“全面放開二孩”將拯救20年后樓市敗局？

    “全面放開二孩”如一石驚起千層浪，盡管國(guó)家衛(wèi)計(jì)委稱全面放開二孩暫未有時(shí)間表，然而不少人口及社會(huì)學(xué)專家預(yù)測(cè)，全面放開二孩或在明年“十三五”初期實(shí)行。

    對(duì)中國(guó)目前的人口結(jié)構(gòu)而言，“全面放開二孩”已經(jīng)成為一個(gè)預(yù)期，更成為不少行業(yè)的“及時(shí)雨”，尤其是房地產(chǎn)業(yè)，更是翹首以盼。一個(gè)“小屁孩”， 將成為20年后逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)頹勢(shì)的“救命稻草”嗎？樓市的結(jié)構(gòu)會(huì)因此產(chǎn)生巨大的改變嗎？可別小覷這個(gè)“小屁孩”，這一定就是猴子派來(lái)的救兵！

一個(gè)“小屁孩”，拯救20年后樓市敗局

    必須敲警鐘了，樓市賴以野蠻成長(zhǎng)的最重要土壤——人口紅利正在逐漸消失。生之者寡，食之者眾，假如不試圖改變當(dāng)下的人口結(jié)構(gòu)，未來(lái)20年后，樓市將迎來(lái)一個(gè)真正拐點(diǎn)的“大敗局”。

    方正證券首席宏觀研究顧問蘇劍教授告訴記者，日本和歐洲部分國(guó)家和地區(qū)在人口拐點(diǎn)到來(lái)前后，經(jīng)濟(jì)危機(jī)如影隨形，首當(dāng)其沖是對(duì)房地產(chǎn)的沖擊。比如日本，在1992年出現(xiàn)人口拐點(diǎn)后，房地產(chǎn)泡沫破裂，地價(jià)大幅下降，中國(guó)樓市的人口拐點(diǎn)已越走越近。

    中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)分院城市與房地產(chǎn)研究室專家李超也認(rèn)為，人口出生率越低、老年人口撫養(yǎng)比例越高，住房需求就越低。“隨著年齡增長(zhǎng)，很多老人開始拋售房產(chǎn)。比如澳大利亞樓市便是如此，老人在55歲至60歲開始大量拋售物業(yè)。”李超認(rèn)為，中國(guó)開始全面實(shí)行計(jì)劃生育的一代——1976年出生的小孩，到 2025年是 49歲。也就是說，假如人口結(jié)構(gòu)未能改變的話，2025年前后將成為中國(guó)老人拋售房產(chǎn)的高峰。問題是，拋售的房子誰(shuí)來(lái)接手？只有適當(dāng)調(diào)整并改變?nèi)丝诮Y(jié)構(gòu)， 否則樓市大衰敗的結(jié)局幾乎無(wú)可避免。最直接的政策是適當(dāng)放開二孩生育，這將會(huì)增加20年后的住房需求。“現(xiàn)在的新生兒，二三十年后將會(huì)成為住房市場(chǎng)的新增主體，可以接棒二三十年后的住房市場(chǎng)需求。”李超說。

一個(gè)“小屁孩”，改變未來(lái)的樓市生態(tài)

    假如全面放開二孩的話，家庭人口結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，居住形態(tài)也必然會(huì)發(fā)生改變，樓市的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也將發(fā)生全面的變革。最直接的影響是——“小三房”、“小四房”要上位了。

