九江:一辦公大樓搖身變成商品房叫賣

                      辦公大樓搖身變成商品房叫賣

　　事發(fā)九江市開發(fā)區(qū) 違規(guī)開發(fā)仍公然銷售，九江茶葉總部稱“辦房產證事在人為”

　　批工業(yè)用地卻建商品房，沒有預售許可證卻大肆售房，面對住戶能否辦下房產證的疑問，負責人信誓旦旦地稱“辦房產證事在人為”。

　　近段時間，在九江市開發(fā)區(qū)科技園，九江市恒信投資開發(fā)有限公司下屬的九江茶葉總部開建經濟大樓及茶葉加工車間卻搖身變成商品房并半公開叫賣出售。記者暗訪時，一負責人稱：“近80套房子只剩下20多套，很快就會售完。”

　　這樣的“商品房”為何能逃過相關部門的監(jiān)管銷售？10月28日，記者現場調查時，九江市國土局開發(fā)區(qū)分局負責人堅稱“不知情”。然而，該分局距該違規(guī)銷售的樓房不足1000米。建“茶葉大樓”卻變成商品房

　　九江市開發(fā)區(qū)背靠廬山、面向長江、環(huán)繞鶴問湖、緊鄰九江城區(qū)，區(qū)域面積120平方公里。“在開發(fā)區(qū)買房升值空間大，是一項很劃算的投資。”10月28日，九江的吳女士這樣告訴記者。

　　吳女士買的房子就在開發(fā)區(qū)科技園，是由九江市恒信投資開發(fā)有限公司下屬的九江茶葉總部的經濟大樓和茶葉加工車間改建而成的商品房。

　　據承包商之一的張斌（化名）介紹，2007年末,他與另外兩名合伙人承包了該工程，當時土地的性質是工業(yè)用地。

　　然而，在2008年施工過程中，張斌等人卻發(fā)現，按照施工圖紙、規(guī)劃等要求，應該建一般的地下室（茶葉倉庫），但是開發(fā)商卻拿著另外一張結構圖要求他們建商品房的停車場。

　　看到圖紙與事先規(guī)劃的不一樣，張斌等人立即停工，因為如果按照圖紙的工程建設，將大大增加工作量，在與九江茶葉總部負責人陳公禮協調后，得到對方愿意按照新的工作量付工程款的承諾，張斌決定繼續(xù)開工。

　　2008年8月，樓房主體竣工；今年6月，兩棟樓房已經完全竣工，樓房的用途也發(fā)生了變化，原本的經濟大樓及茶葉加工車間的外表框架不變，但內部卻悄然變成了商品房的格局。

　　違規(guī)開發(fā)受罰仍在公開銷售

　　張斌說，樓房建好之后就以每平方米2000多元的價格開始出售。因為房價便宜，而且地理位置優(yōu)越，不久就陸陸續(xù)續(xù)有人通過關系購買。

　　10月24日，記者在九江市經濟開發(fā)區(qū)看到，已經建成的兩棟大樓外表看起來與辦公大樓無異，但走進樓門，視野卻發(fā)生了很大變化，樓內的格局和普通的商品住宅房一模一樣，許多買了房子的人已經請了工人裝修房屋，其中有5戶人家已經入住。

　　一位住戶告訴記者，這個房子很便宜，而且可以隨意拆除設計成自己滿意的戶型。記者發(fā)現，確實有不少住戶經過拆除改裝，將以前的“辦公房間”變成了2室2廳帶廚房、衛(wèi)生間的商品房，除了主體結構的柱子沒有被拆除外，其他的墻面都存在或多或少拆除的情況。

　　記者假裝要買房子,一位工作人員介紹說，現在房源比較緊俏，兩棟房子差不多都賣完了。“我們這的地下車庫也是高級的，不久還會安裝攝像頭，非常安全。”

　　怎么沒有看到宣傳廣告??？記者問。該工作人員解釋說：“我們這邊不需要做廣告，你們眼光要放遠點，附近的地皮馬上有人買下搞開發(fā)，以后肯定能升值的。”

