一線城市房?jī)r(jià)全面上漲 背后原因深度解讀

    經(jīng)過(guò)“3·30樓市新政”近4個(gè)月的發(fā)酵，房地產(chǎn)市場(chǎng)確立了回暖態(tài)勢(shì)，一線城市（北京、上海、廣州、深圳）房?jī)r(jià)全面上漲，深圳房?jī)r(jià)更是大幅反彈。

    業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)過(guò)2014年的沉寂之后，隨著一系列樓市利好政策的實(shí)施，需求旺盛的一線城市樓市再度迎來(lái)飛漲，成為全國(guó)樓市領(lǐng)頭羊。值得注意的是，雖然從現(xiàn)階段來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)難以再現(xiàn)2009年瘋漲的場(chǎng)景，房?jī)r(jià)將進(jìn)入常態(tài)化的上升通道。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的70大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況顯示，自4月份以來(lái)，一線城市房?jī)r(jià)連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比全線上漲。北上廣深四大一線城市的二手房?jī)r(jià)格更是實(shí)現(xiàn)同比全面上漲。

    在新建商品住宅價(jià)格方面，深圳以7．2％的環(huán)比漲幅連續(xù)7個(gè)月領(lǐng)漲全國(guó)；上海以2．4％緊隨其后，北京和廣州以1．6％的環(huán)比漲幅并列第三。

    同比方面，今年2月到3月，70大中城市新建商品住宅價(jià)格全面止?jié)q后，深圳房?jī)r(jià)在4月份率先出現(xiàn)反彈，此后一直保持“一枝獨(dú)秀”態(tài)勢(shì)，6月份同比漲幅高達(dá)15．9％。而上海則在6月份以0．2％的微弱增長(zhǎng)重回新房?jī)r(jià)格同比正增長(zhǎng)序列。這也是上海自2014年8月份以來(lái)，首次出現(xiàn)新房?jī)r(jià)格同比上漲。

    記者近日走訪北上深房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，在樓市一系列利好政策出臺(tái)后，從4月開(kāi)始，一線城市樓市大幅升溫。以深圳為例，4月下旬開(kāi)始，新盤(pán)紛紛入市、購(gòu)房者通宵排隊(duì)購(gòu)房、“日光盤(pán)”紛紛涌現(xiàn)。萬(wàn)科6月6日在深圳推出萬(wàn)科云城項(xiàng)目，雖然均價(jià)高達(dá)每平方米5．5萬(wàn)元，但首日銷(xiāo)售率就達(dá)到95％。

    深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，6月份深圳一手住宅均價(jià)達(dá)到每平方米30713元，首次突破3萬(wàn)元，同比上漲31％。房?jī)r(jià)大幅上漲和愈加復(fù)雜的交易程序并未抑制購(gòu)房者的熱情。數(shù)據(jù)顯示，今年6月份一二手住宅單月合計(jì)成交23224套，同比大漲261％，僅次于2009年11月的歷史高峰。其中，一手住宅成交7494套，環(huán)比增加22．7％，成交面積為76．9萬(wàn)平方米，環(huán)比增加26．5％。

    德佑鏈家市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟表示，深圳近期房?jī)r(jià)大漲是多方因素疊加所致，一方面，在“3·30樓市新政”等刺激下，房?jī)r(jià)有了上漲的動(dòng)力，另一方面近幾個(gè)月投資客購(gòu)房現(xiàn)象火速蔓延，帶動(dòng)深圳樓市大幅成交，房?jī)r(jià)也隨之快速上漲。

    易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)后市房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，使購(gòu)房者的行為出現(xiàn)聚集效應(yīng)，需求暴增但供應(yīng)一時(shí)難以跟上，外加深圳土地資源有限，“6月份深圳住宅庫(kù)存的去化周期僅有6．7個(gè)月，這是支撐深圳樓市價(jià)格走高的重要因素。”

    “以深圳為代表的一線城市已率先進(jìn)入房?jī)r(jià)上漲期，成為商品住宅成交價(jià)格的回漲主力。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫說(shuō)。

    值得注意的是，在深圳樓市領(lǐng)漲的同時(shí)，北京、上海、廣州也有較大的上漲幅度。6月20日，北京石景山自住房項(xiàng)目——中海長(zhǎng)安雅苑，在售樓處舉行首日公開(kāi)選房，推出的997套房源銷(xiāo)售均價(jià)每平方米27000元，當(dāng)天全部售罄。在上海，6月20日，綠地位于上海張江高科的商業(yè)綜合體項(xiàng)目M－Town開(kāi)盤(pán)僅2小時(shí)，首批240套房源便告售罄。同一天，青浦萬(wàn)達(dá)mall樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)即熱銷(xiāo)。而在前一天，高端住宅復(fù)興瓏御開(kāi)盤(pán)短短2個(gè)小時(shí)內(nèi)，近80％的房源就已認(rèn)購(gòu)?fù)戤叀?/p>

    據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心統(tǒng)計(jì)，6月份廣州一手商品住宅成交呈量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)。6月份全市一手商品住宅成交套數(shù)和面積分別為9726套、116．75萬(wàn)平方米，環(huán)比分別上漲11．35％和14．05％，同比分別上漲62．72％和56．96％。

    陸騎麟認(rèn)為，近期中高端市場(chǎng)成交活躍，成交結(jié)構(gòu)是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。“以上海市為例，6月份以來(lái)，上海土地市場(chǎng)非常活躍，中環(huán)附近土地樓板價(jià)達(dá)每平方米3萬(wàn)元已經(jīng)是常態(tài)，開(kāi)發(fā)企業(yè)高價(jià)拿地的同時(shí)，一方面刺激了周邊房源的成交價(jià)格，另一方面高價(jià)拿地之后，想要有獲利空間未來(lái)只能建造精裝修的中高端產(chǎn)品，產(chǎn)品定價(jià)也極有可能成為區(qū)域之最，由此促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲。”

    業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，雖然近期一線城市房?jī)r(jià)上漲，但并不意味著全國(guó)樓市將重回“大步快漲”時(shí)代。2003年到2013年，我國(guó)商品房年銷(xiāo)售額從不足8000億元到突破8萬(wàn)多億元，商品房年銷(xiāo)售面積從不足3．4億平方米到突破13億平方米，市場(chǎng)基數(shù)已不可同日而語(yǔ)，增速降低已是必然。

    住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)從過(guò)去總體偏緊、部分地區(qū)過(guò)緊，發(fā)展到今天總體偏松、部分地區(qū)過(guò)剩的情況。當(dāng)供給速度遠(yuǎn)快于需求時(shí)，很難出現(xiàn)2009年那樣的樓市暴漲。即便是北上廣深等供應(yīng)偏緊的一線城市，也有限購(gòu)政策在控制需求規(guī)模，從而抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。