    首先，房子的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將會(huì)截然不同，“小三房”、“小四房”才是剛需戶型。在現(xiàn)在的住宅市場(chǎng)里，兩房是剛性需求；對(duì)部分較闊綽的購(gòu)房者來(lái)說，小 三房也屬于剛需范疇。按照現(xiàn)在的家庭構(gòu)成，三房剛好符合家庭居住需要：父母一間、孩子一間、老人一間，如果不需要老人帶孩子，父母一間、孩子一間，還有一 間可以作為書房或者休閑空間。但如果有了二孩，三房只能算是“勉強(qiáng)擠擠”，四房成為剛需產(chǎn)品。在考慮到總價(jià)不能太高的基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)開發(fā)商會(huì)設(shè)計(jì)出更多的緊 湊戶型，如八九十平方米的“迷你小四房”。“目前廣州一手住宅市場(chǎng)中120-150平方米的四房戶型只占大約一成，而且主要位于郊區(qū)，絕非主流產(chǎn)品。”中 原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜介紹，如今廣州一手樓市中的主力產(chǎn)品依然是兩房及三房戶型，整體占七成以上，未來(lái)假如全面放開二孩，在樓價(jià)高企的背景下，總價(jià)相對(duì) 較低的小四房可能會(huì)更加吃香。

    其次，在戶型功能設(shè)計(jì)方面，將會(huì)更偏重孩子的需求。比如之前只在高端產(chǎn)品中出現(xiàn)的保姆房也許會(huì)列入常規(guī)戶型設(shè)計(jì)范圍，孩子的儲(chǔ)物、交流空間會(huì)更加注重等。

    此外，不得不提醒準(zhǔn)購(gòu)房者的是，被稱為“宇宙中心”的學(xué)位房，以后的地位將會(huì)更加不可動(dòng)搖，價(jià)格有可能還會(huì)繼續(xù)上漲。因?yàn)閷?duì)生育兩個(gè)小孩的家庭 來(lái)說，孩子的教育將成為重中之重。合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明認(rèn)為，如果孩子能入讀較好的學(xué)校，將會(huì)大大減輕父母的壓力。所以，學(xué)區(qū)房及入讀名額的爭(zhēng)奪將會(huì)越發(fā)激烈。

從不買房的瀟灑姐為二孩買學(xué)位房

    主人公：李梓琳

    職 業(yè)：律師

    年 齡：34歲

    李梓琳是朋友圈中出名的瀟灑姐，這位有一個(gè)3歲兒子的“辣媽”，在兒子才1歲的時(shí)候，就帶著小家伙跟著越野車隊(duì)開始并走完了長(zhǎng)達(dá)一個(gè)月的草原之旅。

    李梓琳一直沒有購(gòu)房，有了兒子之后，一家三口租住在番禺某小區(qū)。李梓琳說，自己的搬家本領(lǐng)一流，有本事在一天之內(nèi)把一個(gè)家從A點(diǎn)搬到B點(diǎn)，且搬得妥妥帖帖。“家里沒有多余的東西，每隔一段時(shí)間我就會(huì)清理掉家里的閑置物品。各種東西的分類、收納，我都會(huì)隨手收好。”李梓琳笑稱自己是“搬家專業(yè) 戶”，在廣州婚后10年，大的搬家就超過10次。

    李梓琳一直認(rèn)為，沒有必要買房，因?yàn)樽夥亢苁孢m、也很隨意，沒有經(jīng)濟(jì)壓力，還可以隨時(shí)換一種生活環(huán)境。充裕的家庭積累讓他們一家三口的生活過得很有質(zhì)量，比如休假、旅游，甚至換工作，都不會(huì)讓瀟灑姐有選擇的困難，李梓琳不想讓自己成為各種“奴”，包括孩奴、房奴。

    然而，隨著兒子漸漸長(zhǎng)大，李梓琳坦言自己的觀念不知不覺地就改變了。現(xiàn)在不僅計(jì)劃買房，而且計(jì)劃買學(xué)位房，讓朋友們跌了一地的眼鏡。“孩子讀書的問題還是不能回避的，好的私立學(xué)校學(xué)費(fèi)不菲，而且我納稅了這么長(zhǎng)時(shí)間，憑什么我的孩子不能讀公立學(xué)校啊。”李梓琳笑嘻嘻地說，想過不少辦法，比如交贊助費(fèi)什么的，但后來(lái)發(fā)現(xiàn)，買套學(xué)位房入戶，孩子的教育問題自然就迎刃而解，是解決孩子就讀最簡(jiǎn)單的捷徑。

