三因素制約一線城市房價上漲

    據(jù)中國指數(shù)研究院百城房價指數(shù)，百城房價均價繼今年5月由跌轉(zhuǎn)漲以來，6月延續(xù)升溫態(tài)勢，環(huán)比上漲0.56%，漲幅較上月擴大0.11個百分點。其中，一線城市房價環(huán)比上漲顯著，因此有機構(gòu)分析一線城市房價“還得漲”。雖然在樓市回暖過程中一線城市最易聚集人氣，但當(dāng)前制約一線城市房價上漲的不利因素也在加快積聚，或?qū)⒁种埔痪€城市房價上漲空間。

    一線城市房價持續(xù)上漲的人口基礎(chǔ)不穩(wěn)。人口因素歷來是房地產(chǎn)市場發(fā)展原動力，一線城市也不例外。目前，一線城市人口數(shù)量過快增長，已接近或在某些方面上超過資源環(huán)境承受極限。無論是出于行政管理還是社會選擇，未來一線城市流動人口增長速度都將會放緩。同時，老齡化也開始困擾一線城市。從國家層面上看，2014年我國總撫養(yǎng)比為46.8%，遠(yuǎn)低于世界平均的74%、印度的77%、美國的68%，也低于日本歷史上最低點（1996年）的59.5%，人口老齡化壓力劇增。2014年，北京市60歲及以上老年戶籍人口占戶籍人口的22.6%，比上年增加了1.4個百分點；上海市戶籍人口中60歲及以上老年人口占總?cè)丝诘?8.8%。雖然考慮常住人口因素后的一線城市老齡化程度并不嚴(yán)重，但因為人口平均預(yù)期壽命延長，加上生育率低，流動人口年齡也在增長，未來住房市場或?qū)⑹ト丝隍?qū)動力。

    住房結(jié)構(gòu)矛盾導(dǎo)致一線城市需求動力后勁不足。一線城市基礎(chǔ)設(shè)施齊全，配套環(huán)境完備，對高房價是強力支撐。但同時高房價也易吸引社會投資投機性住房需求，致城市住房分配結(jié)構(gòu)出現(xiàn)扭曲，擁有二套以上住房的家庭正逐漸增多。而城市住房分配結(jié)構(gòu)與家庭收入水平分布整體相適應(yīng)，住房市場需求收入中樞正逐漸下移，將不可避免導(dǎo)致未來需求動力萎縮。特別是擁有多套住房家庭將來也可能會因為缺少交易對手而出現(xiàn)住房流動性轉(zhuǎn)換問題，或?qū)⒁种剖袌鲂枨蟪掷m(xù)釋放。

    再交易房交易量激增反映出房價上漲一致性預(yù)期遠(yuǎn)未形成。今年3月，中央有關(guān)部委集中出臺系列穩(wěn)定住房消費政策，特別是二手房營業(yè)稅免征期限由5年縮短至2年，明顯改善了樓市預(yù)期，推動二手房掛牌交易量顯著上升。據(jù)中介機構(gòu)統(tǒng)計，6月北京市二手房成交量創(chuàng)出27個月來新高；深圳、上海等地二手房交易量也均出現(xiàn)階段性歷史高點。雖然二手房掛牌交易量大幅上升有住房置換需求因素，但考慮到二手房交易量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過新房成交量，一定程度上反映出多數(shù)業(yè)主對一線城市房價上漲前景預(yù)期整體并不樂觀，及時利用政策環(huán)境進(jìn)行變現(xiàn)。進(jìn)一步說，大量二手房加入住房市場供應(yīng)，與新房形成激烈競爭，也將明顯增加新房去庫存難度和不確定性。而住房市場供應(yīng)總量的上升及日漸不可控性，必將對地方政府土地供應(yīng)規(guī)模與節(jié)奏產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。若土地供應(yīng)規(guī)模與節(jié)奏不當(dāng)，將引發(fā)新的供應(yīng)過剩問題。

    國家穩(wěn)定住房消費政策目標(biāo)在于住房交易量上升。雖然住房交易價格微小上漲有助于刺激市場需求釋放，但以一線城市為代表，若出現(xiàn)房價過快上漲，不僅背離穩(wěn)定住房消費政策方向，也會引發(fā)剛性和改善性住房市場需求快速萎縮，恐不利于住房市場健康運行。