六成未完成半年目標(biāo) 房企并購(gòu)重組加劇

    房企的業(yè)績(jī)并不像北上廣深的樓市一般樂(lè)觀。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的22家房企中，完成目標(biāo)企業(yè)數(shù)僅占41.4%，近六成未完成上半年銷售目標(biāo)。

　　業(yè)績(jī)小幅增長(zhǎng)

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至日前公布數(shù)據(jù)的房企大部分業(yè)績(jī)上漲，31家企業(yè)合計(jì)6月成交額1920.32億，環(huán)比5月的1473億上漲30.3%，銷售來(lái)看，31家企業(yè)合計(jì)銷售額達(dá)6895億，同比上漲12.1% ，其中，31家房企2季度銷售額4574億，相比1季度的2411億漲幅高達(dá)89.7%，預(yù)計(jì)房企下半年銷售向好。

　　與萬(wàn)科、恒大的增長(zhǎng)相比，富力地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)卻有一定幅度的下滑，數(shù)據(jù)顯示，富力地產(chǎn)前半年銷售207.4億，同比減少20%，建業(yè)地產(chǎn)前半年銷售59.57億，同比下滑10%。

　　從典型房企來(lái)看，截至6月底，除恒大地產(chǎn)、九龍倉(cāng)、保利置業(yè)、保利地產(chǎn)4家企業(yè)外，完成率均未過(guò)半。其中，富力、招商、萬(wàn)達(dá)完成率僅35%，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、綠地集團(tuán)銷售目標(biāo)完成率僅分別為29%與28%。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企銷售下滑的主要原因在于高需求市場(chǎng)已不復(fù)存在。

　　房企并購(gòu)加劇

　　目前，雖然隨著政策松綁與支持，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，但從市場(chǎng)空間來(lái)看，恐難以回到高增長(zhǎng)時(shí)代。

　　易居資本合伙人、總經(jīng)理吳綺敏表示，2011年以前，我國(guó)供需比處于1：1平衡狀態(tài)，但現(xiàn)階段此數(shù)據(jù)已達(dá)4：1。與此同時(shí)地方政府賣地收入從此前的40%-60%的增長(zhǎng)率降至0，再難以重回單邊上漲時(shí)代。

　　此外，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力雖有所緩解，但償債能力仍然偏弱。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2015年一季度，129家滬深上市房企資產(chǎn)負(fù)債率平均為65.4%，較去年同期下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，但仍高于2008年以來(lái)均值。

　　今年一季度，滬深上市房企速動(dòng)比平均為0.53，較去年同期下降0.03，環(huán)比上個(gè)季度略有上升。其中招保萬(wàn)金品牌房企速動(dòng)比均值為0.48，持平于去年；國(guó)興地產(chǎn)、魯商置業(yè)、濱江集團(tuán)、泰禾等房企財(cái)務(wù)杠桿率較高。

　　與此同時(shí)，雖然自去年起房企融資再度開(kāi)閘，但房企海外融資渠道不暢。2015上半年，中指監(jiān)測(cè)共有15家房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)境外融資平臺(tái)發(fā)行18筆債券，共募集資金約合人民幣570億元，同比縮減近30%。

　　因此，在分化加劇的背景下，行業(yè)并購(gòu)重組的步伐正在加快。2014年，房地產(chǎn)業(yè)并購(gòu)案例高達(dá)257宗，總金額2580億元，交易額同比大幅增長(zhǎng)155%，2015年上半年并購(gòu)137宗，總金額1199億元。截至6月底，京滬產(chǎn)權(quán)交易所待售的房企股權(quán)31宗，其中18家房企100%股權(quán)出售，占比58%。

　　房企加速轉(zhuǎn)型

　　目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)跌宕起伏，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期。面對(duì)市場(chǎng)新格局，包括萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)等龍頭企業(yè)及中天城投、濱江集團(tuán)等中小房企在內(nèi)的眾多房企均已提出戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型計(jì)劃，“互聯(lián)網(wǎng)+”、養(yǎng)老地產(chǎn)、大金融等轉(zhuǎn)型方向備受房企青睞。房地產(chǎn)行業(yè)的變遷正在促使房企加快轉(zhuǎn)型。

    以萬(wàn)達(dá)為例，其在日前的2015年半年會(huì)宣布，將形成萬(wàn)達(dá)商業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)、電子商務(wù)新的四大支柱產(chǎn)業(yè)。其中，萬(wàn)達(dá)商業(yè)包括商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)、酒店管理、商業(yè)管理等內(nèi)容，隨著“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略的加速推進(jìn)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)將由房地產(chǎn)企業(yè)全面轉(zhuǎn)型為商業(yè)服務(wù)型企業(yè)；文化產(chǎn)業(yè)包括影視控股、旅游控股、體育控股、兒童娛樂(lè)控股等四大公司；金融產(chǎn)業(yè)包括銀行、證券、保險(xiǎn)、投資、快錢支付等公司；電子商務(wù)包括眾籌理財(cái)、一卡通、積分聯(lián)盟、大數(shù)據(jù)中心、智慧體驗(yàn)產(chǎn)品等內(nèi)容。

　　對(duì)此，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林表示，按照新的計(jì)劃，萬(wàn)達(dá)將在2018提前實(shí)現(xiàn)原定于2020年的目標(biāo)，全面轉(zhuǎn)型為服務(wù)型企業(yè)，服務(wù)業(yè)收入、凈利潤(rùn)占比超過(guò)65%。此外，萬(wàn)達(dá)宣布2015年下半年將加大并購(gòu)步伐，完成國(guó)外3家、國(guó)內(nèi)3家大型企業(yè)并購(gòu)。

　　除萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型外，部分房企選擇轉(zhuǎn)型社區(qū)型服務(wù)商。世茂集團(tuán)此前宣布了其Mini Mall戰(zhàn)略。相較傳統(tǒng)的社區(qū)型商業(yè)諸如超市、菜場(chǎng)、藥店、托兒所等單一、基礎(chǔ)的服務(wù)功能，世茂將圍繞空間、業(yè)態(tài)、運(yùn)營(yíng)和數(shù)字營(yíng)銷四大維度進(jìn)行全方位創(chuàng)新。