房價失控之憂 動用行政大棒打壓效果不明顯

    眼下，很多城市都在“鬧房荒”，大冬天里居然頻現(xiàn)通宵排隊等開盤的盛況。房價并沒跟隨氣溫而下降，反倒燒起了一把火。老百姓對此似乎有些麻木了，而有識之士仍在表達(dá)憂慮之情。比如，國家統(tǒng)計局總經(jīng)濟(jì)師姚景源提醒道：“北京房價高得離譜，不要因為通貨膨脹的因素?fù)屬彿孔樱@樣來算恰恰上套”。再如，上海市委書記俞正聲再次強(qiáng)調(diào)“今年年初，我曾經(jīng)說過房價不能再漲了。”

    實踐證明，動用行政大棒打壓房價，效果并不明顯。2005年出臺的著名調(diào)控文件“國八條”，全名就是《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，遺憾的是房價越調(diào)控越上漲。你若說它跟政策背道而馳吧，也不對，去年優(yōu)惠政策一出來，半年內(nèi)就讓房價由小跌轉(zhuǎn)為大漲。至于眼下的優(yōu)惠政策，仿佛是繼續(xù)下去不好、停止也不妥，只能任由全民大討論了。

    中國房價到底有多高？這是個很難評判的問題。很多專家學(xué)者認(rèn)為當(dāng)前房價水平尚可接受，而且會找出類似城市化、人口紅利、外來需求等諸多支撐因素。但有一條基本的經(jīng)驗誰也無法質(zhì)疑：許多國家的房價泡沫破滅之前，絕大多數(shù)人都沒意識到泡沫正在長大。這也就是說，僅靠觀察學(xué)者專家現(xiàn)時中的主流觀點，很難斷定是否存在房價泡沫。

    關(guān)于房價高低問題，筆者曾經(jīng)做過專題研究，從國際經(jīng)驗看，目前我國總體房價收入比并不算離譜。1996-2008年，我國的房價收入比在5.5-7.5倍的區(qū)間波動，其中最高的是2007年的7.44倍。總體水平高于發(fā)達(dá)國家的3-6倍，但與1998年8.4倍的世界平均值和6.4倍的中位數(shù)相當(dāng)接近。也即用發(fā)展中國家的標(biāo)準(zhǔn)衡量，目前我國房價收入比水平基本合理，2007年偏高，2008年有所回落，今年會重新上升。

    很難說全國普遍出現(xiàn)了明顯的房價泡沫，但部分東部城市房價明顯偏高。2007-2008年，京滬深穗四個一線城市以及廈門、杭州房價收入比超過10倍，個別城市甚至達(dá)13倍以上。如果剔除動拆遷保障用房因素，2008年北京房價收入比為15倍，上海高達(dá)17.2倍。按今年房價上漲的狠勁兒，一線城市可能會到近20倍。

    另外，還可用租金回報率來衡量房價高低。住房的使用價值就是居住，而租金水平集中體現(xiàn)了居住價值的高低。發(fā)達(dá)國家的年均住房租金回報率為5％-10%，而目前我國大城市一般只有3%左右。一線城市尤其明顯，今年的情況是，房價漲幅很大，房租卻沒怎么漲，高端公寓租金甚至下滑。國人重購輕租的觀念根深蒂固，這確實是一個特殊因素，但租金回報率如此之低，從一個角度說明很多房子的價格被明顯高估。

    近期中國社會科學(xué)院發(fā)布的《住房綠皮書》對全國35個城市房價泡沫指數(shù)進(jìn)行估算，結(jié)果顯示，北京的房價泡沫超過了上海、廣州和深圳，實際價格高出基準(zhǔn)價格的四分之一；另外，北京人的住房支付能力最低，購房居民每月交納貸款的數(shù)量遠(yuǎn)高于合理家庭支付比例。

    其實，若用國際上通用的指標(biāo)來衡量，絕大部分指標(biāo)都顯示我國房價水平已明顯偏離合理軌道。那么，到底是什么在支撐我國的高房價？首先，國人把房子看得太重，為此不惜“啃老”，幾個家庭支持一對年輕人買房，成為社會主流觀念?？墒牵@一購房模式完全不具有可持續(xù)性。

    其次，投資投機(jī)需求旺盛。從感性角度分析，近十年來我國房價持續(xù)上漲，即使2005年和2008年部分地區(qū)曾出現(xiàn)過短暫的小幅下跌，但之后往往出現(xiàn)更大漲幅、更長時間的反彈，于是人們都不再相信房價會大跌。從理性角度分析，去年出臺的諸多優(yōu)惠政策，大大降低了投資投機(jī)的成本，雖然政策本意是鼓勵合理的自住需求，但根本無法堵截投資者“搭便車”。另外，流動性過剩導(dǎo)致通脹預(yù)期，購房保值也很正常。

    再次，住宅市場的供求矛盾一直沒能有效解決。從根源上講，我國城鎮(zhèn)建設(shè)用地確實非常緊張，同時近十年來，批而未建的開發(fā)用地高達(dá)13億平方米，其中有很多居住用地仍處于閑置狀態(tài)。即使那些開發(fā)進(jìn)度達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的樓盤，在市場繁榮時也常出現(xiàn)捂盤惜售現(xiàn)象。在市場經(jīng)常性地處于供不應(yīng)求狀態(tài)的情況下，房價不漲幾乎是不可能的。