房地產(chǎn)稅全面征收臨近 買幾套房才最合算？

三大熱點(diǎn)問題答案隱現(xiàn)

    最近,“房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成型”的消息占據(jù)了各大網(wǎng)站頭條。據(jù)悉,房地產(chǎn)稅正在內(nèi)部征求意見并不斷完善中,主體稅種或由房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并,具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區(qū)間內(nèi)自行決定。

    能打壓房?jī)r(jià)、調(diào)節(jié)收入分配、成為地方財(cái)政收入的主要來源,甚至是反腐?這是房地產(chǎn)稅廣受關(guān)注的重要原因。然而,全國(guó)人大房地產(chǎn)稅立法的負(fù)責(zé)人在“兩會(huì)”上向媒體透露,房地產(chǎn)稅承載不了這么多功能,這也是為什么方案遲遲未能達(dá)成一致的原因。不過,不可否認(rèn),它離全面征收已越來越近。

A 稅率怎么定?

以房地產(chǎn)的評(píng)估值為征稅基礎(chǔ),地方差別化

    財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉日前表示,今年將配合做好房地產(chǎn)稅立法工作,加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。

    中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文表示,房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成型,現(xiàn)階段應(yīng)在全國(guó)人大、財(cái)政部?jī)?nèi)部征求意見,進(jìn)行完善,還沒有到向?qū)＜业壬鐣?huì)各界征求意見的階段。

    “但房地產(chǎn)稅改革路徑的大框架已基本成型。”施正文說,主要是把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并成為新的房地產(chǎn)稅,增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù),以房地產(chǎn)的評(píng)估值為征稅基礎(chǔ)。土地增值稅、契稅等稅種暫不納入房地產(chǎn)稅,隨著房地產(chǎn)稅征收步入正軌,未來會(huì)再進(jìn)行改革。

    國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日也表示,房地產(chǎn)稅改革要把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來,已確定無疑。“新的房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)發(fā)生很大變化。是根據(jù)房地產(chǎn)的評(píng)估值作為征稅基礎(chǔ),而評(píng)估值是以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ),進(jìn)行專業(yè)計(jì)稅評(píng)估。將按照土地面積和地理位置,實(shí)行差別稅率”。

    “房地產(chǎn)稅將作為地方稅種,給地方一定的征稅自主權(quán)。比較可能的方式是全國(guó)規(guī)定一個(gè)稅率區(qū)間,各個(gè)地方在這個(gè)區(qū)間范圍內(nèi)根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況自主確定具體稅率。各地的開征時(shí)間、具體征稅依據(jù)、操作細(xì)節(jié)也會(huì)有細(xì)微不同。”施正文說,即便房地產(chǎn)稅立法完成,可以開征房地產(chǎn)稅,也不會(huì)全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一開征,各地會(huì)各自出臺(tái)征收細(xì)則。

B 在哪個(gè)環(huán)節(jié)收?

減輕流轉(zhuǎn)交易稅,提高保有環(huán)節(jié)稅負(fù)

    有分析說,根據(jù)房地產(chǎn)稅立法改革總體思路,擬在房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)總體不變的前提下,適當(dāng)提高保有環(huán)節(jié)稅負(fù),降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

    長(zhǎng)期以來,我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)稅收一直落在流轉(zhuǎn)稅上。房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、建筑安裝營(yíng)業(yè)稅及附征城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅和印花稅;交易環(huán)節(jié),賣方銷售需繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及附征的城建稅和教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅。目前,個(gè)人買賣房屋暫時(shí)免征土地增值稅和印花稅。

    在2013年的全部房地產(chǎn)稅收中,建設(shè)環(huán)節(jié)收入在房地產(chǎn)稅收收入中占35.6%,交易環(huán)節(jié)收入占54.9%,保有環(huán)節(jié)稅收僅占9.5%。“目前中國(guó)主要的房地產(chǎn)稅費(fèi)存在于交易環(huán)節(jié),但是在房屋保有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)幾乎沒有,歷次調(diào)控均以交易環(huán)節(jié)稅收為主,促進(jìn)住房資源合理配置效果不夠明顯。”有業(yè)內(nèi)人士表示。

    繁多的稅費(fèi)加重了房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān),房企將大多數(shù)稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上,更成為房?jī)r(jià)居高不下的原因之一。由于現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅對(duì)保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)重視不夠,導(dǎo)致囤地現(xiàn)象嚴(yán)重。此外,一些具體的稅種方面也有重復(fù)征稅之嫌。有學(xué)者認(rèn)為,在營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅、契稅和印花稅之間,都存在著一定的重復(fù)征稅現(xiàn)象。

