上市房企批量轉(zhuǎn)型 盈利能力遭遇增長瓶頸

導(dǎo)讀

    上市房企進(jìn)入了批量轉(zhuǎn)型時(shí)期。

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至目前，宣布進(jìn)行轉(zhuǎn)型的上市房企多達(dá)50家以上，既有產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸，也有徹底摒棄地產(chǎn)主業(yè)的跨界轉(zhuǎn)型。

    7月21日中午，萊茵置業(yè)（000558.SH）公告稱，鑒于公司自去年以來全面推進(jìn)體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展，同時(shí)將剝離非經(jīng)營性地產(chǎn)，公司的經(jīng)營發(fā)生了實(shí)質(zhì)性的變化，因此擬將注冊名稱“萊茵達(dá)置業(yè)股份有限公司”變更為“萊茵達(dá)體育發(fā)展股份有限公司”。

    今年以來，上市房企更名退出地產(chǎn)主業(yè)、加快轉(zhuǎn)型的步伐正在加快。此前，包括宜華地產(chǎn)、多倫股份、華業(yè)地產(chǎn)和運(yùn)盛實(shí)業(yè)等的股票簡稱，已分別變更為宜華健康（000150.SZ）、匹凸匹（600696.SH）、華業(yè)資本（600240.SH）與運(yùn)盛醫(yī)療（600767.SH）。

    “公司目前沒有拿地計(jì)劃和新的地產(chǎn)項(xiàng)目，只是存量開發(fā)和銷售。”華業(yè)資本工作人員告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“相比之前，房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤率有一定幅度降低，公司未來將在醫(yī)療領(lǐng)域拓展。”

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至目前，宣布進(jìn)行轉(zhuǎn)型的上市房企多達(dá)50家以上，既有產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸，也有徹底摒棄地產(chǎn)主業(yè)的跨界轉(zhuǎn)型。

轉(zhuǎn)型路徑大體相似

    “轉(zhuǎn)型是未來房地產(chǎn)行業(yè)最重要的出路。”中信證券研報(bào)表示。

    根據(jù)銀億股份（000981.SZ）公告，2015年房地產(chǎn)行業(yè)面臨的市場形勢仍然嚴(yán)峻，許多城市“去庫存”的壓力巨大，許多房地產(chǎn)公司積極尋找突圍的辦法，一些企業(yè)涉足跨界經(jīng)營和多元化發(fā)展，也有一些企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、物流和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域，積極轉(zhuǎn)型升級。

    “去庫存”在上市房企的相關(guān)公告中并不少見，據(jù)榮安地產(chǎn)（000517.SZ）業(yè)績預(yù)告，其今年上年業(yè)績將比上年同期下降89.81%至91.20 %，原因?yàn)楸酒跓o新樓盤交付，收入的主要來源為部分余房出售及交付。而其已于年初宣布向大健康、金融領(lǐng)域戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

    事實(shí)上，從上市房企盈利能力看，其已經(jīng)遭遇增長瓶頸。統(tǒng)計(jì)顯示，2014年，上市房企毛利率下滑1.4個百分點(diǎn)，凈利率下降1.7個百分點(diǎn)，已連續(xù)4年出現(xiàn)下行。

    同花順iFinD統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至7月21日，在已經(jīng)發(fā)布2015年上半年業(yè)績預(yù)告的69家上市房企中，首虧、續(xù)虧或預(yù)減的多達(dá)45家，其中有16家為首虧。

    梳理發(fā)現(xiàn)，上市房企轉(zhuǎn)型在2014年已經(jīng)批量出現(xiàn)，大規(guī)模的多元化戰(zhàn)略嘗試在今年形成了熱潮，轉(zhuǎn)型主要涉及金融、互聯(lián)網(wǎng)、大醫(yī)療、影視文化、軍工機(jī)械、礦產(chǎn)和新能源等方面。

    “現(xiàn)在龍頭房企都在積極延伸產(chǎn)業(yè)鏈謀變，中小房企轉(zhuǎn)型已經(jīng)勢在必行。”福建一家房地產(chǎn)企業(yè)高管對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說。

    今年6月以來，包括蘇寧環(huán)球（000718.SZ）、迪馬股份（600565.SH）、華聯(lián)控股（000036.SZ）、中天城投（000540.SZ）、銀億股份、大名城（600094.SH）、世榮兆業(yè)（002016.SZ）、天業(yè)股份（600807.SH）等在內(nèi)，紛紛公告投資或加碼大金融、大健康等多元化領(lǐng)域。

    “由于地產(chǎn)行業(yè)收入和利潤的規(guī)模均較大，為了避免轉(zhuǎn)型過程中利潤波動劇烈，在實(shí)際選擇過程中可替代的投資領(lǐng)域相對較少，企業(yè)的轉(zhuǎn)型集中在大金融和大健康領(lǐng)域。”平安證券研報(bào)認(rèn)為。

    尤其是金融領(lǐng)域，由于其具有較高的投資門檻和利潤規(guī)模，已成為上規(guī)模上市房企轉(zhuǎn)型的重要途徑，此前泛?？毓桑?00046.SZ）、新湖中寶（600208.SH）在該領(lǐng)域的成功經(jīng)驗(yàn)，已被大量復(fù)制效仿。今年以來，泰禾集團(tuán)（000732.SZ）、中天城投、大名城等皆在金控平臺方面進(jìn)行加碼投資。