　　九江市開發(fā)區(qū)規(guī)劃局一負責人告訴記者，當時規(guī)劃部門規(guī)劃時批的是工業(yè)用地，后來開發(fā)商擅自改變了土地性質。去年執(zhí)法部門還去查處過，并且做出了處罰。如今對外售房也是開發(fā)商私下所為，并沒有得到有關部門的允許。

　　“辦房產證事在人為”

　　聽說有人過來買房，負責開發(fā)該樓房的陳公禮急忙駕車趕來。

　　陳公禮先是很謹慎地詢問是通過哪個熟人介紹來的，然后他表示：“因為是幾個合伙人共同投資的，一般都是親戚朋友來購買，如果有陌生人想買，說是我的親戚就可以了。”

　　據陳公禮介紹，目前只剩20多套沒有出售。樓房的主體已經通過驗收，但是整個項目還沒驗收，比如綠化等。他坦言，驗收比較難，因為已經改變了土地性質。

　　既然是違規(guī)的，為什么還能夠建設好呢？對此，陳公禮解釋說：“我們這些過來人都清楚，如果沒有手續(xù)、領導不同意，那么我也做不了，所以盡管放心。”

　　陳公禮還透露，他們已經通過開發(fā)區(qū)報送九江市政府，申請轉為商業(yè)土地，現在市政府已經同意，并且通過國土局將這塊土地收回去，再以拍賣的形式變成正規(guī)的房地產。“像我這種改變土地性質比較普遍，開發(fā)區(qū)報送的不只是我們一家。”

　　當記者對工業(yè)用地建商品房能否通過驗收和房子辦到房產證表示懷疑時，陳公禮笑著對記者說：“這件事，事在人為嘛，你們放心好了。”

　　但當記者表明身份要求采訪時，陳公禮卻拒絕了，表示自己沒什么可說的。對先前所說的話，陳也矢口否認。

　　隨后，記者來到九江市開發(fā)區(qū)質監(jiān)站了解情況，質監(jiān)站熊站長告訴記者，他當時僅僅是對該樓房進行主體驗收，對整體項目還沒有進行竣工驗收。如果有住戶入住了，那肯定是不允許的。

　　熊站長表示，如果真有此事，將會下達通知要求整改。

　　至于陳公禮所說改變土地性質辦房產證的說法，九江市開發(fā)區(qū)房管局一位工作人員表示，既然改變了土地性質，就目前而言，肯定辦理不了房產證。

　　國土部門稱不知有業(yè)主入住

　　10月24日，九江市開發(fā)區(qū)國土分局書記屈勇告訴記者，去年開發(fā)商打報告要求改變土地性質建商品房時，國土分局就不同意更改，并派人去了現場調查，最后還是按照廠房來建設的。

　　屈勇說，今年國土分局已準備收回這塊土地重新掛牌拍賣，“但是目前還沒掛牌，其他人可以摘牌，他也有可能摘牌”。

　　對于有業(yè)主入住的情況，屈勇表示，他對此事并不知情，如果是賣給人住了，那肯定是不允許的，國土部門會去實地調查。

　　耐人尋味的是，這兩棟“商品房”離九江市開發(fā)區(qū)國土分局辦證大廳只有1000米不到的距離。

　　有知情人表示：“什么證件也沒有就敢賣房，這明顯辦理不了房產證，也不能上市交易，這些購房人肯定是貪圖便宜才買的。”

    整治讓違規(guī)房趁機披上合法“外衣”？

　　記者了解到，10月21日，九江市成立整治房地產開發(fā)中違法違規(guī)行為、進一步規(guī)范房地產市場秩序領導小組，重點整治城市規(guī)劃區(qū)內2002年7月1日以后開工的房地產開發(fā)項目中“一改”等違法違規(guī)行為。

