基本框定按面積征收 房地產(chǎn)稅破冰還有多遠(yuǎn)？

    不久前，財(cái)政部部長樓繼偉的一個(gè)簡單表態(tài)，將已進(jìn)入“靜默期”的房地產(chǎn)稅再度帶入公眾視野。

    樓繼偉在2014年財(cái)政決算情況的報(bào)告中指出，今年將配合做好房地產(chǎn)稅立法工作，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。這也是近兩年以來，中央政府部門對房地產(chǎn)稅的進(jìn)展問題做出的首次正式表態(tài)。

    “目前，房地產(chǎn)稅的征收思路已經(jīng)基本明確，在這一基礎(chǔ)上，相關(guān)部門也已形成了初步意見稿，但征收的具體執(zhí)行方案還需調(diào)整。”一位接近住建部的消息人士對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，房地產(chǎn)稅改革這項(xiàng)工作近兩年一直在推進(jìn)，但事關(guān)社會(huì)居民的全體利益，初期仍需按照空轉(zhuǎn)、試點(diǎn)、逐步鋪開的方式推進(jìn)。

基本思路成形

    “此前，房地產(chǎn)稅立法工作遲遲沒有對外公布進(jìn)展，主要是由于幾個(gè)參與部門對于征收的幾個(gè)基本要素難以統(tǒng)一意見。”上述消息人士指出。

    按照中央對房地產(chǎn)稅有關(guān)工作的部署，房地產(chǎn)稅征收方案的擬定主要由財(cái)政部與住建部聯(lián)合負(fù)責(zé)，而在國土部不動(dòng)產(chǎn)登記中心成立后，房地產(chǎn)稅的征收方案也參考了目前不動(dòng)產(chǎn)登記工作在執(zhí)行中形成的意見。同時(shí)，由于房地產(chǎn)稅征收需走立法程序，因此全國人大也從前期方案制定階段就開始介入房地產(chǎn)稅立法的有關(guān)工作。

    “目前，房地產(chǎn)稅以面積為單位的征收方案已經(jīng)基本獲得通過，在這一基礎(chǔ)思路確定之后，后續(xù)具體執(zhí)行層面的細(xì)節(jié)將更易解決。”這位消息人士告訴記者。

    “如果以面積為單位，好處就在于起征點(diǎn)容易規(guī)范。”東部某省財(cái)稅系統(tǒng)內(nèi)部人士表示，按照征稅原則，在起征點(diǎn)的設(shè)置上，以面積計(jì)算起征點(diǎn)比按套數(shù)征收更容易計(jì)算，也更顯公平合理。

    據(jù)這位內(nèi)部人士介紹，房地產(chǎn)稅征收與其他稅種類似，也將有“免征”部分，即個(gè)人或家庭在“免征面積”以內(nèi)的住房，則可不繳納房地產(chǎn)稅。同時(shí)，由于房地產(chǎn)稅屬于地方稅種，“免征面積”也將根據(jù)地方住房情況針對性劃定。

    同時(shí)，據(jù)媒體報(bào)道，國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日此前表示，房地產(chǎn)稅改革要把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來，已確定無疑。這則意味著，房地產(chǎn)稅將增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，而且是以房地產(chǎn)的評估值為征稅基礎(chǔ)，其他諸如土地增值稅、契稅等暫不納入。

    “按照當(dāng)前的房地產(chǎn)稅思路，無論是合并稅種，還是設(shè)置起征點(diǎn)，都需執(zhí)行分步走的試行方式。在合并稅種方面，初期仍需空轉(zhuǎn)，征收對象也將從小范圍入手，或從對經(jīng)營生產(chǎn)性物業(yè)征收先行試點(diǎn)。而在面向住宅的房地產(chǎn)稅征收上，也將從少數(shù)城市試點(diǎn)后再逐步推開。”上述地方財(cái)稅系統(tǒng)內(nèi)部人士指出。

    不過，業(yè)內(nèi)人士分析，在房地產(chǎn)稅征收初期，即使是擴(kuò)大房地產(chǎn)稅的征收面和提高征收稅率，對房地產(chǎn)市場的影響仍然有限。

