左曉蕾:目前房價絕非剛需推動 增加土地適得其反

     ●目前房價應(yīng)是投資行為推動

    ●并非是簡單的供給不足問題

    ●房地產(chǎn)政策制定要符合國情

    ●以滿足居住需求為引導(dǎo)方向

    面對居高不下的房價，現(xiàn)在有一種通過增加土地供給，以擴大供給來抑制房價上漲的主張，這種主張是個極大的誤區(qū)。高房價不是簡單的供給不足問題。特別是這一輪房價上漲，絕非所謂“剛性”需求推動，不是所謂城市化進(jìn)程中所產(chǎn)生的進(jìn)城農(nóng)民工帶來的住房需求推動的。如此的高房價，哪里是這樣一些群體所能夠支付的？所以，這一輪房價應(yīng)該是“投資”行為推動的。而當(dāng)投資行為變成部分居民的偏好，一些城市出現(xiàn)部分人手持三五套房，越來越多的人希望持有多套房產(chǎn)，催生了房地產(chǎn)需求上漲的遐想，倒賣房產(chǎn)現(xiàn)象因之興盛，致使房價不合理地一路上漲，這已引發(fā)了諸多社會矛盾，帶來了諸多社會問題。

    房價不降與銀行近期萬億元個人抵押貸款，以及數(shù)千億元的房地產(chǎn)開發(fā)貸款有直接關(guān)系。近期的諸多“地王”，就與銀行對不差錢的大型國企大規(guī)模貸款直接相關(guān)。高土地價格推高房價預(yù)期，對當(dāng)前的高房價產(chǎn)生了巨大的支持作用。

    理順房地產(chǎn)市場的秩序，需要重新認(rèn)識房地產(chǎn)市場的特點，需要重新審視在土地資源與人口比例的強約束條件下的中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展思路。依筆者之見，堅持以滿足居住需求為主，而不是投資為主的原則思路，是比較符合國情的房地產(chǎn)政策。

    住房市場需要區(qū)別兩類不同的需求。“居住”需求屬于實際需求，以一套基本住房為效用滿足度，而且受收入和可支配能力約束，對價格上漲非常敏感，價格高低直接影響是否“居者有其屋”的基本生活需求。這個市場的價格是需要管理的。

    另一類需求是“投資需求”，或者叫“賺錢需求”。這種以投資為主的房地產(chǎn)市場屬于資產(chǎn)類市場，不是一般商品市場，價格不是由實際供求決定的。

    投資行為推動的高房價，有兩方面問題。

    首先，如果投資人拿自身的真金白銀購買房產(chǎn)，價格再高也沒關(guān)系。如果用銀行資金，就需要注意了。因為短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場主要是投資人參與，他們都是買了房，等房價上漲后賣出，還掉銀行信貸，賺取房價上漲的差價。但是如果短期內(nèi)都是買了為了賣，賣給誰呢？如果賣不出去，房價就會下跌。若干首付比例很低，房價下跌超過首付比例，僅靠買房子還債賺錢的人，就會把房子還給銀行。銀行壞賬就會增加，就會爆發(fā)危機。金融系統(tǒng)爆發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險就是經(jīng)濟(jì)危機。華爾街剛剛發(fā)生的危機后面的故事就是如此。

    其次，特別糟糕的是，因為兩類需求市場沒有分開，投資性房地產(chǎn)價格的上漲，會把平均價格拉高，整體房地產(chǎn)市場價格上漲。一般收入群體的居住性需求所面對的房價水平以及房價預(yù)期，越來越不能承受。現(xiàn)在大城市的平均“月供”水平，即月收入與房價之比，達(dá)到了76%。這個數(shù)字最高達(dá)到了85%，而正常水平應(yīng)是40%左右，最高也不能超過50%。所謂由城市化意義下進(jìn)城的農(nóng)民工所催生的居住需求后面的支付能力與當(dāng)前房價，以及將來房價預(yù)期之間的差距，又哪里能聯(lián)系起來？

    在這種情形下，用增加供給來抑制因“賺錢需求”而高漲的房價，結(jié)果可能適得其反。在高價格的引導(dǎo)下，增加的供給主要目標(biāo)仍然是高價商品房，而不會是增加真正剛性居住性需求的供給，真正居住性需求的存在只會不斷成為推高房價的借口。

    不區(qū)分兩類不同的需求，籠統(tǒng)地一句“需求旺盛”，“儲蓄很多”也會被利用作為炒作房價應(yīng)該上漲的似是而非的理由。實際上，真正居住需求者的收入水平，完全不可能支付每平方米一萬元、兩萬元的價格，更不可能支付更高的價格。在當(dāng)下的平均收入水平下，城市的居住需求，農(nóng)民工的居住需求更不用說，除了望房價興嘆，幾乎沒有可能被滿足的期望。

    全世界，包括發(fā)達(dá)國家，很少出現(xiàn)一般人持有多套房產(chǎn)的情況。美國人95%以上的人都是一輩子在為一套房子工作。而且世人從這次危機中看到，幾百萬低收入的美國人仍然沒有自己的房屋。中國目前一部分人過多占有以土地資源為主要投入的房地產(chǎn)，是很不正常的現(xiàn)象。尤其考慮到中國是人均可使用土地面積較低的國家，如果房地產(chǎn)市場的這種狀態(tài)持續(xù)下去，對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展將非常不利。