　　根據規(guī)定，對于擅自改變用地性質和原批準用途進行房地產開發(fā)的，必須先依法依規(guī)進行處罰，其中存在土地使用權非法轉讓行為的，依法沒收非法所得，并處以非法所得50%以下的罰款。接受處罰后還要按下列方式完善用地出讓手續(xù)：凡集體土地用于房地產開發(fā)的，依法完善用地手續(xù)，追繳新增建設用地報批規(guī)費，并按開工時點的實際用途評估地價繳交土地出讓金和規(guī)費；凡劃撥用地用于房地產開發(fā)的，應按開工時點的實際用途評估地價繳交土地出讓金和規(guī)費；凡非經營性用地用于房地產開發(fā)的，應按開工時點的實際用途評估地價繳交土地出讓金差價和規(guī)費；凡經營性用地改變原批準用途的，應按開工時點的實際用途評估地價繳交土地出讓金差價和規(guī)費。

　　業(yè)內人士對此表示，開發(fā)商正愁沒辦法把工業(yè)用地轉變成商業(yè)用地，使其合法化，這樣一來是否迎合了開發(fā)商的需求？使得開發(fā)商通過掛牌等手續(xù)拿回房子再出售。“即使繳納相關的費用，開發(fā)商還是賺錢的。”

　　記者在采訪時，陳公禮就表示：政府已經同意了將工業(yè)用地轉變成商業(yè)用地，政府重新收回土地掛牌拍賣后，繳納相關的土地出讓金就可以了。

　　“這是不是讓違規(guī)房披上合法‘外衣’嗎？”九江一正在開發(fā)商品房的老總對此非常不滿，“這無形中攪亂了正常的商品房市場，實際上侵犯了合法開發(fā)商的利益。”

　　法學教授：銷售方涉嫌詐騙

　　在采訪中，有住戶表示知道這樣的房子辦不了房產證，但也有住戶表示對此并不清楚，認為開發(fā)商承諾能辦肯定沒問題。而記者在國土部門采訪時，有工作人員就直言“開發(fā)者存在詐騙行為”。

　　對此，南昌大學法學院陳副教授表示，由于開發(fā)商沒有辦理土地使用權證，那么接下來的建設工程規(guī)劃許可證、開工建設許可證也不可能辦理，所以無法辦理房產證。

　　“詐騙罪是指以非法占有為目的，用虛構事實或者隱瞞真相的方法，騙取數額較大的公私財物的行為。如果銷售者向購房者隱瞞真相，謊稱可以辦得到房產證，欺騙購房者買下房子，那么已經符合了詐騙罪的構成要件。”陳副教授指出。

　　陳副教授認為，對于該樓房開發(fā)中存在的違規(guī)操作行為，一方面要追究開發(fā)商的責任；另一方面，對縱容違法開發(fā)的部門，失職問責制必須落到實處。

　　律師：無證售房屬典型違法行為

　　據了解，《中華人民共和國土地管理法》中明確規(guī)定，未經批準或者采取欺騙手段騙取批準、非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，超過批準的數量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。

　　“按照規(guī)定，從工業(yè)用地變成房地產和商業(yè)用地，國家是有嚴格限制的，而且有嚴格的審批程序，事先需要通過政府回收后再進行公開招拍掛。”江西師大房地產經營與管理專業(yè)柯喜副教授指出，對于土地，規(guī)定了是什么用途，就要按照原有的用途來進行建造和使用，如果擅自轉變，就違反了國家現有的政策和法律，這是不允許的。此事件中，工業(yè)用地被擅自建成商品房，當地政府應從重打擊。

　　江西秦風律師事務所副主任高正尉律師表示，此事件中開發(fā)商膽子確實太大了，什么證件都沒有就敢開工建設、銷售。按照規(guī)定，所有的土地必須走“招、拍、掛”的程序。沒有土地使用證、規(guī)劃許可證、開工許可證就開始建設，沒有銷售許可證就開始銷售，這是典型的違法行為。

　　高正尉認為，此事反映出開發(fā)商受利益驅使，企圖“生米做成熟飯”。對開發(fā)商的違法行徑，不僅需要政府的監(jiān)管，更在于消費者不能貪圖小便宜去購買，否則一旦產生糾紛，將不受法律保護，最終吃虧的還是消費者。