營(yíng)業(yè)稅新政終結(jié)后五大猜想:消費(fèi)者重新陷入觀望?

     營(yíng)業(yè)稅減免政策到期，是自動(dòng)中止、部分續(xù)期或是全部續(xù)期，或由地方政府決定？

    越靠近年底，營(yíng)業(yè)稅減免措施“倒計(jì)時(shí)”效應(yīng)越強(qiáng)烈。廣州二手房市場(chǎng)再度升溫，買家、業(yè)主紛紛搶在年底前入市、出貨。

    去年出臺(tái)一系列救市措施中，只有營(yíng)業(yè)稅減免及首次置業(yè)契稅下調(diào)是有時(shí)間限制的。據(jù)去年國(guó)家出臺(tái)的政策，營(yíng)業(yè)稅征收范圍從證滿不到五年減為證滿不到兩年的物業(yè)，由全額征收變?yōu)榘床铑~征收。證滿五年改兩年，全額5.5%變?yōu)椴铑~的5.5%，二手房交易稅費(fèi)得以大幅下降，致使今年二手樓市成交大增。有業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，今年廣州二手樓成交量有望超一手樓。這個(gè)有限期的減免措施在12月31日24時(shí)后，會(huì)發(fā)生什么變化？這些變化又會(huì)對(duì)樓市造成什么影響？記者為此采訪了多位資深業(yè)內(nèi)人士，各有不同猜測(cè)，大部分認(rèn)為營(yíng)業(yè)稅減免會(huì)到期自動(dòng)中止，明年一季度成交量會(huì)大幅縮減。若沒有任何減免，二手房轉(zhuǎn)讓的各項(xiàng)稅費(fèi)占成交價(jià)10%左右。從本報(bào)監(jiān)測(cè)廣州市30大二手樓盤價(jià)格變動(dòng)看，全部已超越“07高位”，大部分樓價(jià)比“07高位”超出30%以上。廣東中原黃韜表示，現(xiàn)在不僅是低收入者買不起樓，連年薪二三十萬元者都買不起?？梢?，樓市升浪已出現(xiàn)不正常態(tài)勢(shì)，營(yíng)業(yè)稅減免沒有令購(gòu)房者真正獲益，減免措施應(yīng)到期“下車”，樓市應(yīng)趁勢(shì)有所調(diào)整。 文/圖：記者李鳳荷

    猜想一： 減免措施會(huì)否延續(xù)？

    合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，營(yíng)業(yè)稅減免措施很有可能自動(dòng)到期中止，原因有兩個(gè)：一，刺激內(nèi)需目的已達(dá)到，市場(chǎng)反應(yīng)遠(yuǎn)超政府所預(yù)期，估計(jì)今年廣州二手住宅成交量會(huì)比一手多；二，營(yíng)業(yè)稅減免以兩年為界，短時(shí)持有即出手的多為投資客或投機(jī)客，不利于政府抑制房產(chǎn)投資需求。基于以上兩個(gè)原因，黎文江認(rèn)為營(yíng)業(yè)稅減免很有可能到期不再續(xù)。

    廣東中原項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，中央政府可能會(huì)“一刀切”停止?fàn)I業(yè)稅減免措施，某些二線城市的地方政府或許以其他方式延續(xù)營(yíng)業(yè)稅減免措施，但廣州等一線城市恐怕不會(huì)再網(wǎng)開一面。

    滿堂紅研究部經(jīng)理周峰表示，最大可能是將現(xiàn)在房產(chǎn)證“未滿兩年”轉(zhuǎn)讓按差額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按全額征收營(yíng)業(yè)稅，這樣可以有效增加短炒客戶的操作成本。而超過兩年轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅的措施繼續(xù)實(shí)行,直到政府覺得可以完全取消的時(shí)機(jī)到了，才會(huì)取消。

    猜想二： 減免措施取消，樓價(jià)如何走？

    合富置業(yè)市場(chǎng)部總監(jiān)陳慧紅表示，稅費(fèi)及政策調(diào)整對(duì)樓價(jià)變化存在一定影響，但樓價(jià)的走勢(shì)仍取決于多方因素的共同作用，至于決定樓價(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵依然取決于市場(chǎng)需求及買賣雙方對(duì)未來大市的預(yù)期。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)回暖的情況下，買家出于防通脹預(yù)期而購(gòu)房的情況會(huì)持續(xù)增加。對(duì)比起2007年投資客瘋狂入市的情況，稅費(fèi)優(yōu)惠政策取消和房貸收緊也可以說是對(duì)炒家重新設(shè)立了一道“門檻”，可抑制“非理性”需求的增長(zhǎng)，這有助于使樓價(jià)保持健康穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