    開征房地產(chǎn)稅,實(shí)際上是增加財(cái)產(chǎn)保有稅,而減少流轉(zhuǎn)交易稅。減輕流轉(zhuǎn)交易稅,也就減輕了普通購(gòu)房者剛需購(gòu)房的負(fù)擔(dān),而增加商品房保有稅,就是加重了商品房投資投機(jī)者的投資成本?？梢宰屨加休^多房產(chǎn)者更愿意將房產(chǎn)出售而不是保留,從而可以增加房屋供應(yīng),起到降低房?jī)r(jià)效果。

    不過,也有學(xué)者聲音表示,房地產(chǎn)稅并不能對(duì)房?jī)r(jià)有多大的抑制作用。全國(guó)政協(xié)委員、清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵稱,指望房產(chǎn)稅來抑制房?jī)r(jià)簡(jiǎn)直就是“天方夜譚”,前兩年房地產(chǎn)比較火的時(shí)候,一年的投資回報(bào)超過10%,企圖用1%左右的房地產(chǎn)稅來壓抑樓價(jià)是不可能的。

C 什么時(shí)候開始收?

尚無定論,專家說2017年能完成配套工作

    開征房地產(chǎn)稅,無疑是一項(xiàng)可靠的財(cái)政收入,它甚至可以不必在意當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)是否過熱或過冷,因?yàn)樗秦?cái)產(chǎn)保有稅。而且房地產(chǎn)稅是直接稅,比間接稅更有利于發(fā)揮調(diào)節(jié)收入分配差距的功能。

    據(jù)稱,此次改革將房地產(chǎn)稅的定價(jià)權(quán)有條件地交給地方政府。有分析認(rèn)為,這有利于充分調(diào)動(dòng)地方政府的積極性,增強(qiáng)稅收調(diào)控的靈活性。隨著地方自主權(quán)的增強(qiáng),地方政府將能夠在一定的區(qū)間范圍內(nèi)根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況自主確定具體稅率。這對(duì)使房地產(chǎn)稅逐漸成為地方政府的主體稅源,化解困擾已久的土地財(cái)政難題,具有積極的意義。

    財(cái)政部副部長(zhǎng)朱光耀此前表示,預(yù)計(jì)到2020年前將完成稅收法定的進(jìn)程。而財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康給出的說法是,中央要求財(cái)稅體制改革要在2016年基本完成重點(diǎn)工作、任務(wù),從時(shí)間表看,不應(yīng)拖到2017年全國(guó)兩會(huì)后;不動(dòng)產(chǎn)登記3月開始實(shí)施,到2018年完成,故2017年房地產(chǎn)稅開征的配套條件應(yīng)該是對(duì)得上的。

    易居(中國(guó))控股有限公司執(zhí)行總裁、克而瑞信息集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱撰文稱,房地產(chǎn)稅雖然在路上,但是一時(shí)半會(huì)還出不來。經(jīng)濟(jì)下行必須靠房產(chǎn)拉動(dòng)、頂層設(shè)計(jì)尚未完成、各方面技術(shù)問題尚未解決和征收難決定了,短期內(nèi)(2-3年)征收房地產(chǎn)稅的條件完全不具備。

學(xué)界聲音

●中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)高培勇

2017年推出房地產(chǎn)稅有很大不確定性

    在2017年推出房地產(chǎn)稅存在很大不確定性。當(dāng)前直接稅改革主要遇到的障礙有三個(gè)方面:一是全社會(huì)對(duì)于直接稅征收繳納的意識(shí)尚未到位;二是間接稅占比高雖然有利于籌集稅收,但因此將其視為我國(guó)稅制結(jié)構(gòu)優(yōu)越性將阻礙改革推進(jìn);三是經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下推進(jìn)直接稅改革面臨更大挑戰(zhàn)。

●財(cái)政部財(cái)科所原所長(zhǎng)賈康

第二套房稅率從低有合理性和可行性

    按照人均面積還是家庭擁有房屋套數(shù)征稅,這是房地產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)中爭(zhēng)議最多的環(huán)節(jié)之一。說起來,按套更寬松。如果第一套房不征稅,第二套房是不是也可以稅率從低?就中國(guó)現(xiàn)在的普遍情況和民眾心理來看,第二套房可以說是“自己給自己買的商業(yè)化社會(huì)保險(xiǎn)”,征收稅率從低具有一定合理性和可行性。但對(duì)于第三套、第四套,乃至更多套的房子,不應(yīng)該再給予稅收優(yōu)惠了。

●中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)

房地產(chǎn)稅和房?jī)r(jià)沒什么關(guān)系

    房地產(chǎn)稅和房?jī)r(jià)沒什么關(guān)系。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)稅加起來大體占到國(guó)家稅收的11%到13%,高的時(shí)候占到17%到18%。而土地收入占地方財(cái)政收入的比例,高的時(shí)候達(dá)到78%,收房產(chǎn)稅難改地方政府賣地沖動(dòng)。