二手房買賣過程需謹慎 合同約定需仔細清晰

    在二手房買賣過程中，買家因自身原因沒有及時過戶，影響原房東再次購房。原房東認為對方違約在先，拒絕辦理過戶并要求解除合同，但合同沒有約定具體的過戶時間，拒絕過戶反而造成原房東違約。近日，法院就審理這樣一起案件，判令原房東違約。

    事件

    房東拒絕辦理過戶

    打算收回房子

    2013年陳先生購買了林先生名下一套房產，并簽訂購房合同。去年12月份，陳先生合同約定履行完畢，但林先生卻拒絕辦理過戶手續(xù)，提出要收回房子。因協(xié)商無果，陳先生把房東林先生告上法庭，要求林先生履行合同義務，協(xié)助原告將訟爭房屋產權過戶至原告名下，同時按合同約定向其支付違約金。

    原來，林先生所出售房產處于按揭階段。雙方簽訂合同約定總價95萬元，其中銀行按揭貸款余額45萬元。陳先生支付50萬元首付款后，房子交付陳先生使用，45萬元貸款余額由陳先生按月支付，等到可以辦理兩證時，一次性還清銀行貸款余額，辦理解押手續(xù)，后再辦理過戶手續(xù)。陳先生表示，目前已經全部履行了合同約定，但房東林先生拒絕辦理兩證過戶手續(xù)，已經拖了半年多，造成違約。

    真相

    亂改房屋結構導致房產被查封

    本以為，陳先生有理在先，結果林先生稱，陳先生違約在先。林先生說，訴訟房產在去年5月份就可以辦兩證。得知情況后，他多次通知陳先生付清銀行貸款余額，辦理解押手續(xù)，及時辦理過戶，但陳先生一拖再拖。而因為陳先生延遲辦理解押手續(xù)，影響到他的利益。

    林先生表示，去年房產新政，只要還完貸款，再次購房算一套房，首付只要30%，他已經定了一套新房，簽訂了購房合同，但陳先生遲遲不辦理解押手續(xù)。而陳先生不辦理解押手續(xù)，是因為陳先生在裝修時改變了房子結構，被相關管理部門查封，直到去年12月份才解封。雖然解封后辦理解押手續(xù)，但拖了半年之久使他的購房計劃落空，給他造成了損失。林先生認為，是陳先生沒有及時辦理解押，先造成了違約，他有權利解除合同，收回房子。

    法院判令

    被告需履行合同 并支付違約金

    法院認為，雙方簽訂訟爭合同系雙方真實意思表示，內容合法有效，雙方均應依約履行。按照合同約定和房產交易習慣，應當認為雙方約定的是合同簽訂后的按揭貸款余額由原告負責償還，并最終在辦理房屋產權變更登記前付清。

    原告擅自改動訟爭房產內部結構導致訟爭房產被房管部門查封至2014年12月，其違法行為直接導致訟爭房產在解除查封前不具備辦理過戶登記手續(xù)的條件。而不具備過戶條件，按合同約定原告沒出現違約情形。現訟爭房產已解除查封后，原告也已支付了全部的按揭貸款，而被告得知原告償還全部按揭貸款后仍明確拒絕履行合同，已構成違約，判令被告繼續(xù)履行合同，同時應自其明確表示違約之日起到實際過戶手續(xù)之日止，按合同約定向原告支付違約金。

    福建涇渭明律師事務所葉慶瑞律師認為，《中華人民共和國合同法》第107條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。第108條規(guī)定，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。

    本案中，雙方簽訂的購房合同并沒有明確約定過戶的具體時間，只是約定可以辦理兩證的時候，進行辦理解押手續(xù)，所以陳先生因自己的原因導致辦理兩證的條件不成熟，拖延的辦證時間，不能向賣方主張違約責任。反之，此后辦理兩證條件成熟，賣方拒不依約履行辦證及過戶義務，則應承擔違約責任。