二手房交易陷阱 托中介限時代售的房子竟被抵押了

    省會二手房市場持續(xù)升溫，6月份石家莊市內(nèi)四區(qū)二手房成交31.06萬平方米，同比大漲100.8%。市場火爆的同時，交易陷阱也頻頻出現(xiàn)。如何 規(guī)避二手房交易中的風(fēng)險？石市住房部門提醒：二手房交易要注意防范房屋和購房款兩大類風(fēng)險，過戶注意六個細(xì)節(jié)，尤其要避免將房款交由中介機(jī)構(gòu)托管，買賣雙 方要到房產(chǎn)交易大廳辦理二手房資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。

    事件

    限時代售的房子被中介悄悄抵押貸了款

    提起買賣二手房，家住新華區(qū)的李女士氣憤不已。1年前，李女士想將自己名下的一套學(xué)區(qū)房委托中介賣出去。由于她是第一次賣房，對房產(chǎn)交易知識和流程一知半 解，在中介的引導(dǎo)下，和這家中介簽了“委托限時獨(dú)家銷售”。按照中介要求，李女士給中介進(jìn)行了委托公證。本意是方便這家中介更快地賣房，結(jié)果該中介利用和 李女士簽署的公證“代理代辦房屋抵押登記、房屋抵押貸款事項(xiàng)”、“受托人有轉(zhuǎn)委托的權(quán)利”等事項(xiàng)格式內(nèi)容，在其不知情的情況下將李女士的房屋抵押貸款并辦 理了抵押登記手續(xù)。

    而后這家中介由于不能及時還款，造成這套學(xué)區(qū)房不能解除抵押。幾個月之后，房子遲遲沒賣出去的李女士才發(fā)現(xiàn)，自己委托該中介出售的房產(chǎn)不但沒能如當(dāng)時承諾的盡快售出，甚至由于被抵押了造成根本就不能出售。李女士這個房主甚至還拿不回自家的房產(chǎn)證。

    雖然李女士最終通過司法途徑維護(hù)了自己的合法權(quán)益，但是長達(dá)6個月的維權(quán)過程使其身心遭受到不小的傷害。

    同樣受騙的還有買房人陳女士，陳女士正是通過這家中介購買的李女士所賣的學(xué)區(qū)房。陳女士在給中介交付首付款后，發(fā)現(xiàn)一直辦不了過戶手續(xù)，到石家莊市住房局查 檔后，才發(fā)現(xiàn)自己所買的房產(chǎn)居然已經(jīng)被抵押出去了。雖然后來也是通過司法途徑將已經(jīng)交付的首付款追回來了，但是經(jīng)過這半年多的倒騰，眼瞅著該區(qū)域的房價已 水漲船高。

    房款付了 結(jié)果房子被查封無法過戶

    通過中介過戶二手房有陷阱，就是買房人和賣房人直接交錢過戶也暗藏未知風(fēng)險。

    李先生通過二手房網(wǎng)站看中了一處房產(chǎn)，與賣方林先生協(xié)商合同條款，在談到付款方式時，賣方要求直接收取房款。李先生買房心切就同意了。雙方簽了《房屋買賣合 同》，120萬元成交，并約定十天內(nèi)到房屋登記部門交件，窗口交件前交首期房款36萬元，完稅后再交剩余的84萬元。但三天后，賣方打電話給李先生，要求 他交首期房款，因?yàn)樽约旱儒X用，李先生覺得反正遲早都要給，就同意了賣方的要求。結(jié)果，等到交易窗口交件的當(dāng)天，李先生被告知：賣方房屋被法院查封，無法 辦理過戶手續(xù)。

    交易難以“銀貨兩訖”是根源

    在記者采訪中了解到，像李先生等人遇到的問題，在二手房交易中并非個別現(xiàn)象。房產(chǎn)交易通常都是起步數(shù)十萬元，動輒上百萬的大宗交易，但是大多數(shù)買房人和賣房人對房地產(chǎn)政策和交易知識一知半解。買賣雙方由于不知道如何規(guī)避風(fēng)險， 導(dǎo)致出現(xiàn)交易完成后錢付了但房產(chǎn)證卻辦不下來；或者還沒收到賣房尾款卻發(fā)現(xiàn)房子已被抵押出去的現(xiàn)象。

