北上廣深樓市回暖加速 二手房業(yè)主為漲價(jià)不惜毀約

    中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，北上廣深等一線城市上半年成交面積同比增長(zhǎng)48%，深圳更是出現(xiàn)局部樓市暴漲現(xiàn)象。不過(guò)，專家分析，一線城市房?jī)r(jià)不太可能出現(xiàn)大漲。“一、限購(gòu)政策沒(méi)有解除；二、新房的庫(kù)存量相對(duì)比較大，特別是北京和廣州；三、二手房供應(yīng)比較充足”

    “房地產(chǎn)交易中心人山人海，場(chǎng)面不比任何一個(gè)三甲醫(yī)院的排隊(duì)場(chǎng)面來(lái)得小。”住在上海浦東新區(qū)的孫先生，5月份賣(mài)了一套住房，“生了小孩，只能換套大的”，這兩個(gè)月最常跑的就是房產(chǎn)交易所和醫(yī)院。孫先生不忘打趣，“上海人流量最大的兩個(gè)地方都讓我跑熟了。”

    深圳，房地產(chǎn)市場(chǎng)堪稱火爆。6月，一手住宅均價(jià)達(dá)到30713元/平方米，同比上漲31%。

    廣州和北京兩地也是不遑多讓，樓市銷售成績(jī)節(jié)節(jié)高。四大一線城市為何能率先回暖？這樣的熱度還會(huì)升級(jí)嗎？

    現(xiàn)象：晚賣(mài)幾月多賺26萬(wàn)

    近期房地產(chǎn)交易違約現(xiàn)象增多，主要是賣(mài)方覺(jué)得開(kāi)價(jià)便宜了

    孫先生最近忙得樂(lè)呵，二胎寶寶順利降生，原先的住宅以滿意的價(jià)格出手了。

    “這套房子在中介掛牌一年多，有過(guò)幾家看房的，但是報(bào)價(jià)不理想，始終沒(méi)談成。我的心里最低價(jià)位是240萬(wàn)元，買(mǎi)方最高也就出到220萬(wàn)元。”孫先生一年多前就購(gòu)入一套價(jià)值近500萬(wàn)元的房子，原先打算賣(mài)掉舊房多付些首付來(lái)緩解房貸的壓力。

    房地產(chǎn)中介商對(duì)市場(chǎng)敏感度最高，“今年第二季度對(duì)樓市而言，可以說(shuō)是‘冷冬’后的一個(gè)‘大暖春’。”中原地產(chǎn)的一位中介門(mén)市部負(fù)責(zé)人對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示。

    對(duì)孫先生這樣有足夠流動(dòng)性而等得起時(shí)間的住房改善者來(lái)說(shuō)，顯然成了本輪樓市回暖的受惠者。

    “最終這套房子的成交價(jià)是246萬(wàn)元。”在樓道里清理舊家具的孫先生告訴記者，“自己一年多前買(mǎi)的新房是39800元／平方米，現(xiàn)在已經(jīng)漲到48000元／平方米，估計(jì)很快就會(huì)突破50000。而舊房子賣(mài)出去的價(jià)格是35000／平方米，一年多前還不到30000元／平方米。”

    “近期簽了購(gòu)房合同卻出現(xiàn)違約的現(xiàn)象越來(lái)越多。”上述中介門(mén)市部負(fù)責(zé)人表示，“基本都是賣(mài)家看到房?jī)r(jià)快速上漲，覺(jué)得之前簽訂的價(jià)格太低了而要求漲價(jià)，有的干脆就不賣(mài)了，坐等著房?jī)r(jià)繼續(xù)漲。20%的違約金對(duì)這些賣(mài)房者來(lái)說(shuō)，與房?jī)r(jià)上漲的幅度一比較就根本算不了什么了。”

