改善換房需求增多 下半年二手房看漲

    近日，合富置業(yè)發(fā)布《2015年上半年合富標準二手住宅價格指數(shù)（廣州）分析報告》，報告顯示，上半年廣州二手樓市明顯恢復(fù)，交投以中心區(qū)升幅較大，價格也較為堅挺；改善需求入市增多導(dǎo)致較大面積的優(yōu)質(zhì)物業(yè)在市場中占比上升。對此，合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌表示，下半年，隨著“筍盤”的快速消化，樓市供求關(guān)系或會有所趨緊，二手樓總體價格將繼續(xù)保持溫和上升的態(tài)勢，由于市區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的需求增加，其價格升幅或會高于大市。

    穗上半年二手網(wǎng)簽2.05萬套

    2015年上半年，“330”、“930”、降準降息等政策的效能持續(xù)釋放，廣州二手樓市明顯恢復(fù)，市場信心大幅提振，此前觀望、猶豫的情緒減弱，交投量快速回升。

    據(jù)廣州國土資源與房屋管理局數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年廣州二手住宅登記交易3.05萬宗，同比增幅超過一成，環(huán)比增加了四成。據(jù)合富標準指數(shù)監(jiān)測陽光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年廣州二手住宅網(wǎng)簽2.05萬套，189萬平方米，同比2014年上半年增加六成，環(huán)比增加七成。價格方面，2015年上半年廣州二手樓價總體溫和上漲，中心六區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的價格小幅上升，近郊及外圍的價格以企穩(wěn)為主。

    中心區(qū)量價升幅均較大

    與2014年上半年比較，天河、海珠、原荔灣、白云等中心六區(qū)及番禺區(qū)的交投增幅較大，均在七成以上?；ǘ肌⒃即?、原黃埔、蘿崗、從化等外圍及近郊區(qū)域的增幅相對不大，基本在五成左右。

    中心六區(qū)及番禺的交投升幅明顯，主要受新貨供應(yīng)嚴重不足的影響。越秀區(qū)上半年的成交上升速度落后于大市，主要與學位房政策調(diào)整有關(guān)。據(jù)房管局數(shù)據(jù)顯示，2015年1-5月廣州十區(qū)批準預(yù)售住宅266萬平方米，同比減少22.9%，其中天河、海珠、越秀、荔灣、白云等中心區(qū)的供應(yīng)量不足40萬平方米，占十區(qū)的比例僅為15%，同比減少了63.7%。總體來說，中心區(qū)的供應(yīng)持續(xù)稀缺。

    與2014年上半年比較，天河、海珠、越秀、原荔灣、白云等中心六區(qū)的價格仍然較堅挺，波動幅度不大；番禺、原芳村、花都、原黃埔等片區(qū)的價格同比仍有所下跌，跌幅2—3個百分點之間。

    改善需求入市增多

    由于改善換房需求增多，總價200萬-500萬、面積90-120平方米的較大面積、高總價優(yōu)質(zhì)物業(yè)成交增多。據(jù)合富標準指數(shù)監(jiān)測，2015年二季度，購房總價在200萬-300萬的占比由2014年同期的14.5%上升至18.5%；300萬-500萬的占比由2014年同期的8.8%上升至14.5%。

    由板塊看，天河、海珠、越秀、白云等中心六區(qū)大部分板塊的價格基本與2014年同期持平。其中小部分板塊的價格仍有所上漲。其中漲幅較大的板塊，主要有：鶴洞板塊、工業(yè)大道北板塊、天河北-體育中心板塊、員村-東圃片區(qū)等，漲幅均在1%以上。鶴洞板塊主要受廣佛線、廣鋼新城等利好帶動；工業(yè)大道北板塊一直受到不少改善型需求青睞，其中光大花園、富力現(xiàn)代等大型優(yōu)質(zhì)盤的3房單位受到市場熱捧；天河北-體育中心以及員村-東圃片區(qū)，是剛需白領(lǐng)最集中的區(qū)域，購房需求十分旺盛，價格一直較堅挺。

    同比價格下跌幅度較大的板塊主要集中近郊及外圍片區(qū)，如：原芳村的花地灣和橋東板塊、海珠區(qū)的南州板塊、花都區(qū)、番禺區(qū)等。值得注意的是原荔灣的中山八-陳家祠板塊以及越秀區(qū)的東風東板塊的價格也有所回調(diào)。原荔灣的中山八-陳家祠板塊，包括原芳村片區(qū)，受佛山“全面解限”影響，部分需求分流。東風東板塊則主要受學位房政策調(diào)整的影響，二手樓價有所回落。

    下半年二手樓市將趨好

    上半年在多重政策利好下，市場信心明顯恢復(fù)，總體二手樓市復(fù)蘇升溫。

    龍斌表示，下半年，中心區(qū)新貨供應(yīng)持續(xù)稀缺，加上部分股市資金回流，預(yù)計二手樓市將會繼續(xù)向好，成交量大致保持二季度的較理想水平。價格方面，隨著“筍盤”的快速消化，樓市供求關(guān)系或會有所趨緊，總體價格將繼續(xù)保持溫和上升的態(tài)勢，由于市區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的需求增加，其價格升幅或會高于大市。