國土部：土地市場溫和上行 下半年供應(yīng)量加大

    在我國經(jīng)營性用地尤其是住宅用地二季度漲勢全面成形的情況下，下半年土地市場升溫前景已不言而喻，有業(yè)內(nèi)人士甚至預(yù)計下半年大部分城市土地市場將重現(xiàn)大量高價地塊。而昨日，國土部在解讀上半年國土資源主要數(shù)據(jù)時卻為下半年地價走勢定義為“溫和”上行。國土部明確表示，可以預(yù)見，下半年房地產(chǎn)對經(jīng)濟穩(wěn)定增長帶動效應(yīng)加大，土地供應(yīng)將會加大放量，并且將有更多城市土地市場迎來轉(zhuǎn)化期，地價整體趨于溫和上行，城市間不論是供需博弈還是量價變動，都將有更為明顯的分化趨勢。

量減價未跌

    上半年，各地土地市場供應(yīng)量普遍出現(xiàn)明顯跌幅。數(shù)據(jù)顯示，上半年全國國有建設(shè)用地供應(yīng)20.62萬公頃，同比下降21.4%。其中，房地產(chǎn)用地4.7萬公頃，同比下降38.2%。即使二季度國有建設(shè)用地供應(yīng)總量環(huán)比增長17.4%，也仍然難以平衡整體供應(yīng)縮水的局面。國土部對此解釋稱，上半年，全國建設(shè)用地供應(yīng)同比降幅逾兩成，這與經(jīng)濟下行壓力加大等情況密切相關(guān)。值得關(guān)注的是，國土部特別指出，雖然備受各界關(guān)注的房地產(chǎn)用地整體下降較大，但從5月開始，隨著一二線城市樓市回暖，房地產(chǎn)供地局部呈增長趨勢。

    而從土地價格的表現(xiàn)來看，數(shù)據(jù)顯示，今年二季度全國重點區(qū)域和主要城市地價水平整體穩(wěn)步上升，全國主要監(jiān)測城市地價總體水平為3574元/平方米，商服、住宅和工業(yè)地價分別為6655元/平方米、5359元/平方米和752元/平方米。相較于一季度，綜合、商服、住宅、工業(yè)地價環(huán)比增速均呈現(xiàn)出上升態(tài)勢，住宅用地增速攀升尤為明顯，環(huán)比增速超過1%，在所有用途土地中環(huán)比增速首位。

對于住宅地價增幅最高的原因，業(yè)內(nèi)分析稱，主要是樓市的回暖一定程度上帶動了土地市場的預(yù)期向好，二季度全國住宅地價環(huán)比增速位居各用途之首，局部地區(qū)市場的上漲動力顯現(xiàn)。

供應(yīng)開閘 分化加劇

    “隨著我國宏觀經(jīng)濟緩中趨穩(wěn)、穩(wěn)中向好的走勢進一步發(fā)展，房地產(chǎn)對經(jīng)濟穩(wěn)定增長帶動效應(yīng)加大，上半年通過建設(shè)用地預(yù)審和審批的項目在第三、第四季度落地，下半年土地供應(yīng)將會加大放量。而且在消費和出口增長乏力情況下，投資依然是穩(wěn)增長的可靠手段，上半年，我國重大基礎(chǔ)設(shè)施項目用地審批集中通過，將在下半年發(fā)揮后勁，拉動有效投資，促進經(jīng)濟進一步企穩(wěn)向好。”國土部在提到下半年土地市場對經(jīng)濟拉動作用時如是說。

    不過，國土部對于后市全國市場的分化也并不否認(rèn)，國土部直言，目前，三四線城市房地產(chǎn)市場以消化庫存為主，土地市場短期內(nèi)難有起色，下半年，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整仍將持續(xù)，貨幣環(huán)境寬松預(yù)期的影響、系列提振經(jīng)濟政策的效果逐步顯現(xiàn)，將有更多城市土地市場迎來轉(zhuǎn)化期，地價整體趨于溫和上行，但城市間不論是供需博弈還是量價變動，都將有更為明顯的分化趨勢。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉進一步表示，土地市場的分化與房企拿地分化密切相關(guān)，現(xiàn)在一二線城市土地稀缺，標(biāo)桿房企勢必會在下半年選擇繼續(xù)在一二線城市拿地規(guī)避投資風(fēng)險，而對三四線城市謹(jǐn)慎進入。

    對于未來全國土地市場發(fā)展趨勢，國土部中國土地勘測規(guī)劃院分析認(rèn)為，今年三季度，部分城市土地市場或?qū)⒂瓉磙D(zhuǎn)化期，地價整體趨于溫和上行，城市間不論是供需博弈還是量價變動，都將顯示出更為明顯的分化趨勢，一些存量規(guī)模較大、需求支撐不足的地區(qū)或?qū)㈤L期面臨較大的風(fēng)險。

面粉面包聯(lián)動變價

    不可否認(rèn)，長期以來，不論土地市場出現(xiàn)多么細微的變化，都會馬上傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場，并最終表現(xiàn)在房價上，而房價和房地產(chǎn)市場的調(diào)整又會進一步推動土地市場加速動蕩。因此，對于土地和商品房價格的聯(lián)動作用，業(yè)內(nèi)將其形容為面粉和面包的關(guān)系。

    在亞太城市研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存看來，雖然國土部預(yù)測下半年全國地價溫和上行，但實際上市場上卻暗藏洶涌，三四線城市房地產(chǎn)市場如果下半年依然無法加速去庫存的話，當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌鰰艽擞绊懗山蛔兊酶永щy，形成惡性循環(huán)；而目前，一二線重點城市的房價大多都是跟著樓面價變化的，土地成交進一步火熱，推動土地成交總價、樓面價屢創(chuàng)紀(jì)錄，會直接推動當(dāng)?shù)刭彿款A(yù)期上揚，區(qū)位優(yōu)勢明顯的樓盤項目價格馬上就會出現(xiàn)明顯抬升，而且，在已成交地塊一兩年內(nèi)對房地產(chǎn)市場形成有效供應(yīng)后，對于房價上漲的助推作用還會持續(xù)釋放。

    張大偉從房企的角度分析，目前重點城市最被標(biāo)桿房企看好，尤其是央行降息后，房企在一二線城市樓市中的資金面已明顯好轉(zhuǎn)，現(xiàn)在房企表面上在這些城市拿地規(guī)模較小的原因是各地國土部門都有意控制了土地供應(yīng)節(jié)奏，以北京為例，7月成交多宗土地項目后就再次出現(xiàn)了經(jīng)營性土地供應(yīng)斷頓的情況。因此，業(yè)內(nèi)表示，只要一二線城市開閘供地，房企會大量扎堆拿地，土地價格還有較大上漲空間。