住建部或立規(guī)加速推行棚戶區(qū)改貨幣化安置

    在棚戶區(qū)改造貨幣化安置這條道路上，住建部的決心似乎異常堅(jiān)定。作為全國(guó)棚戶區(qū)改造工作業(yè)務(wù)牽頭部門，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱“住建部”)已經(jīng)開(kāi)始考慮通過(guò)制定“指導(dǎo)意見(jiàn)”等方 式，進(jìn)一步擴(kuò)大貨幣化安置在棚戶區(qū)改造中的比例。

    在此之前，沈陽(yáng)、湖南長(zhǎng)沙等地在棚戶區(qū)改造中嘗試大幅度提到貨幣化安置的比例，其收效得到住建部的肯定，并以鼓勵(lì)的態(tài)度向全國(guó)推廣。而一旦制訂指導(dǎo)意見(jiàn)，提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例的總體精神將進(jìn)一步得以“剛性”。

    貨幣化安置比例的提高或?qū)ι唐纷》渴袌?chǎng)產(chǎn)生較大的連帶性影響。目前二三線城市高企的商品住房庫(kù)存可以通過(guò)棚改產(chǎn)生的剛性需求而得以削減的機(jī)會(huì)。而金融和信貸安排，將成為棚改貨幣化補(bǔ)償比例能否實(shí)質(zhì)性提高的關(guān)鍵所在。

或?qū)⒘⒁?guī)

    “最近部里面開(kāi)了一個(gè)座談會(huì)，主題是關(guān)于棚戶區(qū)改造工作推進(jìn)和落實(shí)的。在這個(gè)會(huì)上，提到了要通過(guò)完善政策、制定指導(dǎo)意見(jiàn)，提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例。”7月15日清晨，一位地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的官員告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者。

    多位地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的官員也向記者表示，在這次座談會(huì)上，住建部高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，圍繞推進(jìn)和落實(shí)城市棚戶區(qū)改造的主題，做出過(guò)上述內(nèi)容的表態(tài)。

    2015年初，國(guó)務(wù)院確定了2015年~2017年城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造的基本工作規(guī)劃。2015年~2017年間，全國(guó)將完成總計(jì)1800萬(wàn)套的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造工作。因此，涉及到棚改居民的安置方式，就成為城市棚戶區(qū)改造工作過(guò)程中的重要環(huán)節(jié)。

    通常情況下，棚戶區(qū)改造安置有“補(bǔ)磚頭”和“補(bǔ)人頭”兩種安置方式。這兩種稱謂是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)內(nèi)部的工作術(shù)語(yǔ)。前者意指通過(guò)住房實(shí)物對(duì)拆遷戶進(jìn)行安置;后者意指通過(guò)貨幣化的方式，對(duì)拆遷戶家庭直接進(jìn)行補(bǔ)償，由拆遷戶家庭在持有貨幣補(bǔ)償?shù)那闆r下，進(jìn)入住房消費(fèi)市場(chǎng)，通過(guò)購(gòu)置住房解決安置問(wèn)題。

    “部里面希望提高比例的，是‘補(bǔ)人頭’的方式，這個(gè)精神早先陳政高部長(zhǎng)也開(kāi)會(huì)傳達(dá)過(guò)。”前述地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的官員告訴記者。2015年4月由住建部牽頭在南寧、長(zhǎng)春召開(kāi)的全國(guó)棚改片區(qū)工作會(huì)上，住建部部長(zhǎng)陳政高明確強(qiáng)調(diào)，要加大棚改貨幣化安置力度，提高貨幣化安置比例。

    7月7日，住建部在山東省濟(jì)南市召開(kāi)公租房分配入住現(xiàn)場(chǎng)會(huì)和棚改工作座談會(huì)。在此次會(huì)議上，住建部副部長(zhǎng)王寧強(qiáng)調(diào)，要制訂指導(dǎo)意見(jiàn)，完善政策措施，加快推進(jìn)棚改貨幣化安置工作，縮短安置周期，節(jié)省過(guò)渡費(fèi)用。

地方“承壓”

    “貨幣化”補(bǔ)償并非新鮮事物。在此之前的保障性住房、城市廉租住房中，都曾提出過(guò)通過(guò)向應(yīng)保人群發(fā)放貨幣化的住房補(bǔ)貼方式實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡保”。但是，貨幣化補(bǔ)償?shù)姆绞?，并沒(méi)有太多地方政府選用。在城市棚戶區(qū)改造全面啟動(dòng)后，實(shí)物安置也是主要安置方式。

