房貸超萬億背后暗藏了什么？ 房貸拐點或現(xiàn)

    一邊是上半年房貸超萬億達到歷史新高，一邊是深圳等地7月房貸驟然收緊。

    從去年的9·30新政開始，這一輪房貸放松已經(jīng)持續(xù)了九個月之久。在這樣的流動性盛宴中，樓市股市雙雙上揚，上證綜指在6月份創(chuàng)下5178點的新高，深圳樓市放量暴漲，北京豪宅沖上20萬+，京滬郊區(qū)競相拍出天價地。

    然而一片火爆之中，風(fēng)險也在醞釀。6月中旬以來，股市暴跌，樓市也同步下行。人們驚訝地發(fā)現(xiàn)，在沒有任何央行和銀監(jiān)會的指導(dǎo)之下，深圳多家銀行收緊了房貸；與此同時，青島、杭州等二線城市也出現(xiàn)了收緊的苗頭。

    7月上半月，在易居CRIC監(jiān)測的68個城市中，46個樓市成交環(huán)比下跌，整體成交量較6月下半月下跌15%，四個一線城市中僅北京環(huán)比上漲。

    曾經(jīng)無比充裕的流動性，去哪里了？

房貸超萬億背后

    中國人民銀行7月22日發(fā)布了《2015年上半年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》，數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，個人購房貸款增加1.12萬億元，同比多增1767億元，是有記錄以來半年度個人房貸首破萬億。

    可比數(shù)據(jù)顯示，此前個人購房貸款新增最多的是在2013年上半年，當(dāng)時新增個人購房貸款為9628億元。

    此前，國家統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)也顯示，盡管房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)下行，但今年上半年，商品房銷售面積增速由負轉(zhuǎn)正，銷售額增長10%。

    在很多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的描述中，今年上半年很多城市銷售已經(jīng)回暖，尤其是深圳，可謂瘋狂。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，2015年上半年樓市企穩(wěn)回升，與從2014年開始的9·30、3·30房貸政策松綁，以及數(shù)次降準(zhǔn)降息關(guān)系非常大。

    “3·30新政”對擁有1套住房且貸款未結(jié)清再次購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

    在后續(xù)各地方政策落地的過程中，雖然并未全面按照40%的最低標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但信貸環(huán)境趨松成為不爭的事實。2015年第一季度，新增房地產(chǎn)貸款以及個人購房貸款同比分別增長25%、16%，且增加額為2010年以來最高位。

    不僅個人購房貸款金額增加，且利率呈現(xiàn)下行走勢。2015年第一季度，個人購房貸款實際平均利率為6.01%，較前個季度下跌0.24個百分點，且利率水平為2011年以來新低。

    此外，去年末以來，本輪降息次數(shù)已經(jīng)達到四次，與2008年期間相當(dāng)。目前，5年以上貸款基準(zhǔn)利率降至5.4%，5年以上個人住房公積金貸款利率降至3.5%，均創(chuàng)下2000年以來的新低。

    “今年以來的貨幣環(huán)境可說是2010年以來最好的。”深圳一房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)市場銷售情況逐步好轉(zhuǎn)，量價齊升局面再現(xiàn)。

    值得注意的是，這輪樓市回暖也伴隨著股市的上漲。復(fù)盤5178點這輪牛市的開端，也是從去年四季度尤其是11月開始加速，券商股先行啟動，隨后帶動京津冀、互聯(lián)網(wǎng)+、一帶一路等概念輪番上漲，直到5178點。

    張大偉認為，今年以來貨幣政策在穩(wěn)健的基礎(chǔ)上更加注重松緊適度，這不僅推高了房地產(chǎn)市場成交，也使得股指一路上揚。去年下半年至今年6月，上證綜指漲幅最高達到154%。

