武漢“政策性降價”普通房標(biāo)準(zhǔn)再次下調(diào)

    延續(xù)了4年的武漢市普通住房標(biāo)準(zhǔn)終于作出重大調(diào)整。

    2015年7月27日起，武漢市普通住宅認定標(biāo)準(zhǔn)一刀切，衡量普通住房，不再看房屋總價，也不再分中心城區(qū)和遠城區(qū)，而只看住宅小區(qū)容積率和單套房屋建筑面積。

    相較以往政策，此次新政有三個顯著變化：取消了執(zhí)行多年的140萬元的房屋總價標(biāo)準(zhǔn)，將單套房屋的建筑面積增加了4平方米，統(tǒng)一中心城區(qū)和新城區(qū)的容積率標(biāo)準(zhǔn)。

    通過對比可以看出，新的“普通住房”標(biāo)準(zhǔn)比舊標(biāo)準(zhǔn)確實放松不少。那么，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)放寬后，對哪部分購房者利好？又將給未來樓市走向帶來哪些影響？

    對此，中國指數(shù)研究院華中分院研究總監(jiān)李國政日前接受長江商報記者采訪時表示，標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，普通房契稅降低，減少購房人置業(yè)成本。特別是城區(qū)144平方米以下樓盤，由于不設(shè)價格門檻，利好最大。

為何要調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)？

    普通住房的概念出現(xiàn)于2005年，當(dāng)年建設(shè)部等七部委共同發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，首次提出普通住房概念。武漢市卻是從2004年開始區(qū)分普通住房和高檔房。

    2011年12月1日起，武漢市中心城區(qū)普通住房標(biāo)準(zhǔn)再次放寬。中心城區(qū)普通住房只需同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.5以上；單套建筑面積在140平方米（含140平方米）以下；總價不超過140萬元（含140萬元）。

    據(jù)了解，去年以來，全國19個副省級以上城市中，已有近10個城市調(diào)整了普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)。

    目前，北京市正在執(zhí)行的普宅標(biāo)準(zhǔn)始于2014年10月8日，五環(huán)到六環(huán)普通住宅新價格標(biāo)準(zhǔn)：單價31680元/平方米，總價374萬元。六環(huán)外：單價23760元/平方米，總價281萬元。符合任一標(biāo)準(zhǔn)都可享稅收優(yōu)惠。個人銷售購買滿5年的普通住房，免5.5%營業(yè)稅。個人購90平米內(nèi)普通住房，屬家庭唯一住房，按1%稅率收契稅。

    而上海現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)則是自2014年11月20日起實行，可以享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時滿足三個條件：房屋需為五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；單套建筑面積在140平方米以下；實際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。

    “近期頒布的普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)，首次取消了對房屋總價指標(biāo)的限制，僅以容積率和面積作為普通住房標(biāo)準(zhǔn)的認定條件。即同時滿足小區(qū)容積率在1.0以上、單套房屋建筑面積在144平方米（含）以下兩個條件，就可認定為普通住房。非普通住宅，契稅繳納標(biāo)準(zhǔn)為3%。普通住宅則執(zhí)行原有的1.5%契稅。90平米以下首套房契稅仍為1%。”日前，武漢市合生房地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理劉莊對長江商報記者表示，“將高檔住宅的定義主要劃定在密度較低的別墅區(qū)和大戶型，單價漲跌不再是評判住房高檔與否的因素之一。這讓更多家庭享受到稅收優(yōu)惠，從而降低了購房成本。”

    那么，對于在今年7月27日新政實施之前買房的市民，能否按新標(biāo)準(zhǔn)享受稅費優(yōu)惠政策呢？武漢市房管局市場處負責(zé)人稱，是否享受優(yōu)惠以合同網(wǎng)簽時間為準(zhǔn)。如果之前買了房，但直到27日之后才網(wǎng)簽，就可享受；反之則不能。

部分房屋稅費減少一半

    家住武漢市江夏區(qū)的吳女士打算購買一套新房，日前看中位于武昌水果湖一處3室2廳2衛(wèi)的住宅，該房面積142平方米，單價14000元，總價198.8萬元。

    按照此前認定標(biāo)準(zhǔn)，這套房屬于非普通住宅，買房契稅按總價3%繳，即6萬元。

    7月28日，吳女士在得知普通住房認定新標(biāo)準(zhǔn)后，撥打電話向樓盤銷售處咨詢。很快就從銷售人員處得到證實，按照新標(biāo)準(zhǔn)，她看中的這套房子將執(zhí)行普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，光契稅一項就優(yōu)惠了3萬元。

    “武漢房地產(chǎn)市場正在不斷升溫，剛需和改善型需求日益增加，而高端改善型需求卻一直處于觀望狀態(tài)。該政策的出臺無疑加速了觀望者進入市場的步伐，‘豪宅’變‘普宅’，減少了購房者的成本，增加了購房者的置業(yè)熱情。”戴德梁行武漢公司總經(jīng)理黃廣平表示。