    搜房網(wǎng)廣州二手房頻道主編朱華清表示，若年底營(yíng)業(yè)稅費(fèi)減免優(yōu)惠到期不續(xù)，業(yè)主會(huì)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上保持價(jià)格進(jìn)一步觀察市場(chǎng)趨向。滿堂紅周峰認(rèn)為，若營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策完全取消，樓價(jià)加稅費(fèi)的總計(jì)成本肯定更高，最后攤分的樓價(jià)起碼比現(xiàn)在高出8%。

    猜想三： 消費(fèi)者重新陷入觀望？

    合富置業(yè)陳慧紅認(rèn)為，買家雖然在稅費(fèi)和政策調(diào)整期會(huì)出現(xiàn)一定的觀望情緒，但需求始終沒有消失，不少買家仍在等待一個(gè)值得入市的機(jī)會(huì)，而不是退出樓市。

    廣東中原黃韜表示，目前有不少人加緊入市，希望享受到5.5%的稅費(fèi)減免，但同時(shí)也有不少人是在觀望，他們認(rèn)為樓價(jià)比預(yù)算高10%而享受5.5%的稅費(fèi)，不如等樓價(jià)跌10%再入市，就算是要承受5.5%的稅費(fèi)也劃得來。不過他認(rèn)為，樓價(jià)從高價(jià)跌下來速度會(huì)較慢，即使是受營(yíng)業(yè)稅減免影響而跌價(jià)，也只會(huì)是小幅下降。

    搜房網(wǎng)朱華清認(rèn)為，假如優(yōu)惠取消，不少購(gòu)房者會(huì)重新考慮當(dāng)前是否立即買房，后期政策會(huì)不會(huì)有所調(diào)整，因此可能會(huì)出現(xiàn)短暫性整體觀望現(xiàn)象。

    猜想四： 減免措施取消，利空何時(shí)顯現(xiàn)？

    滿堂紅周峰表示，第一季度頭兩個(gè)月是春節(jié)淡季，一般不會(huì)用作市場(chǎng)成交量觀察月份，最好用3月作為觀察月份。若完全取消營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，2010年3月成交量肯定比目前萎縮三成以上，比2009年3月的成交量萎縮兩成。

    合富置業(yè)陳慧紅分析，由于春節(jié)前后是傳統(tǒng)上二手市場(chǎng)的淡季，若要檢驗(yàn)政策調(diào)整對(duì)整個(gè)二手市場(chǎng)影響到底有多大，可能要等到明年第二季度甚至下半年才可較顯著地反映出來。且明年舉辦亞運(yùn)會(huì)，也可能導(dǎo)致開發(fā)商施工進(jìn)度延緩，讓一手貨量或無法滿足需求，從而導(dǎo)致買家轉(zhuǎn)移二手市場(chǎng)，有可能導(dǎo)致二手市場(chǎng)交投熱度提升。

    猜想五： 市場(chǎng)再現(xiàn)盤比客多的現(xiàn)象？

    搜房網(wǎng)朱華清表示，根據(jù)目前他們監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)看，番禺、白云區(qū)放盤量有較大幅度增長(zhǎng)，其次是天河區(qū)，而這幾個(gè)區(qū)是投資客較集中區(qū)域。

    中原地產(chǎn)盈嘉及匯峰分行主管楊穗娟表示，近段時(shí)間珠江新城雖然未見投資客大量拋售物業(yè)，由于今年價(jià)格不斷飆升，不少買家對(duì)珠江新城的樓市望而生畏，即使目前營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠尚在，但二手成交已經(jīng)明顯放緩，導(dǎo)致區(qū)域現(xiàn)時(shí)盤源供過于求。

    滿堂紅周峰認(rèn)為，目前市場(chǎng)總體盤客對(duì)比是1∶6，不排除在優(yōu)惠政策取消后，盤客對(duì)比快速回落到1∶3的水平，但不會(huì)出現(xiàn)盤比客多的情況。

    合富置業(yè)陳慧紅表示，由于近期剛性需求買家和高端買家都錄得成交比例的上升，由此推斷，除剛需買家大量流向二手市場(chǎng)外，從防止通脹和保值升值角度來看，買家將資金投入樓市的計(jì)劃一直存在，這并不會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)供求狀況出現(xiàn)突然轉(zhuǎn)向。