    與一線城市中原二手住宅價格指數(shù)對比可見，股市與樓市在大多數(shù)周期內(nèi)存在波動方向的同步性，尤其是股市上漲均會帶動房價上漲。這是因為兩市均以宏觀經(jīng)濟為基礎(chǔ)，且與貨幣政策松緊高度相關(guān)。今年以來的樓市銷售復(fù)蘇，與股市獲利資金再投資因素密不可分。

    此外，股市上漲的財富效應(yīng)，也刺激了消費融資、住房抵押貸款融資等行為，套取資金進入股市。以南昌市為例，該市上半年新增房產(chǎn)抵押2萬套，是去年同期的3倍。而這些資金很多進入了股市。

    央行上述報告數(shù)據(jù)顯示，6 月末，本外幣住戶消費性貸款余額 16.98 萬億元，同比增長 19.6%，增速比上季末高 1.1 個百分點，1-6 月份增加 1.6 萬億元，同比多增 3897 億元。

股市下跌影響房貸？

    喧囂的流動性盛宴，隨著6月中旬的股市暴跌戛然而止。

    6月15日開始，股市進入大幅震蕩行情，兩周跌幅達到19%。6月26日，上證綜指暴跌334.91點。

    幾乎同步地，深圳個人住房貸款出現(xiàn)收緊。6月中，深圳郵儲銀行率先在放松房貸的大環(huán)境中逆市提高首套房貸利率；深圳農(nóng)行、中行、建行則將首套房首付從三成提至四成，7月中旬，工行也加入了這一行列。

    目前，包括四大行在內(nèi)，深圳首套房貸利率已經(jīng)從6月之前的基準(zhǔn)利率0.95倍，普遍上浮到1.05~1.1倍，二套房貸利率上浮10%~20%。考慮到四大銀行占據(jù)個人住房貸款2/3強的市場份額，再加上近期多家中等股份制銀行暫停房貸，深圳個人房貸業(yè)務(wù)全面收緊已成趨勢。

    融360最新數(shù)據(jù)顯示，截至7月20日，除匯豐銀行一家仍有9折利率優(yōu)惠外，深圳銀行首套房貸優(yōu)惠幅度全部上調(diào)；7月23日，深圳兩家房貸業(yè)務(wù)量較大的國有銀行表示，目前由于額度緊張，上述兩家分行房貸已斷供，放貸基本停滯。

    深圳也并非唯一收緊房貸的城市。近期，杭州已有銀行取消了首套房貸利率優(yōu)惠。如招商銀行、郵政儲畜銀行對首套房貸均實行基準(zhǔn)利率。招行信貸部工作人員更以額度緊張為由，建議客戶去其他銀行辦理房貸。

    21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，近期青島多家銀行首套房貸利率優(yōu)惠也收緊，部分銀行首套房貸利率優(yōu)惠已從最低9折上浮至9.5折。還沒有到6月底，青島房貸業(yè)務(wù)集中的大銀行，已經(jīng)用光了房貸額度。

    融360房貸分析師任雪飛表示，深圳房貸利率上浮是因為深圳房價的暴漲，銀行不認可這么快上漲的房價導(dǎo)致的；另有深圳銀行業(yè)人士認為，進入6月下旬，股市財富效應(yīng)開始減退，高凈值人群購買力明顯下降。因此，出于防范風(fēng)險的考慮，銀行也在收緊房貸。

    深圳中原則認為，今年的房地產(chǎn)市場與股市有很強的相關(guān)性。自股市下跌來，深圳中原報價指數(shù)以及中原經(jīng)理指數(shù)與上證綜指走勢基本同步，7月第二周更是雙雙大幅跳水，分別下跌了19個百分點及11個百分點，創(chuàng)下歷年來的單周最大跌幅。

    受股市和房貸收緊利率上調(diào)的影響，市場客戶開始轉(zhuǎn)入觀望，訪客量出現(xiàn)大幅下降，二手住宅成交量自6月以來持續(xù)收縮。7月初各區(qū)域二手業(yè)主報價分化已現(xiàn)端倪，有一半片區(qū)報價開始出現(xiàn)下調(diào)，下調(diào)幅度1%-5%之間的業(yè)主占三成，且幅度有不斷擴大的趨勢。