    另外，由于大多數(shù)二手房買賣雙方互不認(rèn)識，往往是由中介公司代辦過戶、代收房款。按照交易過戶辦理流程，買方在付完房款后，房屋產(chǎn)權(quán)登記到買方名下尚需一定的工作時限，在房產(chǎn)交易買賣過程 中并不能像其他商品一樣真正做到“銀貨兩訖”。在這期間，個別不良中介機(jī)構(gòu)可能就會要求賣方與中介簽訂獨(dú)家委托協(xié)議，進(jìn)而抵押賣方的房產(chǎn)貸出流動資金。而 在此過程中，一旦中介公司資金鏈斷裂，就會給買方和賣方帶來無法挽回的損失。

    交易存在房屋和購房款兩類風(fēng)險

    記者從市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在二手房交易過程中，可能存在來自房屋的風(fēng)險以及購房款兩大類風(fēng)險。

    房屋風(fēng)險主要包括：房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰，標(biāo)的物的權(quán)屬法律關(guān)系是確定交易合法性的重要因素；房屋隨附的基本費(fèi)用是否結(jié)清。買房人購買二手房時應(yīng)注意所購房屋的 水、電、氣、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用是否已經(jīng)結(jié)清，相關(guān)集資費(fèi)有無拖欠，房屋的維修基金怎樣處理；房屋的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、裝飾裝修物、家具是否一并轉(zhuǎn)讓；房屋產(chǎn) 權(quán)的性質(zhì)是否明確；房屋是否存在質(zhì)量問題；房屋是否存在出租、抵押情況等等。

    買賣雙方同時還要關(guān)注是否存在購房款風(fēng)險。其中，房款交付 是交易中最重要的環(huán)節(jié)。交付房款的時間和過程是很多二手房過戶爭論的焦點(diǎn)。不少買賣雙方往往會選擇代理交易的中介機(jī)構(gòu)，但交易雙方仍要注意這些風(fēng)險：交易 價格是否透明；中介是否從中吃取差價；操作過程是否規(guī)范安全；中介機(jī)構(gòu)可信度的考察，是否存在由于經(jīng)營問題而面臨倒閉或惡意欺騙卷款而逃的可能。

    過戶注意六大細(xì)節(jié)

    針對當(dāng)前省會二手房過戶交易中存在的問題，石家莊房屋登記交易中心相關(guān)人士提醒，買賣雙方在進(jìn)行房產(chǎn)過戶時應(yīng)注意六大細(xì)節(jié)。

    對于賣方來說，一是要謹(jǐn)慎選擇大型的、正規(guī)的、有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行委托代理；二是在與中介辦理公證委托時，一定要根據(jù)自己的情況審慎與中介簽訂獨(dú)家委托書，看清里面的條款、事項(xiàng)、內(nèi)容。

    同時對于二手房買方來說，需要關(guān)注更多的方面：一是同樣要謹(jǐn)慎選擇大型的、正規(guī)的、有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行委托代理；二是購房人在購買房產(chǎn)前最好本人親自到檔 案查詢大廳進(jìn)行查檔，查詢房產(chǎn)是否有抵押貸款、法院查封等情況，確保房屋能正常過戶；三是在購買學(xué)區(qū)房時，應(yīng)在房屋所在地的戶籍部門查詢是否能落戶籍等相 關(guān)問題；四是買方在向賣房支付首付款和余款時，應(yīng)避免將房款由中間人或中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行托管，買賣雙方在辦理房屋過戶手續(xù)時，應(yīng)按規(guī)定將交易資金進(jìn)行監(jiān)管，該 項(xiàng)業(yè)務(wù)由政府部門免費(fèi)提供服務(wù)，確保雙方資金安全。

