樓市政策大基調不變 限購“尺度”難放松

    二季度北京樓市的迅速回暖，離不開相應政策的激勵。在“9·30”、“3·30”、降息降準等利好的刺激下，二手房率先回暖，新房市場也迎頭趕上，成交量出現(xiàn)上行。

    那么，在市場回暖的背景下，下半年北京樓市政策是否仍有調整的可能性？

政策大基調不變

    上海市限購令的定向寬松再次引發(fā)了一線城市放開限購政策可能性的討論。日前，上海市政府為促進人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，明確達到上海市居住證積分標準且符合個稅繳納額度等條件的非滬籍人員，將有資格在上海購房。

    不過，業(yè)內普遍表示，一線城市持續(xù)限購的核心仍將是堅定的。

    就在今年3月份，北京市市長王安順強調，北京暫不考慮放開“限購”。這也意味著下半年北京樓市政策的大基調并不會變。

    “北京市政府正在調整土地供應結構，對于人口流入也從嚴把控，在這一背景下，北京樓市又繼續(xù)回暖，下半年不大可能有更為激進的樓市政策出臺。”北京市房協(xié)秘書長陳志表示，“如果有，也可能是國家層面的政策從宏觀層面上影響北京市場。”

    據亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據顯示，2015年上半年，北京土地市場新增土地供應僅33宗，這一數(shù)字也創(chuàng)造了近8年來的新低。

“尺度”放松可期

    雖然樓市政策的主基調不會發(fā)生質的變化，但在不少業(yè)內人士看來，北京樓市政策依舊存在微調的可能。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，目前整個樓市基本面已經好轉，一線城市下半年樓市將會繼續(xù)穩(wěn)定上行。在這種背景下，一線城市樓市限購仍有微調可能。比如最近上海對人才類和非滬籍單身購房者定向調整購房政策，北京也對外籍人士調整購房政策，這是一個趨勢。

    偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉表示，全面取消限購的可能性很小，尤其是上半年伴隨交易量回暖，房價上漲較為明顯的上海和深圳，限購取消的可能性更小，但是尺度適度放松仍可期待。

    同時，在不少業(yè)內人士看來，北京和上海此前均表態(tài)不解除限購，但有可能會對限購的執(zhí)行層面加以調整。例如北京居住證辦理的放松、通州的積分落戶等，將會為樓市增加具有購房資格的客群規(guī)模。

■ 熱點問題

高端市場會否更放開？

“限高令”解除，豪宅井噴

    近日，關于北京高端市場或將于下半年取消限購的消息在市場上廣為流傳。

    今年被業(yè)內稱為是高端市場井噴年。不僅從供應方面出現(xiàn)井噴，在成交方面也是表現(xiàn)不俗。7月剛剛過去一周，北京10萬元/平方米以上的頂級豪宅項目就簽約了5套。

    亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據顯示，今年上半年，北京單價超過10萬元/平方米的豪宅總計成交金額為89.39億元，而去年同期則僅為5.51億元，剔除盤古大觀集中成交的68億元，今年上半年的成交額也達到去年同期的3.85倍。

    在這樣的成交背景下，高端市場是否還有放開的空間？

    “現(xiàn)在高端市場的去化并不慢。尤其是總價3000萬元以上的去化比往年都好，這也說明了市場需求仍在。因此下半年不大可能從政策層面繼續(xù)刺激高端需求入市。”陳志如是說。

    不過業(yè)內人士表示，相關部門對豪宅市場越來越“寬容”，從現(xiàn)在的豪宅報價就可以看出來，單價20萬元左右的項目已經不再罕見，這就是解除預售價格“限高令”的結果。

    張宏偉也表示，從目前的形勢來看，順應支持改善型需求購房的政策導向，一線城市最有可能的微調政策就是繼續(xù)放開高端市場。“不過自去年下半年以來，以北京為首的一線城市高端項目放量集中。如果下半年市場出現(xiàn)供應過剩等壓力，四季度可能是高端市場政策收緊的一個窗口期。”

公積金有無更優(yōu)惠？

業(yè)內：降利率、稅費補貼等鼓勵性政策很難再現(xiàn)

    6月28日起，北京住房公積金貸款利率開始下調。5年期(含)以下的公積金貸款利率由3.25%下調至3%；5年期以上的貸款利率由3.75%下調至3.5%。這是今年以來北京公積金第三次下調貸款利率。

    記者算了一筆賬，以首套房貸款100萬元，貸款期限30年，采用等額本息還款方式為例，此次公積金利率調整后，月供額將從之前的4631元減少到4490元。

    今年以來，公積金和房貸方面的利好頻出。公積金貸款額度是否會提高、銀行信貸是否有進一步放松的可能等問題成為部分購房者關注的焦點。

    胡景暉分析，降準、降息或將成為下半年的新常態(tài)。在按揭貸款方面，商業(yè)貸款，尤其是公積金貸款政策將進一步放松，尤其是對自住的改善型購房需求的支持力度將進一步加大，盤活這一需求將有利于加快房產流通效率，消化中大戶型庫存。

    不過陳志、張宏偉等業(yè)內人士則表示出不同的看法。張宏偉認為，畢竟現(xiàn)在一線樓市已經轉暖，對于政府層面來說，已經沒有必要繼續(xù)采取鼓勵性購房政策。包括公積金、營業(yè)稅、購房補貼等鼓勵性購房政策將很難再現(xiàn)一線城市。

    “但城市之間樓市的分化，也決定了樓市政策的分化。在三四線的一些城市可能會通過補貼城商行的方式，降低購房貸款利率，刺激購房人行動。此外契稅補貼、減免等政策仍將在三四線城市延續(xù)。”張宏偉表示。

■ 2015部分樓市新政

“3·30”新政

    3月30日，《中國人民銀行住房城鄉(xiāng)建設部中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于個人住房貸款政策有關問題的通知》發(fā)布，其中，針對商業(yè)貸款，提出“對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低于40%。”

    同一天，財政部、國家稅務總局聯(lián)合發(fā)布消息，從3月31日起，個人轉賣已購普通住房，免征營業(yè)稅的期限由此前的購房超過5年（含5年）下調為超過2年（含2年）。

北京公積金三次下調貸款利率

    6月28日，北京住房公積金貸款利率從28日起下調。5年期(含)以下的公積金貸款利率由3.25%下調至3%；5年期以上的貸款利率由3.75%下調至3.5%。這是今年以來北京公積金第三次下調貸款利率。

三次降息

    央行年內三次降息，利率降至歷史低水平。3月1日，央行下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率0.25個百分點；5月11日起再次下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率0.25個百分點。6月28日，央行第三次降息，5年以上商業(yè)貸款利率降至5.4%，公積金貸款利率降至3.5%，均已處于歷史低位。