    更重要的是，這一兩年李梓琳還打算再生一個(gè)小孩。“我是鐵定要生二孩的，有了學(xué)位房，兩個(gè)孩子用，相當(dāng)于打5折，房?jī)r(jià)再貴都是抵的，總比去讀高價(jià)私立學(xué)校的學(xué)費(fèi)要便宜吧。”

    自從有了購(gòu)買學(xué)位房的計(jì)劃后，瀟灑姐不再瀟灑了。“這兩年要收緊一點(diǎn)，攢夠首期就準(zhǔn)備當(dāng)房奴啊。”李梓琳說，買房也許還有一個(gè)好處，就是不用經(jīng)常搬家了吧。

打算換房買別墅的人生贏家

    主人公：老葉

    職 業(yè)：電商

    年 齡：年近不惑

    在很多朋友的眼中，老葉就是人生的贏家：大學(xué)畢業(yè)的時(shí)候，進(jìn)入電信部門工作，工作輕松、收入高；更重要的是，本身顏值就很高的老葉，把大學(xué)時(shí)的 “系花”追成了自己家里的“那位”，“系花”“系草”成了一家，兩人外出時(shí)回頭率非常高；更更重要的是，“系花”為老葉生了兩個(gè)兒子，一個(gè)5歲，一個(gè)2 歲，為了讓兒子更好地成長(zhǎng)，太太辭掉了工作，在家當(dāng)全職太太。

    按照俗套的故事結(jié)局，他們兩個(gè)已經(jīng)是“公主和王子幸福地生活在一起了”。

    但他們的結(jié)局不是這樣的。老葉在電信部門工作幾年后，積累了一點(diǎn)本錢和人脈，開始追逐大學(xué)時(shí)誕生的創(chuàng)業(yè)夢(mèng)，和朋友合股開了一家電商公司。也許是 真的有生意頭腦的緣故，也許是運(yùn)氣的緣故，總之，幾年間老葉開的公司迅猛發(fā)展，員工迅速增加到百余號(hào)人，一年的營(yíng)業(yè)額有幾千萬(wàn)元。公司前景看好，現(xiàn)有大資金正考察公司準(zhǔn)備投資，老葉的公司也在考察對(duì)方，看適合引入哪些投資資金。老葉的公司現(xiàn)正籌備上市，時(shí)間定在3年內(nèi)。老葉說，等公司上了市，一切都上了軌道，他會(huì)抽出更多的時(shí)間陪陪太太和小孩。

    老葉一家現(xiàn)住在海珠區(qū)工業(yè)大道某知名社區(qū)，帶電梯的三房單位。房子是幾年前買的，大型社區(qū)，小區(qū)的環(huán)境、規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)等都很好，配套完善。幾年前廣州的房?jī)r(jià)還不算太高，這套百多平方米的單位幾十萬(wàn)元就拿下來(lái)了。

    本來(lái)，老葉打算等公司上市之后再換房，畢竟上市后可支配的錢會(huì)多一些，可以換一套更好的房子。但現(xiàn)在聽說有一條規(guī)劃路將要從他們小區(qū)中間經(jīng)過， 且距離規(guī)劃路動(dòng)工的時(shí)間越來(lái)越近，不少業(yè)主已經(jīng)準(zhǔn)備搬走。老葉一家在這個(gè)社區(qū)住了多年，很有感情，但如果規(guī)劃路開工，整個(gè)社區(qū)的環(huán)境將會(huì)發(fā)生重大改變，他 們只能提前搬走，只能加快換房的步伐。

