專(zhuān)家:"地王"為何敢拿高價(jià)地? 釋放假信號(hào)好漲價(jià)

    ●土地被當(dāng)作資本運(yùn)作標(biāo)的物

    ●人為制造房?jī)r(jià)穩(wěn)定上升信號(hào)

    ●以低成本融資博取資本收益

    ●閑置資金轉(zhuǎn)向購(gòu)買(mǎi)土地儲(chǔ)備

    在嚴(yán)重的全球性金融危機(jī)并沒(méi)有完全復(fù)蘇的情況下，宏觀經(jīng)濟(jì)雖然略有好轉(zhuǎn)跡象但并不穩(wěn)定，可是在土地出讓市場(chǎng)呈現(xiàn)出的“復(fù)蘇”狀態(tài)卻令人震驚，全國(guó)各城市不斷地涌現(xiàn)“地王”。“地王”價(jià)格不斷被刷新，動(dòng)輒每平方米過(guò)萬(wàn)元的地價(jià)成本，早已高出周邊房?jī)r(jià)，也就是出現(xiàn)了所謂“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象。筆者認(rèn)為，以下幾點(diǎn)是形成這一現(xiàn)象的主要原因。

    一、土地需求的旺盛并不意味著房地產(chǎn)業(yè)的旺盛，更不意味著房地產(chǎn)需求的全面復(fù)蘇。部分土地（尤其是那些廣被關(guān)注地段的地塊），只是被當(dāng)作資本運(yùn)作的“標(biāo)的物”，在不斷的炒作過(guò)程中，從上一家轉(zhuǎn)手到下一家，可以使上一家獲利了結(jié)，下一家再去尋找新的轉(zhuǎn)手對(duì)象，獲得收益，最后一棒的接手者雖然要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失，但在現(xiàn)行制度下，其風(fēng)險(xiǎn)損失并不大，只是拍賣(mài)成交價(jià)很小一個(gè)比例的保證金，真正的承接最后一棒的永遠(yuǎn)是當(dāng)?shù)卣?。企業(yè)之所以會(huì)不計(jì)成本收益地爭(zhēng)當(dāng)“地王”，根本原因就在于，比起巨大的風(fēng)險(xiǎn)收益，其付出的資金成本是很低的，其可能承受的風(fēng)險(xiǎn)損失也很小。

    事實(shí)上，炒作土地的企業(yè)行為，綁架了當(dāng)?shù)卣?，使得政府不敢?yán)格執(zhí)行一定年限后不進(jìn)行實(shí)際開(kāi)發(fā)的閑置土地予以收回的法規(guī)。如果當(dāng)?shù)卣畤?yán)格執(zhí)法的話(huà)，不僅無(wú)法使土地得到及時(shí)開(kāi)發(fā)，反而使得以土地為“標(biāo)的物”的資本運(yùn)作無(wú)法展開(kāi)，與資本運(yùn)作相關(guān)的各種利益當(dāng)?shù)卣矡o(wú)法得到。

    二、土地價(jià)格的高企，是在人為制造“房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定上升”的信號(hào)指示，試圖再次讓全社會(huì)樹(shù)立房地產(chǎn)業(yè)高收益以及房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的“信念”。各地“地王”的不斷涌現(xiàn)，有意無(wú)意地給出近期內(nèi)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格不可能下跌的信息。“地王”信號(hào)的放出，無(wú)論真假都真實(shí)地影響著潛在購(gòu)房者對(duì)價(jià)格走向的判斷，會(huì)讓有意購(gòu)買(mǎi)“地王”周邊乃至整個(gè)城市住房的需求者擔(dān)心價(jià)格上漲。但凡“地王”一出，周邊的開(kāi)發(fā)商都會(huì)借著“地王”造勢(shì)，或提價(jià)、或促銷(xiāo)而形成高價(jià)土地的價(jià)格蔓延效應(yīng)。

    三、新一輪“地王”多為上市公司或國(guó)有控股企業(yè)，他們之所以爭(zhēng)當(dāng)“地王”，原因在于土地價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格與資本獲得之間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。這些企業(yè)中，上市公司通過(guò)資本市場(chǎng)、國(guó)有企業(yè)以國(guó)家信用通過(guò)銀行信貸，能夠低成本地獲得大量融資，而在融資沒(méi)有好的去向的狀況下只得去購(gòu)買(mǎi)土地，而購(gòu)買(mǎi)高價(jià)土地的投資，可推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，進(jìn)而推動(dòng)公司預(yù)期收益率的上漲。實(shí)質(zhì)上形成了一種土地、房地產(chǎn)、融資三者之間的聯(lián)動(dòng)循環(huán)。上市公司在這一循環(huán)過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)了在資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的雙重利益。如果房?jī)r(jià)下跌、土地價(jià)格下跌，風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)嫁給了提供融資的銀行和購(gòu)買(mǎi)其股票的投資者。

    四、在當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇并非穩(wěn)定向好，總體上需求不足、產(chǎn)能過(guò)剩的狀況并沒(méi)有根本性地改變，大部分實(shí)體經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)都缺乏獲取利潤(rùn)的空間。大量資金缺乏能夠獲取必要收益的去向，也就使得資金轉(zhuǎn)向了土地購(gòu)買(mǎi)和土地儲(chǔ)備。

    針對(duì)上述問(wèn)題，筆者認(rèn)為，無(wú)論是房地產(chǎn)業(yè)的真正復(fù)蘇、房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)、政府土地財(cái)政收入的實(shí)現(xiàn)，都取決于宏觀經(jīng)濟(jì)能否全面性好轉(zhuǎn)、國(guó)民收入能否普遍提高、需求能否逐步旺盛，而不取決于“資本運(yùn)作”的技巧。目前，在需求不足、產(chǎn)能過(guò)剩的情形下，國(guó)民收入快速增長(zhǎng)缺乏依據(jù)，也就缺乏支撐房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的可支配收入基礎(chǔ)。“資本運(yùn)作”或許能夠使個(gè)別企業(yè)從中獲利，但對(duì)整體經(jīng)濟(jì)、對(duì)政府收入、對(duì)民眾收入并不能帶來(lái)有利的促進(jìn)因素。因此，無(wú)論是房地產(chǎn)整體行業(yè)、還是政府，對(duì)于“地王”現(xiàn)象，都應(yīng)采取謹(jǐn)慎的態(tài)度。

    在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，復(fù)蘇的勢(shì)頭是極其脆弱的，如果宏觀經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)的政策總是著眼于短期增長(zhǎng)和短期利益，對(duì)“地王”釋放虛假信號(hào)等行為采取放任甚至是推波助瀾態(tài)度的話(huà)，那么，宏觀經(jīng)濟(jì)稍有起色，就會(huì)被高資源成本、高利潤(rùn)攫取而打壓，整體經(jīng)濟(jì)的全面復(fù)蘇將更加艱難。