    業(yè)內(nèi)人士認為，購買141平方米至144平方米住房的市民，是直接受益者。按照原先的政策，這個區(qū)間面積的房屋為非普通住房，如果購買后是家庭唯一的住房，購房時要交房屋總價3%的契稅，而按照新標(biāo)準(zhǔn)，這些房子變成了普通住房，可享受稅費優(yōu)惠，只需交1.5%的契稅。

    200萬的房屋可以節(jié)約契稅3萬元，這相當(dāng)于給房屋優(yōu)惠了1.5%。正是由于上述政策，武漢市中心一些高端項目出現(xiàn)“政策性降價”，以漢口江漢路某樓盤為例，單價已經(jīng)高達3萬元/平方米，但最大戶型只有128平方米，也歸于“普通住宅”，購房者能節(jié)省5萬多的契稅成本。

二手房提價現(xiàn)象不會普遍存在

    “普通住房標(biāo)準(zhǔn)放寬后，武漢普通住房門檻顯著降低，購房市民受益面明顯擴大。特別是購房者在契稅減免上將享受更大優(yōu)惠，更多置業(yè)房證滿2年以上的二手房可享受5.7%的營業(yè)稅減免。” 湖北中原研究中心經(jīng)理楊麗宇告訴長江商報記者。

    21世紀(jì)不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小毛，手里一套漢口三陽路的房源，面積120平方米左右，房東凈得價為280萬。“按照武漢市場的慣例，二手房交易的稅費成本都由買家支付。”小毛告訴記者，發(fā)布新標(biāo)準(zhǔn)前，交易契稅、營業(yè)稅、個稅算下來總計14萬余元，買家實際支付總計295萬。但如今，該房產(chǎn)被歸入普通住宅，交易稅費降為7萬元不到，買家支付總價為287萬。

    去年底，上海調(diào)整普通住宅認定標(biāo)準(zhǔn)后，二手房房東出現(xiàn)提高凈得價現(xiàn)象。那么，在武漢高價住宅因政策原因降低總價后，房東會不會也提高凈得價，抵消買家減少的成本？“據(jù)我觀察，這個現(xiàn)象并不會普遍出現(xiàn)。” 楊麗宇提出，從今年營業(yè)稅“5改2”來看，只有極少數(shù)房東提價，并且提價房東絕大部分并沒有迫切的賣房意愿。

    楊麗宇告訴記者，由于交易稅費較高等原因，武漢140萬元以上的二手房成交難度相對較大。普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的放寬，可以減輕買家壓力，刺激消費。“事實上，如果房東有意將房產(chǎn)賣掉，大多數(shù)情況下不會就勢提高凈得價，減少房產(chǎn)的市場吸引力。”

高端改善型住房得以釋放

    今年上半年，武漢新房成交8萬多套，同比增長20%以上。較為突出的特征是，市中心改善性樓盤成交旺盛。

    近日，2015年上半年武漢房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)顯示，上半年武漢1.5萬—2萬元單價的樓盤成交增長235%，1萬—1.5萬元單價的樓盤增長127%。

    “一般面積在100平方米左右的房源，總價就會超過140萬，在以前都是‘非普通住宅’。” 億房網(wǎng)研究中心總經(jīng)理明晶晶告訴長江商報記者，最新的普通住宅認定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，因剔除價格因素，面積不超過144平方米的樓盤，交易成本都將不同程度地出現(xiàn)下調(diào)，可能進一步刺激這類房源成交。

    武漢市房管局市場處人士表示，取消限購限貸之后，武漢擠壓的改善性需求集中釋放，導(dǎo)致今年市中心中高價位房源成交增長較快，而調(diào)整普通住宅的認定標(biāo)準(zhǔn)，使交易成本降低，也是為了支持居民合理的改善性需求。

    武漢市房管局統(tǒng)計資料顯示，去年，武漢市共賣商品住房17萬套，其中85%以上是普通住房。新政實施后，預(yù)計這一比例將上升到90%以上。

    李國政告訴長江商報記者，標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，普通房契稅降低，減少購房人置業(yè)成本。同時，取消價格標(biāo)準(zhǔn)減少了“被豪宅”的情況。此前遠城區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不同于城區(qū)，僅僅按照行政區(qū)域劃分，如東湖和江夏，兩個樓盤地理上可能都在三環(huán)外，但同一區(qū)域的樓盤執(zhí)行不同的標(biāo)準(zhǔn)，存在不公情況。

    李國政認為，目前房貸業(yè)務(wù)辦理，不管商貸還是公積金，很多優(yōu)惠政策和普通住房掛鉤，普通住房門檻降低、范圍擴大，使得信貸優(yōu)惠群體增加，今年武漢樓市成交量有望再創(chuàng)新高。