    選擇資金監(jiān)管

    保障購房款安全

    對于二手房交易中最關(guān)鍵的資金安全問題，石家莊房屋登記交易中心特別提醒買賣雙方一定要積極辦理資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。

    石 家莊房屋登記交易中心相關(guān)工作人員介紹，資金監(jiān)管業(yè)務(wù)是由政府部門組織實(shí)施，監(jiān)管部門在多家銀行設(shè)立資金監(jiān)管專用賬戶免費(fèi)為買賣雙方監(jiān)管交易資金，操作簡 便，只需通過“簽約-監(jiān)管-存款-轉(zhuǎn)移登記-領(lǐng)證-取款”的簡單程序，就確保了存量房買賣雙方房屋權(quán)屬和結(jié)算資金的安全。

    具體情況操作如下：

    第一步：

    買方持存量房買賣合同到監(jiān)管銀行劃轉(zhuǎn)購房款，將購房款存入交易資金監(jiān)管專用賬戶，買賣雙方持監(jiān)管銀行開具的《石家莊存量房交易結(jié)算資金監(jiān)管憑證》到資金監(jiān)管窗口進(jìn)行資金到賬確認(rèn)；

    第二步：

    買 賣雙方本人到場（如買賣雙方本人不能到場需提交經(jīng)公證或見證的授權(quán)委托書受托人到場）持身份證、房產(chǎn)證，買賣雙方要持有監(jiān)管銀行的銀行卡（中信銀行、建設(shè) 銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、光大銀行）和其他資料到石房大廈，或裕華路國際麗都石家莊房屋登記交易中心服務(wù)大廳存量房網(wǎng)簽窗口簽訂資金監(jiān)管協(xié)議；

    第三步：

    辦理房屋過戶當(dāng)天買方持繳費(fèi)憑證和身份證到發(fā)證窗口領(lǐng)取新的房屋所有權(quán)證（辦理過戶手續(xù)的時限是1個工作日）。

    如 買方不支付資金，就無法進(jìn)行各項(xiàng)手續(xù)辦理；如不能核準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)過戶，買方可憑有關(guān)憑證隨時支取監(jiān)管資金，不會造成損失。這從根源上確保了買賣雙方房屋交易資金 的安全，真正做到房屋交易的“錢證兩清”；同時也明確了經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人不能代收代付交易結(jié)算資金，有效避免了購房款被經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人非法占用、挪用及 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人卷款逃匿等購房風(fēng)險，更好地保障雙方當(dāng)事人的權(quán)益。此外，由于政府部門在其中起到了一個“中間人”的作用，申請交易資金監(jiān)管不收取任何費(fèi) 用，這也是政府職能的一種體現(xiàn)。

    第四步：

    確認(rèn)后到地稅窗口辦理繳稅業(yè)務(wù)，交易雙方持繳稅憑證到轉(zhuǎn)移登記窗口辦理房屋過戶手續(xù)，過戶手續(xù)完成后賣方將轉(zhuǎn)移登記窗口出具的《劃款通知書》交到監(jiān)管銀行，銀行會在兩個工作日內(nèi)將監(jiān)管資金劃轉(zhuǎn)到賣房人指定賬戶；

    另外需要提醒二手房交易雙方的是，在辦理資金監(jiān)管業(yè)務(wù)時，房產(chǎn)有抵押的，要先還清貸款，注銷抵押；房屋 被拆遷凍結(jié)的，要到相關(guān)單位開具解凍函；監(jiān)管資金要匯入住房局資金監(jiān)管專用賬戶，通過中介機(jī)構(gòu)成交的，一定不要將房款交給中介公司。若想便捷地辦理房屋登 記過戶手續(xù)，應(yīng)先通過石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局（http://www.sjzfgj.gov.cn/）網(wǎng)站查詢或撥打住房局咨詢電話 （966900）了解辦理房屋登記過戶所需提供的相關(guān)資料及注意事項(xiàng)，帶齊相關(guān)證件，順利辦理房屋過戶手續(xù)。