    政策：幾個(gè)部委松綁樓市

    流動(dòng)性放寬，住房營(yíng)業(yè)稅政策利好出臺(tái)，首套房厘定方法變松，令房地產(chǎn)市場(chǎng)需求得到釋放

    短短幾個(gè)月，上海樓市為何冷暖交替如此之快？

    “其實(shí)從年初央行放松貨幣政策開(kāi)始，我們當(dāng)時(shí)就預(yù)期降息降準(zhǔn)勢(shì)必會(huì)刺激購(gòu)房者中的一部分剛性需求。”上述負(fù)責(zé)人解釋道，“就當(dāng)前的貸款利率水平同去年年底相比較，一套300萬(wàn)元價(jià)格的房子，貸款的利息可以節(jié)省40000元左右。”

    自2月5日央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)開(kāi)始，截至6月28日，央行降準(zhǔn)降息次數(shù)已達(dá)5次。

    “貨幣政策這樣的放松節(jié)奏在近些年來(lái)很難見(jiàn)。”上述負(fù)責(zé)人指出，“不過(guò)刺激房?jī)r(jià)一下子出現(xiàn)‘井噴’現(xiàn)象的還是‘3·30政策’。”

    3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《中國(guó)人民銀行住房城鄉(xiāng)建設(shè)部中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房，最低首付款比例為20%。

    同時(shí)，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，通知要求，自3月31日起，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征年限由5年恢復(fù)至2年。

    雖然截至目前，一線城市限購(gòu)政策尚未完全放開(kāi)，但是在多重利好刺激下，樓市已率先復(fù)蘇。

    數(shù)據(jù)：一線城市回暖快

    北上廣深房?jī)r(jià)已進(jìn)入一個(gè)常態(tài)化的上升通道，“投資者追漲殺跌心態(tài)重”

    中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)發(fā)布最新的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2015年6月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10628元/平方米，環(huán)比上漲0.56%，漲幅較上月擴(kuò)大0.11個(gè)百分點(diǎn)。在二手市場(chǎng)方面，2015年6月十大城市主城區(qū)二手住宅平均價(jià)格繼續(xù)上漲，漲幅為2.03%，較上月擴(kuò)大0.95個(gè)百分點(diǎn)。

    相比較而言，一線城市房?jī)r(jià)的漲勢(shì)更快。深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，6月深圳一手住宅均價(jià)達(dá)到30713元/平方米，首次突破3萬(wàn)元，同比上漲31%。房?jī)r(jià)大幅上漲和愈加復(fù)雜的交易程序并未抑制購(gòu)房者的熱情。數(shù)據(jù)顯示，今年6月一二手住宅單月合計(jì)成交23224套，同比大漲261%，僅次于2009年11月的歷史高峰。

    值得注意的是，上海接連出現(xiàn)“日光盤(pán)”。有分析認(rèn)為，7、8月上海樓市將出現(xiàn)“反季節(jié)”態(tài)勢(shì)，走出一個(gè)相對(duì)陡峭的向上曲線。

    庫(kù)存量相對(duì)少，去庫(kù)存化周期較短，是一線城市領(lǐng)漲的動(dòng)力所在。

    “即使是在樓市普遍降溫、房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，北上廣深一線城市的房?jī)r(jià)也基本保持‘雷打不動(dòng)’的狀態(tài)，頂多就是不漲了，很少真的降價(jià)。一旦樓市出現(xiàn)回暖，一線城市的反應(yīng)往往最強(qiáng)烈。”上述負(fù)責(zé)人表示。

    業(yè)內(nèi)相關(guān)人士指出，上海的房?jī)r(jià)已進(jìn)入一個(gè)常態(tài)化的上升通道，北廣深的房?jī)r(jià)未來(lái)將延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。

    “投資者追漲殺跌心態(tài)重。”上述負(fù)責(zé)人表示，“除非政府調(diào)整政策，不然當(dāng)前這種樓市持續(xù)回暖的勢(shì)頭仍會(huì)繼續(xù)。”