樓市成交分化加劇 一線城市樓市帶頭復(fù)蘇

    在頻繁的政策暖風(fēng)作用下,今年上半年,全國樓市整體成交明顯上漲,其中,一線城市表現(xiàn)最佳,成交量同比上漲逾四成,二線城市也上漲了近兩成,三四線城市成交量基本平穩(wěn)。不過,從細(xì)分市場來看,表現(xiàn)卻遠(yuǎn)沒有這么樂觀,城市以及房企之間的分化正在加劇。在二線城市中,大多數(shù)城市新房市場呈現(xiàn)“價(jià)跌量穩(wěn)”的趨勢,三四線城市表現(xiàn)更差,部分城市甚至出現(xiàn)“量價(jià)齊跌”的趨勢,高庫存依然是市場的主旋律。

一周內(nèi)零成交

    “今年大勢不錯,但是我們的日子并不好過,老板的壓力很大”,某房企一位中層管理人員近日這樣告訴記者。

    該房企的地產(chǎn)業(yè)務(wù)在全國多個(gè)城市均有布局,但主要集中在二三線城市。上述人士告訴記者,今年上半年,該企業(yè)在各個(gè)城市的銷售分化非常明顯,除北京外,銷售最好的城市是沈陽和無錫,廣東省內(nèi)的兩個(gè)小城市表現(xiàn)最差。

    該人士介紹說,表現(xiàn)最差的在售住宅項(xiàng)目會在一周時(shí)間內(nèi)沒有成交,在一個(gè)月內(nèi)僅零星成交幾套,不少純新盤在開盤之后表現(xiàn)都差強(qiáng)人意,原計(jì)劃的后續(xù)開盤時(shí)間不得不一再向后推遲。商業(yè)地產(chǎn)也同樣表現(xiàn)不佳,據(jù)其介紹,本來計(jì)劃在上半年開業(yè)的一個(gè)購物中心項(xiàng)目,由于前期招商乏力,不得不暫時(shí)擱置,開業(yè)時(shí)間待定。

    銷售回款的不暢大大影響了企業(yè)的現(xiàn)金流,“甚至連施工單位的錢都不能足額付清,不少項(xiàng)目被迫停工,不得不‘爛’在那里”。

    不過,銷售不好的項(xiàng)目并不會采取降價(jià)或者打折的方式處理掉。該人士告訴記者,在他們看來,今年市場整體走勢樂觀,在已經(jīng)成功獲得一筆融資之后,對部分項(xiàng)目進(jìn)行重新包裝再造,將成為接下來的主要工作,“希望下半年能夠翻身”。

一線城市帶頭復(fù)蘇

    2015年上半年,房地產(chǎn)市場政策環(huán)境在去年逐步寬松的基礎(chǔ)上進(jìn)一步加碼,中央政府完全摒棄了“調(diào)控”、“抑制”等持續(xù)多年對樓市的政策,而是以“穩(wěn)定”、“支持”、“促進(jìn)”為核心導(dǎo)向。

    在這樣的政策環(huán)境之下,5-6月,全國主要的54城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)明顯上漲。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示,其中,一線城市累計(jì)簽約21萬套,同比2014年同期上漲了42.9%,二線城市也上漲了16.9%,三線四線城市的成交量則基本平穩(wěn),整體市場恢復(fù)的趨勢已經(jīng)明顯。

    北京、上海、深圳等城市,在今年上半年再次出現(xiàn)了日光盤。隨著一線城市住宅用地供應(yīng)逐步減少,這種情況下,一線城市在本輪市場復(fù)蘇中成為領(lǐng)頭羊。政策的刺激對基本面較好的城市所帶來的作用積極,而對供過于求的城市提振作用則相對有限。

    在二線城市中,大多數(shù)城市新房市場呈現(xiàn)“價(jià)跌量穩(wěn)”的趨勢,其中值得關(guān)注的是杭州,成交量同比增幅近150%,創(chuàng)近5年來新高。寬松的政策環(huán)境以及開發(fā)商“以價(jià)換量”的銷售策略是其成交量創(chuàng)新高的主要原因。三四線城市表現(xiàn)則相對較差,部分城市甚至出現(xiàn)“量價(jià)齊跌”的趨勢,高庫存依然是市場的主旋律。

兩種走勢

    進(jìn)入7月,這種分化格局繼續(xù)上演,并愈演愈烈。

    7月上半月,在克爾瑞監(jiān)測的68城市中,46城市成交環(huán)比下跌,整體成交量較6月下半月下跌15%。一線城市當(dāng)中,僅北京成交高于6月,其余三城均不及6月下半月水平;二線城市表現(xiàn)最不盡如人意,住宅成交環(huán)比下跌達(dá)到二成;三四線方面成交環(huán)比下滑10%,具體到城市來看也是明顯分化,跌多于漲。

    易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為,7月樓市轉(zhuǎn)淡,一方面是因?yàn)樽罴毙栀彿亢妥钣匈徺I力的需求已經(jīng)在二季度快速釋放,以致7月需求積壓效應(yīng)快速減退,另一方面,6月主要房企都在沖指標(biāo)扎堆開盤,以致7月上半月供應(yīng)節(jié)奏放緩。另外,股市持續(xù)暴跌對房市的重大利空仍在持續(xù)。

    丁祖昱認(rèn)為,在接下來的7月下半月乃至8月,市場還會持續(xù)受到需求青黃不接、供應(yīng)跟不上、股市疲軟等負(fù)面因素的影響。與此同時(shí),全國以一二線城市與三四線城市劃分的房地產(chǎn)市場,已經(jīng)出現(xiàn)了兩種完全不同的走勢。