    老葉的太太現(xiàn)在經(jīng)常帶著孩子去看房，看了很多都不太滿意，要么是房子面積太大、總價(jià)太高；要么是產(chǎn)品不太好；要么是環(huán)境不太滿意……聽朋友說今年年底在天河區(qū)奧體板塊會(huì)有一些新樓盤推出，并且會(huì)有一些面積不是很大的別墅產(chǎn)品，老葉有點(diǎn)心動(dòng)，買一棟別墅一家人住確實(shí)不錯(cuò)。

    當(dāng)然，老葉不會(huì)只在一棵樹上吊死，他太太還在不斷地看房，如果看到合適的，他們也有可能會(huì)提前出手。

每天100公里的奔跑為了公主們的城堡

    主人公：林哥

    職 業(yè)：某房企營(yíng)銷經(jīng)理

    年 齡：39歲

    從2013年開始，林哥就開始每天上下班往返于廣州市中心區(qū)與花都區(qū)，每天車程接近100公里。林哥自嘲：“除了輪胎耗損更換頻率較高之外，其他都是美好的，當(dāng)時(shí)的決定是正確的！”

    在“大公主”3歲時(shí)，林哥于2013年又添了一位“小公主”。進(jìn)入林哥花都區(qū)的小別墅，一進(jìn)門就是一張“大公主”趴在林哥背上，小公主被媽媽抱著卻嘟著嘴巴和爸爸親嘴的溫馨大照片。照片被噴畫制作得很大，足足占了半面墻。

    妻子懷上“小公主”之后，林哥便想趕緊換房。林哥坦言，在換市中心區(qū)的房子還是換郊區(qū)別墅的問題上，一開始還是挺糾結(jié)的。“畢竟我要考慮購(gòu)房預(yù) 算，還要考慮生活便利的因素，住市中心區(qū)的房子生活方便，但受預(yù)算限制買不到太好的。郊區(qū)的房子，生活便利方面相對(duì)受限制，但可以住得更舒適。”后來(lái)，是 兩個(gè)原因促成林哥選擇了后者。

    “有一次帶著大女兒和懷孕的愛人到郊區(qū)我朋友的別墅做客，女兒很興奮，那天她正好穿著一套蕾絲公主裙，在別墅里飛來(lái)飛去，說好想自己有一棟城堡。”

    后來(lái)的另一件事，更是林哥決定購(gòu)買郊區(qū)別墅的主要原因：林哥的爸爸去世后，媽媽抑郁癥越發(fā)嚴(yán)重，生活在自己的世界里，不愿意出門，更不愿意與人 交流。有一次林哥帶媽媽到郊外走走，發(fā)現(xiàn)媽媽精神很好，愿意主動(dòng)和路人溝通交流如何種菜、如何育兒等。“那時(shí)候我就想，郊區(qū)的別墅也許能給我的家人過上另 一種完全不同的生活方式。”

    決定購(gòu)買郊區(qū)別墅后，林哥在選擇樓盤的時(shí)候，把樓盤的常住便利度作為“硬性要求”，比如學(xué)校、生活配套，小孩要上幼兒園、要上小學(xué)，另外，衣食住行的配套也不能太缺。后來(lái)林哥選擇了花都區(qū)某大型社區(qū)盤，基本可以滿足他80%的“硬性需求”。

    “我的愛人是插畫師，平常靈活上班。我每天上下班往返大概需要兩個(gè)小時(shí)，習(xí)慣了就好。”林哥說，選擇在郊區(qū)居住，以不多的預(yù)算，給自己經(jīng)營(yíng)了一 個(gè)生活質(zhì)量更高的家。“有時(shí)候置業(yè)必須轉(zhuǎn)變一種思維，比如為了學(xué)位房住老城區(qū)的舊樓梯房；比如為了多睡半個(gè)小時(shí)擠在充斥噪音灰塵的中心區(qū)，我覺得這種人生 很沒有意思。我現(xiàn)在每天在小鳥的叫聲中醒來(lái)，和女兒們說拜拜后去上班，每天晚上女兒們?cè)陂T口牽著小狗等著我回來(lái)，我覺得很幸福，很值得。”