    “其實(shí)主要的原因還是錢的問(wèn)題。地方政府擁有土地資源，這些土地通過(guò)拍賣配建等方式，由開(kāi)發(fā)企業(yè)代建，再交由政府統(tǒng)一面向棚戶區(qū)改造人群進(jìn)行分配安置。這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，地方政府通過(guò)將部分地塊出讓給開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)補(bǔ)償其代建費(fèi)用，這其中，地方政府實(shí)際上沒(méi)有進(jìn)行大規(guī)模的資金投入。”前述地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官員向本報(bào)記者表示。

    目前，部分地方政府已經(jīng)開(kāi)始提高城市棚戶區(qū)改造過(guò)程中貨幣化安置補(bǔ)償?shù)谋壤?。這些省份包括陜西、四川、湖南等。陜西的貨幣安置補(bǔ)償戶，已從最初的比例不足3%提高到目前的34.9%;四川成都中心城區(qū)棚改居民選擇貨幣化安置比例，已從2012年的53%提高到去年的70%以上;湖南湘潭的棚改貨幣安置率則高達(dá)80%。

    而在這些棚戶區(qū)改造貨幣化補(bǔ)償安置比例較高的地區(qū)，均有金融創(chuàng)新或者信貸的支持。

化解存量

    “不是為了化解商品住房的存量而提出了加大貨幣化補(bǔ)償安置比例，而是說(shuō)，提高貨幣化補(bǔ)償安置比例，客觀上會(huì)起到加速存量住房去化力度的作用。誰(shuí)是因，誰(shuí)是果，應(yīng)該是這樣一個(gè)關(guān)系。”一位接近住建部的權(quán)威人士向記者表示。

    據(jù)了解，在遼寧省，政府與棚改居民簽訂補(bǔ)償協(xié)議，通過(guò)市場(chǎng)籌集安置房源，政府組織團(tuán)購(gòu)，開(kāi)發(fā)企業(yè)讓利，棚改居民自主購(gòu)買。一方面解決了棚改周轉(zhuǎn)其棚改戶的居住問(wèn)題，另一方面，也為所在地住房消費(fèi)市場(chǎng)注入了一定量的需求。

    目前，全國(guó)房地產(chǎn)存量巨大，存量消化的問(wèn)題也是住房消費(fèi)市場(chǎng)穩(wěn)定的基礎(chǔ)性問(wèn)題之一。

    庫(kù)存消化周期是庫(kù)存存量與前三月銷售周期的比值，一年左右較為平衡，高于18個(gè)月呈現(xiàn)供過(guò)于求，低于6個(gè)月則供不應(yīng)求。而目前，24個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，14個(gè)城市庫(kù)存周期超過(guò)18個(gè)月，其中，煙臺(tái)高達(dá)43.4個(gè)月，沈陽(yáng)高達(dá)39.8個(gè)月，青島25.4個(gè)月，徐州、中山分別為24.2個(gè)月，無(wú)錫也超過(guò)24個(gè)月。

    “如果在這些城市搞棚改，還要采用傳統(tǒng)的方式，進(jìn)行實(shí)物安置，無(wú)疑是進(jìn)一步加大了整個(gè)庫(kù)存的總量，也增加了去化庫(kù)存的難度。因此，通過(guò)貨幣化補(bǔ)償安置的方式，實(shí)際上是創(chuàng)造出了一部分剛性需求，通過(guò)其住房消費(fèi)的行為，幫助庫(kù)存總量的去化，從而達(dá)到穩(wěn)定住房消費(fèi)的目的。”前述權(quán)威人士稱。

    在7月7日的會(huì)議上，住建部副部長(zhǎng)王寧表示，要加快棚改貸款資金的使用，做好棚改項(xiàng)目臺(tái)賬管理工作，加強(qiáng)項(xiàng)目監(jiān)督和后續(xù)管理，確保完成今年《政府工作報(bào)告》中提出的棚改和公租房目標(biāo)任務(wù)，使群眾盡快住上新房，享有更好的居住環(huán)境和物業(yè)服務(wù)，滿足群眾多樣化居住需求。