一線樓市暴漲 要關(guān)注復(fù)蘇中的“虹吸現(xiàn)象”

    房地產(chǎn)將出現(xiàn)全面的復(fù)蘇已成為業(yè)界的共識(shí)。因?yàn)樽?·30房地產(chǎn)新政以來，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)和價(jià)格數(shù)據(jù)都在持續(xù)回升，一線城市價(jià)量齊升，呈現(xiàn)出火爆的態(tài)勢(shì)。但這種共識(shí)是否成立呢？一旦這種共識(shí)不成立，現(xiàn)有的政策措施存在著系統(tǒng)性的偏誤，導(dǎo)致今年房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的夭折，這將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)難以承受之重。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的增加值占GDP的6%-7%，加上直接關(guān)聯(lián)的行業(yè)增加值（例如建筑業(yè)）占GDP的28%，房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的19%-21%，房地產(chǎn)各類貸款占全社會(huì)貸款的20%左右，房地產(chǎn)銷售占GDP的23%左右，而房地產(chǎn)占居民財(cái)富70%左右，這些參數(shù)決定了房地產(chǎn)的復(fù)蘇進(jìn)程將直接左右中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的未來。因此，深入審視目前房地產(chǎn)復(fù)蘇的性質(zhì)十分必要。

一、總體而言，房地產(chǎn)復(fù)蘇依然脆弱

    1.銷售雖然有所回升，但去庫(kù)存的壓力總體沒有緩解。1-6月份商品房銷售面積同比增長(zhǎng)3.9%，比1-5月份增速上揚(yáng)了4.1個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額增長(zhǎng)10.0%，增速提高6.9個(gè)百分點(diǎn)。但與此同時(shí)，全國(guó)6月末，商品房待售面積同比增長(zhǎng)20.8%，總面積達(dá)到65738萬平方米，這導(dǎo)致全國(guó)房地產(chǎn)去化周期提高了接近15%左右。

    2.資金回籠狀況有所改善，但總體資金面依然十分緊張。1-6月房地產(chǎn)總體資金來源同比增長(zhǎng)了2.8%，實(shí)際到位資金同比增長(zhǎng)0.1%，改變了今年一季度下滑的局面，但是1-6月應(yīng)付款同比增長(zhǎng)了16.4%，而這些應(yīng)付款46%不是用于工程款項(xiàng)。因此，資金缺口和財(cái)務(wù)成本依然較為緊張。

    3.在庫(kù)存和資金的壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)進(jìn)度并沒有復(fù)蘇，依然處于十分低迷的狀態(tài)。1-6月新開工面積同比下降了15.8%，竣工面積下降13.8%，與過去3個(gè)季度的平均水平差不多，都處于低迷狀態(tài)。更為重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)投資完成額、計(jì)劃投資數(shù)、土地購(gòu)置面積的增長(zhǎng)速度依然處于持續(xù)下滑的通道之中，沒有趨緩的跡象。例如土地購(gòu)置面積1-6月累計(jì)同比速度為-33.8%，比一季度下滑了1.4個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期下滑了28個(gè)百分點(diǎn)。

二、脆弱復(fù)蘇中的加速分化可能帶來嚴(yán)重的“虹吸現(xiàn)象”

    在總體復(fù)蘇脆弱的局面下，房地產(chǎn)所呈現(xiàn)的加速性分化可能是3-4季度面臨的最大問題。一是以深圳北京為首的一線城市出現(xiàn)暴漲的局面，房地產(chǎn)企業(yè)加速向一線城市進(jìn)行布局；二是三線城市出現(xiàn)的持續(xù)加速性的下滑，三是大型房地產(chǎn)商在全國(guó)布局調(diào)整中出現(xiàn)業(yè)績(jī)?nèi)娓纳?，但另一方面使小房地產(chǎn)商固化在三線城市業(yè)績(jī)出現(xiàn)加速性的惡化。例如深圳6月房地產(chǎn)價(jià)格同比上漲接近20%，而很多三線城市價(jià)格同比下滑接近20%；一線城市庫(kù)存同比下降了2%，而三線城市庫(kù)存同比上揚(yáng)了接近6%。分化中復(fù)蘇一般是一種常態(tài)，但比較本輪與上幾輪房地產(chǎn)復(fù)蘇的指標(biāo)可以看到，本輪分化的程度大大超越以往。這種強(qiáng)勁的分化可能帶來的結(jié)果是：1）出現(xiàn)強(qiáng)勁的“虹吸現(xiàn)象”，即大量房地產(chǎn)企業(yè)將重新布局開發(fā)戰(zhàn)略，加速各類開發(fā)性資金向一二線城市集聚；2）在戶籍制度改革的推動(dòng)下，很多投資性和改善性需求將進(jìn)一步向一、二線城市轉(zhuǎn)移；3）三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步蕭條，而不是在一、二線復(fù)蘇的帶動(dòng)下出現(xiàn)跟隨性復(fù)蘇；4）小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將出現(xiàn)倒閉潮、部分縣級(jí)財(cái)政的困難將進(jìn)一步加劇，從而引發(fā)局部的金融風(fēng)險(xiǎn)；5）在目前資金鏈?zhǔn)志o張，企業(yè)債務(wù)率高企的狀況下，局部資金鏈的緊張或金融風(fēng)險(xiǎn)的顯化很可能引發(fā)全局的問題。

三、避免“虹吸現(xiàn)象”需要調(diào)整目前的房地產(chǎn)政策

    因此，脆弱中加速分化的復(fù)蘇存在著巨大的變數(shù)。一線城市在三線城市過度低迷的情況出現(xiàn)暴漲，不僅會(huì)誘發(fā)局部泡沫問題，更重要的是這種暴漲將通過“虹吸現(xiàn)象”帶來三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)崩盤的可能，從而誘發(fā)全局性的問題。因此，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控必須改變當(dāng)前簡(jiǎn)單寬松的導(dǎo)向，必須針對(duì)不同區(qū)域采取不同的治理。一是對(duì)于一線城市必須進(jìn)行適度控制，防止價(jià)格過度上漲；二是對(duì)于三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的扶持應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化，特別是可以出臺(tái)一些超常規(guī)的政策，例如加大縣級(jí)政府的財(cái)政支持，甚至建立專項(xiàng)基金，鼓勵(lì)地方政府收購(gòu)商品房轉(zhuǎn)用于保障性用房；三是在監(jiān)控分化指標(biāo)的基礎(chǔ)上，協(xié)調(diào)相應(yīng)城鎮(zhèn)化改革的步伐，特別是重點(diǎn)人口流入地和流出地改革的速度。房地產(chǎn)復(fù)蘇調(diào)控中必須堅(jiān)持的原則是：1）局部區(qū)域的快速?gòu)?fù)蘇并不一定會(huì)產(chǎn)生“涓滴效應(yīng)”，一線城市的房?jī)r(jià)暴漲可能不是復(fù)蘇的福音；2）房地產(chǎn)市場(chǎng)總體快速的上揚(yáng)也不是調(diào)控的目標(biāo)，新一輪房地產(chǎn)總體泡沫帶來的危害可能比其他泡沫和前幾輪房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)更大。