    “現(xiàn)階段公司的主要收入還是房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)型方向是大金融、大健康和特色地產(chǎn)。”中天城投工作人員向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者稱，“未來大金融和大健康的收入要達(dá)到多少，是公司經(jīng)營的秘密，不會對外說的。”

    大健康則是更多區(qū)域性上市房企轉(zhuǎn)型的選擇途徑，目前，珠江實(shí)業(yè)（600684.SH）、萬方發(fā)展（000638.SZ）、中關(guān)村（000931.SZ）、深國商（000056.SZ） 、廣宇集團(tuán)（002133.SZ）等皆已在這方面布局，而計(jì)劃逐步退出地產(chǎn)主業(yè)并更名的宜華健康、運(yùn)盛醫(yī)療、華業(yè)資本等，均決定在大健康領(lǐng)域進(jìn)行二次創(chuàng)業(yè)。

    “今年4月開始停牌進(jìn)行的重組，重組項(xiàng)目是醫(yī)療服務(wù)方面。”宜華健康向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，“健康醫(yī)療服務(wù)收入將成為公司的主要業(yè)務(wù)發(fā)展方向和主要業(yè)務(wù)收入來源。”

分拆上市吸引力

    轉(zhuǎn)型永遠(yuǎn)是資本市場愛聽的故事，上市房企也是如此。

    而與一些上市房企直接轉(zhuǎn)型不同，榮安地產(chǎn)則選擇與投資機(jī)構(gòu)攜手。據(jù)7月20日公告，榮安地產(chǎn)與九鼎投資（430719.OC）擬在大健康投資、金融投資以及其他股權(quán)投資等領(lǐng)域開展廣泛合作，以加快戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。該公告一經(jīng)披露，榮安地產(chǎn)股價(jià)隨即出現(xiàn)連續(xù)兩個漲停。

    國海證券研報(bào)認(rèn)為，隨著一線城市建設(shè)用地供應(yīng)數(shù)量的減少，其二手房交易規(guī)模已經(jīng)超過一手房，而二三線城市庫存高企現(xiàn)狀也決定了其中期仍處于庫存消化階段，“5-8年后中國將進(jìn)入真正意義的地產(chǎn)存量時(shí)代”。

    房地產(chǎn)銷售存量時(shí)代悄然來臨，上市房企對抗行業(yè)周期下行除了轉(zhuǎn)型，也已開始嘗試分拆上市。

    “我們在調(diào)研中，也了解到一些上市房企存在這方面的想法。”一位私募人士表示，“分拆上市可以獲取更多資金。”

    就在今年5月，中國海外發(fā)展（00688.HK）公告稱，以5000萬元向控股子公司中國海外宏洋集團(tuán)（00081.HK）收購中海宏洋物業(yè)管理100%股權(quán)，并宣布計(jì)劃將物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆到聯(lián)交所上市，但尚未就何時(shí)進(jìn)行分拆作出最終決定。

    今年2月和3月，碧桂園（02007.HK）與恒大地產(chǎn)（03333.HK）先后宣布計(jì)劃分拆旗下業(yè)務(wù)獨(dú)立上市，前者籌劃分拆酒店業(yè)務(wù)，但未確定在內(nèi)地還是香港上市；后者的礦泉水產(chǎn)業(yè)將與乳業(yè)、糧油和健康產(chǎn)業(yè)分拆，上市地點(diǎn)選擇在香港。

    “體量大的上市房企將子業(yè)務(wù)分拆上市，將顯著提升母公司的估值水平。”上述私募人士認(rèn)為，“雖然這種分拆目前主要在境外市場，但遲早也會在A股實(shí)現(xiàn)。”

    而2014年6月，花樣年控股（01777.HK）通過分拆旗下物業(yè)業(yè)務(wù)并實(shí)現(xiàn)了彩生活（01778.HK）的獨(dú)立上市，不僅獲得了凈額約7.1億元的募資，還使其之前大幅折讓的資產(chǎn)得到了充分重估。

    此外，分拆自方興地產(chǎn)（00817.HK）酒店業(yè)務(wù)的金茂投資（06139.HK），也于2014年7月實(shí)現(xiàn) H 股上市，融資額約35.31億港元，目前其總市值逾百億港元，同樣釋放了金茂投資酒店資產(chǎn)的價(jià)值。

    A股上市房企分拆旗下業(yè)務(wù)上市也已經(jīng)在進(jìn)行中，泛海控股旗下的民生證券、新湖中寶控制的湘財(cái)證券，均被認(rèn)為具備分拆上市潛質(zhì)，后者曾借道大智慧（601519.SH）資產(chǎn)重組曲線上市，但因違規(guī)被證監(jiān)會中止審查。

    市場熱點(diǎn)換擋轉(zhuǎn)型帶來的估值分化，更是給上市房企分拆旗下業(yè)務(wù)上市增添了更多預(yù)期，典型如萬達(dá)院線（002739.SZ）和萬達(dá)商業(yè)（03699.HK），雖然前者脫胎并依附于后者，并且2014年凈利潤僅為后者同期的3%，但目前萬達(dá)院線的總市值卻遠(yuǎn)高于萬達(dá)商業(yè)。

    “融資能力和估值水平是房企分拆子業(yè)務(wù)獨(dú)立上市的最大吸引力。”前述福建一家房地產(chǎn)企業(yè)高管認(rèn)為。