國(guó)企建自住房影響幾何 專家：可穩(wěn)定或降低房?jī)r(jià)

    近日，北京市國(guó)土局通報(bào)北京今年上半年土地供應(yīng)情況，比去年同期明顯減少。

    數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京土地市場(chǎng)共成交經(jīng)營(yíng)性用地32宗，土地面積約290公頃（其中住宅用地約175公頃，商服用地約115公頃），建筑規(guī)模約497萬(wàn)平方米（其中住宅約272萬(wàn)平方米，商服約225萬(wàn)平方米），成交額約634億元。其中，保障房用地方面，今年上半年北京累計(jì)完成保障性安居工程用地落實(shí)224公頃，完成計(jì)劃指標(biāo)的50%。

    北京市國(guó)土局表示，下半年一方面將優(yōu)先確保民生用地供應(yīng)，對(duì)保障性住房用地應(yīng)保盡保，大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造，同時(shí)進(jìn)一步鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)利用自有用地建設(shè)自住房。

    在當(dāng)前一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)回升勢(shì)頭的時(shí)候，北京市國(guó)土局鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)利用自有用地建設(shè)自住房，被不少人士認(rèn)為是穩(wěn)定房?jī)r(jià)之舉。北京市國(guó)土局相關(guān)人士也對(duì)媒體表示，“下半年，北京國(guó)土局將鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)利用自有用地建設(shè)自住房，如此不僅可以緩解自住房的供地壓力，也可以盤(pán)活存量閑置用地。”

    據(jù)媒體報(bào)道，2015年度北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃總量4600公頃，其中新增建設(shè)用地控制在2100公頃以內(nèi)，鼓勵(lì)和引導(dǎo)利用存量建設(shè)用地2500公頃。也就是說(shuō)，存量用地將成為2015年的供地主流。

    中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)分析，一二線城市房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)近些年的快速開(kāi)發(fā)，城市中較好地塊已經(jīng)比較稀缺，開(kāi)發(fā)商拿好地塊的成本越來(lái)越高。而存量用地如果被企業(yè)自己用來(lái)建設(shè)自住房，相應(yīng)地建設(shè)成本會(huì)很低，能夠解決一部分人的住房需求。

    企業(yè)也有這樣的需求，一些企業(yè)在薪水上可能不具備競(jìng)爭(zhēng)力，可以通過(guò)提供房子來(lái)解決職工住房問(wèn)題，緩解職工住房壓力。”西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理研究院院長(zhǎng)甘犁告訴記者。

    在甘犁看來(lái)，國(guó)企自建房的量不小。一般來(lái)說(shuō)，如果通過(guò)開(kāi)發(fā)商建設(shè)，不會(huì)納入國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)，如果通過(guò)開(kāi)發(fā)商來(lái)建，也許會(huì)納入，因?yàn)閲?guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的一些待售房，只是開(kāi)發(fā)商報(bào)上去的。在甘犁看來(lái)，這部分住房一定要納入統(tǒng)計(jì)體系，尤其在北京這樣的地方，大機(jī)關(guān)、大企業(yè)比較多，企業(yè)自建房對(duì)北京整個(gè)住房市場(chǎng)是一個(gè)很重要的供給，需要納入統(tǒng)計(jì)體系。

    從短期來(lái)看，北京國(guó)有企業(yè)很多，北京國(guó)企自建住房可以滿足部分人群的住房需求，這部分人群不用去市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)商品房，有分析說(shuō)，分流購(gòu)房需求，能夠起到一個(gè)穩(wěn)定或者降低房?jī)r(jià)的作用。

    對(duì)此甘犁指出，因?yàn)楝F(xiàn)在有大量的空置房，像是一個(gè)堰塞湖，懸在我們頭頂上，隨時(shí)可能會(huì)沖下來(lái)，應(yīng)該讓它們流動(dòng)起來(lái)，把存量住房盤(pán)活起來(lái)是多方受益的。但北京的存量住房比較難盤(pán)活，只好想這種辦法（國(guó)企建自住房）。

    甘犁說(shuō)，北京房?jī)r(jià)較高，員工買(mǎi)不起房，如果通過(guò)自建房給職工提供住房，相當(dāng)于轉(zhuǎn)移一部分資產(chǎn)給自己的員工。這需要注意兩點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)：第一，國(guó)企自建房減少了總體市場(chǎng)的住房需求，對(duì)商品房市場(chǎng)會(huì)起到抑制作用；第二，國(guó)有企業(yè)內(nèi)部分房的話，讓員工的部分收入從顯性變成隱性，可能回到過(guò)去福利分房狀態(tài)。

    甘犁擔(dān)憂，企業(yè)間資源差距比較大，這種做法不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。因此不應(yīng)該大規(guī)模鼓勵(lì)，“權(quán)宜之計(jì)是可以的，小規(guī)模是可以的。”

    一些專家分析，國(guó)土部門(mén)重視保障房供地，忽視商品住宅供地，造成今年上半年商品住宅用地計(jì)劃完成量較低，一方面開(kāi)發(fā)商競(jìng)地的激烈程度增加，成為地價(jià)走高的推手，另一方面也為未來(lái)1~2年后，商品住宅市場(chǎng)的供應(yīng)不足埋下了伏筆。

    甘犁認(rèn)為，北京國(guó)土局鼓勵(lì)國(guó)企自建房，通過(guò)企業(yè)內(nèi)部間接地提供住宅用地，是對(duì)住宅供給市場(chǎng)的一種補(bǔ)充，短期是可以的，但希望不要成為主流，因?yàn)閺倪^(guò)去10來(lái)年看，住房市場(chǎng)商品化起到了非常正面的作用，對(duì)中國(guó)住房市場(chǎng)是一個(gè)很好的刺激。

    有評(píng)論指出，國(guó)企利用自有土地為員工建設(shè)的是保障房，問(wèn)題是社會(huì)上很多低收入人群，他們的保障房誰(shuí)來(lái)供給？為什么可以優(yōu)先為國(guó)企員工提供保障房，并且很多國(guó)企的收入并不低。

    還有一些網(wǎng)友認(rèn)為，在北京，國(guó)有企業(yè)或行政部門(mén)擁有的土地不少在三環(huán)以內(nèi)，這些區(qū)域擁有最好的教育、醫(yī)療等資源。國(guó)企在這里建自住房是可以利用存量土地，但另一方面，國(guó)企建設(shè)的自住房享受到了最好的公共資源，造成了資源享有的不公平。

    甘犁分析，這是因?yàn)闆](méi)有通過(guò)市場(chǎng)分配資源，只是資源內(nèi)部分配，導(dǎo)致出現(xiàn)了不公平情況。

    他建議，今后國(guó)企自建房如果在市場(chǎng)上交易，一定要繳納土地出讓金，假如公司以每平方米5000元的價(jià)格賣(mài)給員工一套房子，但實(shí)際上這套房子的市場(chǎng)單價(jià)可能是每平方米5萬(wàn)元，其中兩萬(wàn)元是土地價(jià)值。如果房子交易的話，應(yīng)把土地價(jià)值交給國(guó)家。北京市國(guó)土局應(yīng)事先定好規(guī)則，比如按照商品房當(dāng)年土地出讓金的均價(jià)交易，繳納這筆費(fèi)用后才能交易。