房地產(chǎn)基金將告別“暴利”時代 投資正趨多元化

    盡管業(yè)界對我國房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)告別黃金時代仍存在爭論,但國內(nèi)不少房地產(chǎn)投資基金已經(jīng)率先改變專注住宅地產(chǎn)的投資策略。業(yè)內(nèi)人士認為,房地產(chǎn)基金將告別“暴利”時代,投資方向已趨多元化。

    7月22日,房地產(chǎn)基金管理規(guī)模超過300億元的歌斐資產(chǎn)宣布,歌斐收購的第一個寫字樓項目“歌斐中心”正式啟動招商,預(yù)計2016年6月竣工交付使用。該項目位于上海黃浦區(qū)。2014年底歌斐以31.6億元人民幣的價格收購了這幢國際甲級寫字樓。

    與以往投資新房的快進快出的運作方式不同,寫字樓投資項目需要通過長期運營管理提升租金收入和資產(chǎn)價值,來實現(xiàn)增值。

    “過去我國房地產(chǎn)的開發(fā)都做新房的生意,基本上只做住宅的生意。”歌斐資產(chǎn)地產(chǎn)團隊合伙人譚文虹坦言,眼下從投資的角度來看,新房市場的投資空間不像以前那么大了。未來房地產(chǎn)投資的潛力是資產(chǎn)盤活。例如收購一線城市中心地段的舊樓,通過改建運營,可以重新煥發(fā)活力,實現(xiàn)增值。

    一年多以來,我國房地產(chǎn)投資增速呈現(xiàn)持續(xù)下滑狀態(tài),房價運行趨勢也出現(xiàn)分化。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2015年上半年我國房地產(chǎn)投資增速同比下滑9.5個百分點;70個大中城市中有68個城市的新建商品住宅價格同比下滑,66個城市的二手住宅價格同比下滑。

    業(yè)內(nèi)不少聲音認為房地產(chǎn)開發(fā)的黃金十年已經(jīng)過去,進入白銀時代。而我國房地產(chǎn)基金過去關(guān)注點集中在住宅市場,賭房價上漲。如今房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化使得房地產(chǎn)基金整體受到?jīng)_擊,轉(zhuǎn)型發(fā)展迫在眉睫。

    譚文虹認為,從國際成熟市場發(fā)展經(jīng)驗來看,我國商業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)是地產(chǎn)基金值得挖掘的潛力領(lǐng)域。以寫字樓地產(chǎn)為例,寫字樓投資作為穩(wěn)健型產(chǎn)品是資產(chǎn)配置的重要方向。隨著北京、上海等一線城市核心地段土地資源的日益稀少,優(yōu)質(zhì)潛力地段的項目也將成為日益稀缺的資源。

    實際上,從去年年底開始,外資基金在我國一線城市收購寫字樓的動作不斷加快。這一方面是由于近期大量外資地產(chǎn)基金募集完成,集中尋找投資標的;另一方面也基于外資普遍看好未來2至3年一線城市寫字樓的升值潛力。

    專注于地產(chǎn)投資的基匯資本在2014年花9.28億美元的價格收購了北京的商業(yè)地產(chǎn)項目盈科中心。今年6月,公司又與物流地產(chǎn)開發(fā)商維龍中國成立合資公司,計劃在國內(nèi)收購、開發(fā)和管理現(xiàn)代物流物業(yè)。

    基匯資本執(zhí)行合伙人吳繼泰對物流地產(chǎn)發(fā)展前景判斷樂觀。他認為,目前美國的人均倉儲面積是中國的12倍。此外,我國現(xiàn)代物流倉儲面積僅占市場總倉儲面積極小的比例。伴隨著電子商務(wù)迅猛發(fā)展,我國現(xiàn)代物流倉儲設(shè)施供給嚴重不足,未來發(fā)展?jié)摿^大。

    借鑒國際成熟市場的發(fā)展經(jīng)驗并結(jié)合我國實際國情,除了商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等領(lǐng)域之外,不少房地產(chǎn)基金也在積極關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等領(lǐng)域的投資機會。

    在專家看來,我國房地產(chǎn)基金投資將更趨理性,從單一的住宅投資為主向多元化領(lǐng)域布局。

    歌斐資產(chǎn)創(chuàng)始合伙人、CEO殷哲也表示,房地產(chǎn)基金或正逐漸成為介于私募股權(quán)基金和固定收益回報之間的一個品種。