    “目前在住建部及相關(guān)部門對房地產(chǎn)稅影響的測算中，可接受的房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格跌幅在10%-15%，在這一基礎(chǔ)上如果在交易環(huán)節(jié)適當(dāng)減免稅收，那么對于個(gè)人房屋價(jià)值而言，價(jià)格差異并不大。”上述接近住建部的消息人士指出。

    這位消息人士指出，在我國目前所行稅制中，涉房稅費(fèi)種類較多，房地產(chǎn)的稅負(fù)水平相對較重，因此，此次對房地產(chǎn)稅改革的總體要求則是總體稅負(fù)水平不變，這對房地產(chǎn)稅的全面鋪開也有利。

暫難實(shí)施

    實(shí)際上，為盡快推進(jìn)房地產(chǎn)稅的立法工作中，決策層要求在稅率、起征點(diǎn)等問題上，為地方政府讓渡出充分的自由調(diào)整空間，但盡管如此，房地產(chǎn)稅距離實(shí)際開征的時(shí)間仍難以預(yù)計(jì)。

    “從地方政府的情況來看，由于房地產(chǎn)稅的征收成本也相對較高，但收益卻不大，這從此前重慶與上海征收房產(chǎn)稅的效果就可看出，地方政府對于保有稅的征收積極性并不高。”上述地方財(cái)稅系統(tǒng)內(nèi)部人士指出。

    據(jù)這位人士向記者透露，此前財(cái)政部曾要求地方根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r提交針對征收房地產(chǎn)稅的建設(shè)性意見，但只有湖南、湖北等省上交了試點(diǎn)方案，其他多數(shù)地方都“按兵不動(dòng)”。

    “如果被選中試點(diǎn)，那很有可能是一項(xiàng)吃力不討好的工作。”這位人士告訴記者，以上海、重慶試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅為例，最終試點(diǎn)失敗，除了稅制設(shè)計(jì)存在不足，地方執(zhí)行不力也有很大關(guān)系。

    此外，房地產(chǎn)稅作為“降房價(jià)的利器”，在當(dāng)前以“穩(wěn)定住房消費(fèi)”為主的樓市調(diào)控基調(diào)下，顯得難合時(shí)宜。

    “房地產(chǎn)稅起碼兩年內(nèi)不可能落地。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，房地產(chǎn)市場不景氣，剛開始局部復(fù)蘇，不可能短期就出制度變化。

    按照財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長賈康之前透露的推進(jìn)計(jì)劃，房地產(chǎn)稅有望2017年得到全國人大通過，并在全國范圍內(nèi)實(shí)施。

    但國務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人則對記者表示，從目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，即使2017年房地產(chǎn)稅得以立法通過，也很難馬上在全國范圍內(nèi)實(shí)施；如果立法環(huán)節(jié)順利推進(jìn)，預(yù)計(jì)全面鋪開也要在2020年之后。

    實(shí)際上，從今年兩會(huì)釋放的信號(hào)來看，房地產(chǎn)稅的立法已不再是中央著力推進(jìn)的內(nèi)容，今年政府工作報(bào)告中也并未提到有關(guān)房地產(chǎn)稅的內(nèi)容。今年兩會(huì)期間，賈康也曾表示房地產(chǎn)稅的征收方案引起了激烈爭論。

    “房地產(chǎn)稅的改革方向是減少房產(chǎn)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，增加保有環(huán)節(jié)稅收，配套推進(jìn)清費(fèi)立稅。這項(xiàng)稅改工作牽扯眾多，仍需要時(shí)間。”獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳思捷指出。

    此外，房地產(chǎn)稅牽涉到整個(gè)土地稅收，如果征收房地產(chǎn)稅，可能就要對比如土地出讓中的很多收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。而土地出讓金作為地方政府的主要財(cái)政來源，一般占地方財(cái)政收入的1/3，在個(gè)別地方甚至是一半以上。如果土地出讓金并入物業(yè)稅中分期支付，則難免會(huì)觸動(dòng)地方利益。