    新房方面，6月底開始新房市場推售量明顯下降，從前期單周十余盤同時入市的高峰降至1-2個，開盤銷售情況也大打折扣，開盤日光的現(xiàn)象更是鮮見。

    “股市和房市具有較強的正相關(guān)關(guān)系，短期內(nèi)股市的下跌必將引發(fā)深圳樓市成交量價進一步的調(diào)整，雖然中國政府為阻止股災(zāi)采取了諸多重磅舉措，但高杠桿下的金融風(fēng)險不可不防。”深中原人士稱。

被透支的需求和購買力

    萬科高級副總裁、董秘譚華杰對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別了單邊上漲的黃金時代，進入了震蕩期，盡管房價目前整體安全，但波動在加大。深圳樓市今年以來的暴漲，是透支了未來幾年的漲幅，接下來的兩三年估計漲不動了。

    深圳中原也認為，報價指數(shù)和中原經(jīng)理指數(shù)的大幅跳水，加上成交量的不斷萎縮，基本預(yù)示著深圳房價自“3·30新政”以來暴漲行情將暫時告一段落，短期內(nèi)房價進行高位調(diào)整的幾率較大。

    此輪股市暴跌導(dǎo)致眾多中產(chǎn)階層家庭資產(chǎn)縮水，諸多賬戶被搶平，購買力大幅減弱。相關(guān)統(tǒng)計顯示，6月15日-7月8日，21.2973萬個持有市值50萬-500萬元的個人賬戶“消失”，500萬元以上賬戶“消失了”近3萬個。

    北京師范大學(xué)教授鐘偉認為，股市暴跌對中產(chǎn)階層、高凈值人群（資產(chǎn)在千萬級以上的人群）的購房影響最大，他們可能更會考慮海外的資產(chǎn)或其他理財方式的組合。

    “7月上半月的數(shù)據(jù)已經(jīng)給了大家當(dāng)頭一棒，”易居中國聯(lián)席總裁丁祖昱稱，據(jù)CRIC監(jiān)測的68個重點城市數(shù)據(jù)顯示，7月上半月商品住宅成交建筑面積1183.77萬平方米，環(huán)比6月下半月下跌15%，各能級城市成交面積環(huán)比全線下跌，樓市出現(xiàn)降溫的跡象。

    一線城市當(dāng)中，僅北京成交高于六月，其余三城均不及6月下半月水平；二線城市表現(xiàn)最不盡如人意，住宅成交環(huán)比下跌達到二成；三四線方面成交環(huán)比下滑10%，具體到城市來看也是明顯分化，跌多于漲。

    丁祖昱指出，這是因為最急需購房和最有購買力的需求，已經(jīng)在二季度快速釋放，以致7月需求積壓效應(yīng)快速減退，轉(zhuǎn)為青黃不接。

    還有就是6月主要房企都在沖指標(biāo)，能趕在6月開盤的都開盤了，以致7月上半月供應(yīng)節(jié)奏放緩，7月上半月一二線供應(yīng)環(huán)比銳減四成；此外，股市下跌，不僅計劃變現(xiàn)股市獲利進入樓市的資金還被套牢，最慘的是付了定金，想把房款在股市中運作獲利的投資者，不但沒有獲利，首付款也損失了一大筆?，F(xiàn)在不少購房者都在等著股市回升慢慢挽回損失，因此購房計劃都被推遲了，下定簽約時間也都相應(yīng)延后。

    丁祖昱判斷，在接下來的7月下半月乃至8月，預(yù)計市場還會持續(xù)受到需求青黃不接、供應(yīng)跟不上、股市疲軟等負面因素的影響，再加上傳統(tǒng)7、8月份就是淡季，開發(fā)商對短期市場不應(yīng)寄予太多期望。