樓市兩極分化將更趨明顯 一線城市已經(jīng)復(fù)蘇

    易居21日發(fā)布的一線城市快報(bào)顯示，6月份北上廣深4個(gè)一線城市新建商品住宅成交均價(jià)再創(chuàng)歷史新高，為27676元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)9.1%，同比增長(zhǎng)20.5%。

    北上廣深等一線城市出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升、環(huán)比和同比齊漲的現(xiàn)象，顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)在一線城市已經(jīng)復(fù)蘇。于是，有分析認(rèn)為，隨著一線城市房?jī)r(jià)的反彈，很有可能帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的增強(qiáng)，從而帶動(dòng)全國(guó)房?jī)r(jià)的上漲，給市場(chǎng)帶來較大風(fēng)險(xiǎn)。筆者則認(rèn)為，可能性不大。

    盡管一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了反彈，市場(chǎng)低迷的現(xiàn)象也基本消除，且投資者已經(jīng)開始向一線城市聚集，一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)用地也重新受到了關(guān)注，但是，這并不能有效傳遞到二三線城市，尤其是那些供求關(guān)系嚴(yán)重失衡、供遠(yuǎn)大于求的城市。這些城市目前最大的任務(wù)，還是如何消化庫存。即便這些城市不再執(zhí)行限購政策，或者出臺(tái)鼓勵(lì)投資者投資商品房的政策，投資者也不會(huì)輕易在二三線城市進(jìn)行投資。投資必須建立在交易的基礎(chǔ)之上，商品房交易市場(chǎng)的狀況不好，投資者是不會(huì)去投資的，也是不會(huì)去壓資金冒險(xiǎn)的。

    比較現(xiàn)實(shí)的辦法，還是要通過一定的政策手段，激活剛性需求，激活潛在需要，從而帶動(dòng)市場(chǎng)的發(fā)展。同時(shí)，要嚴(yán)格控制新的商品房建設(shè)、控制商品房的增量，以減輕市場(chǎng)壓力，緩解供求矛盾，平穩(wěn)市場(chǎng)情緒。

    一線城市房?jī)r(jià)的反彈，短期內(nèi)是很難帶動(dòng)其他城市的。在經(jīng)濟(jì)沒有出現(xiàn)明顯復(fù)蘇、居民購房動(dòng)力沒有明顯激活、投資者仍在等待觀望的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極分化的現(xiàn)象將越來越明顯，一線城市的房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步上漲，投資者到一線城市購房的意愿將進(jìn)一步增強(qiáng)；而二三線城市則繼續(xù)處于低迷狀態(tài)，投資者也不會(huì)輕易到這些城市進(jìn)行投資。

    必須充分重視的一個(gè)問題是，很多二三線城市，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇動(dòng)力嚴(yán)重不強(qiáng)的情況下，十分希望通過房地產(chǎn)市場(chǎng)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而嚴(yán)重的高庫存，又使得這些城市根本沒有條件再繼續(xù)增加庫存、增加對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資。否則，會(huì)使庫存更高，房地產(chǎn)市場(chǎng)更加低迷。

    退一步講，就算政府有這樣的愿望，投資者也不會(huì)接受這樣的投資。那么，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用就很難得到發(fā)揮，地方經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的動(dòng)力也就很難增強(qiáng)，從而使房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系陷入了惡性循環(huán)。如何破解這個(gè)難題，需要地方政府認(rèn)真思考?；镜乃悸肥?，還是應(yīng)當(dāng)把注意力放到推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展上，放到鼓勵(lì)居民創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新上，把經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)打扎實(shí)，把居民的消費(fèi)能力提高。一旦經(jīng)濟(jì)能夠復(fù)蘇，居民消費(fèi)能力得到增強(qiáng)，自然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，帶動(dòng)庫存的消化。