支撐條件。

    第三，中國將進(jìn)入人口流動(dòng)和住房需求轉(zhuǎn)換的浪潮。從人口流動(dòng)的角度講：（1）盡管歷史上中國人口流動(dòng)的規(guī)模龐大，但這些從農(nóng)村流入城市的人口并未進(jìn)入商品房市場(chǎng)，但是未來這種格局必將發(fā)生轉(zhuǎn)變：隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，流動(dòng)人口將從制造業(yè)逐步向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移，而服務(wù)業(yè)大量集中于城市人口密集之處，他們需要一個(gè)住處，或買房或租房（相反，當(dāng)流動(dòng)人口大量集中于制造業(yè)時(shí)，他們通常居住在工廠里）。（2）城市人口之間的流動(dòng)，中國已從單純的城市化浪潮進(jìn)入郊區(qū)化、大都市圈化浪潮，中心城市和外圍城市之間、一個(gè)城市內(nèi)部中心城區(qū)和郊區(qū)之間的人口重新配置是必然趨勢(shì)。（3）戶籍制度改革將加速上述兩個(gè)進(jìn)程。

二手房市場(chǎng)的潛在空間有多大？

    人們對(duì)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的需求衍生于房屋需求，因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是一個(gè)衍生性行業(yè)，考察它的潛在發(fā)展空間需要放置到房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)大環(huán)境之下?？v觀美國、日本、英國和澳大利亞房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展歷史，可以發(fā)現(xiàn)，二手房市場(chǎng)的崛起是推動(dòng)這個(gè)行業(yè)發(fā)展壯大的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。這是因?yàn)槎址渴袌?chǎng)的信息匹配更復(fù)雜、信息傳遞的鏈條更長、信息內(nèi)容更專業(yè)，因此，交易雙方更需要經(jīng)紀(jì)人的幫助。相反，在新房市場(chǎng)，開發(fā)商的廣告、營銷宣傳比較有效，即使沒有經(jīng)紀(jì)人的幫助，也更容易被買方找到，所以對(duì)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的需求并非那么迫切。

    相應(yīng)地，我們將經(jīng)紀(jì)行業(yè)的市場(chǎng)空間分為三層：傭金市場(chǎng)、廣告市場(chǎng)和配套服務(wù)。目前來看，互聯(lián)網(wǎng)公司的主要陣地是廣告市場(chǎng)，傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)公司的主要陣地是傭金市場(chǎng)，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司、金融服務(wù)公司則主要集中在配套服務(wù)市場(chǎng)。

1.經(jīng)紀(jì)行業(yè)的三層市場(chǎng)

    如果說新房市場(chǎng)催生的是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，那么二手房市場(chǎng)催生的則是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。因此，這里的潛在空間主要是指圍繞二手房交易所生產(chǎn)交易傭金、廣告支出和配套服務(wù)三個(gè)方面。

    第一層為傭金市場(chǎng)。二手房交易傭金規(guī)模取決于交易額、經(jīng)紀(jì)人參與比例、傭金率三個(gè)變量。以美國為例，2013年美國二手房交易額為1.2萬億美元，經(jīng)紀(jì)人參與完成的比例為91%，傭金率為5.2%，三者相乘得出傭金額為600億美元。

    第二層為廣告市場(chǎng)，包括幾類：首先是經(jīng)紀(jì)人廣告支出，通常占傭金收入的10-20%，2013年美國傭金總量為600億美元，經(jīng)紀(jì)人廣告支出為90億美元，占比為15%；其次是抵押貸款經(jīng)紀(jì)人廣告，2013年美國為111億美元；最后是出租物業(yè)經(jīng)紀(jì)人以及產(chǎn)業(yè)鏈家居裝修類廣告支出。2013年，美國廣告市場(chǎng)合計(jì)規(guī)模為380億美元，其中超過50%為在線廣告。

    第三層為配套服務(wù)，二手房市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)鏈相當(dāng)復(fù)雜，涉及的配套服務(wù)眾多，包括房屋產(chǎn)權(quán)、房屋檢查、合同簽約、資金交割、物業(yè)交割、信用評(píng)估、房屋評(píng)估、按揭貸款、稅單服務(wù)等，每一種服務(wù)都會(huì)產(chǎn)生相關(guān)的交易費(fèi)用，在美國這些費(fèi)用合計(jì)為200億美元左右。

2.中國經(jīng)紀(jì)行業(yè)的市場(chǎng)空間測(cè)算

    基本假設(shè)：

    假設(shè)1.均衡狀態(tài)下，中國城市化達(dá)到65%，戶均人口數(shù)為2.5人/戶，那么城市家庭總數(shù)達(dá)3.6億戶。

    假設(shè)2.均衡狀態(tài)下，中國城市家庭的住房解決方式為6:2:2，即60%的家庭為業(yè)主自有住房；20%的家庭為市場(chǎng)租賃住房；20%的低收入家庭為保障性住房。

    假設(shè)3.二手房市場(chǎng)的房屋流通率為3-5%，二手房租住市場(chǎng)的房屋換手率為30%。（說明：從國際經(jīng)驗(yàn)看，3%幾乎是最低水平，與日本相當(dāng)；目前中國租賃市場(chǎng)的換手率可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于30%，因?yàn)槠骄淖馄诤苌俑哂谌辏?/p>

    假設(shè)4.二手房交易傭金率為2%，二手房租賃傭金為半個(gè)月租金。

    測(cè)算結(jié)果：

    第一，二手房交易傭金規(guī)模將達(dá)850～1500億?；谏鲜黾僭O(shè)，均衡狀態(tài)下，自有房屋存量可達(dá)2.18億套，如果流通率為3%、均衡狀態(tài)房價(jià)中值為80萬/套，且80%的二手房交易由經(jīng)紀(jì)人參與，傭金率為2%，且未來的潛在傭金規(guī)模下限為850億人民幣。

    第二，租賃市場(chǎng)傭金為250～500億?；谏鲜黾僭O(shè)，均衡狀態(tài)下，出租房屋存量可達(dá)7300萬套，如果換手率為30%，租金回報(bào)率為4%，傭金為半個(gè)月租金，那么傭金規(guī)模下限為250億。

    第三，如果進(jìn)一步考慮二手房配套服務(wù)相關(guān)的金融服務(wù)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、房屋檢查、結(jié)算、搬遷等，那么全產(chǎn)業(yè)鏈的市場(chǎng)空間將超過2000億。

    （本文節(jié)選自巴曙松教授、楊現(xiàn)領(lǐng)博士所著《房地產(chǎn)大轉(zhuǎn)型的“互聯(lián)網(wǎng)+”路徑》，該書于2015年7月由廈門大學(xué)出版社出版發(fā)行）