政策利好“接力跑” 一步步打開需求釋放出口

    從“金三銀四”到“紅五月”，成交量和成交價(jià)格的變化也都證明了樓市的回暖。而成績的取得在很大程度上有賴于各項(xiàng)利好政策的頻繁出臺。從全國到遼寧省、再到大連層面，一系列政策組合拳的發(fā)力，讓樓市購房需求開始不斷釋放。而仔細(xì)梳理這些政策出臺的軌跡，不難發(fā)現(xiàn)，在本輪樓市調(diào)控中，政府舉措雖花樣繁多，但已不再像以往那樣依賴行政手段，更多采用降息、減稅、放寬公積金等金融、稅收、福利工具，且值得關(guān)注的是，這些調(diào)控政策的出臺也不再是排山倒海，更是循序漸進(jìn)的一項(xiàng)項(xiàng)推出，可見，政府今后對于樓市去行政化調(diào)控的趨勢已成定局。

    政府逐步釋放“支持自住改善型需求”信號為2015年上半年利好調(diào)控政策頻出定下基調(diào)

    政策內(nèi)容

    1月，住建部在發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》中明確提出要多種渠道發(fā)展租賃市場。

    當(dāng)月的21日，在2015冬季達(dá)沃斯峰會上，政府領(lǐng)導(dǎo)首次較為詳細(xì)地闡述了中國房地產(chǎn)市場的調(diào)整，“對房地產(chǎn)的剛性需求是長期的。至于房地產(chǎn)市場在一定時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整，這也是正常的。”而這一句話也被業(yè)內(nèi)解讀為，我國接下來將開始新一輪的房地產(chǎn)市場的調(diào)控信號的釋放。

    3月20日，在“兩會”政府工作報(bào)告中，樓市再次被“點(diǎn)名”。報(bào)告指出2015年房地產(chǎn)政策將堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策，提出支持自住改善型需求。緊接下來的3月25日，國土部住建部聯(lián)合發(fā)文，住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)；住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市，應(yīng)根據(jù)市場實(shí)際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。

    市場反應(yīng)

    2015年伊始，政府就從“以租代售”、“轉(zhuǎn)商為安”、調(diào)控供地等市場角度迅速展開了助力房地產(chǎn)市場的行動。且隨后中央層面還正面表態(tài)，定下了2015年樓市調(diào)控的主基調(diào)，為樓市注入強(qiáng)心劑，讓市場感到調(diào)控層面的大變化即將到來，這讓房企對2015年的樓市增添了一絲信心。但由于沒有能直接促進(jìn)銷售和刺激購房者出手的實(shí)質(zhì)性政策的出臺，2015年前三個(gè)月，大連樓市依然不溫不火。

    助力效果：★☆☆☆☆

    《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式落地實(shí)施大連沒有出現(xiàn)購房者預(yù)想的“拋售潮”

    政策內(nèi)容

    3月1日，《不動產(chǎn)登記暫行條例》開始施行。統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿證樣本正式對外公布，新版簿冊也于部分城市率先啟用。新證啟用后，以前的簿證繼續(xù)有效，新證按照不變不換的原則，權(quán)利不變動，簿證不更換，依法辦理變更、轉(zhuǎn)移等登記工作時(shí)，逐步更換為新的不動產(chǎn)登記簿證。各地不能要求當(dāng)事人強(qiáng)制更換新證，小產(chǎn)權(quán)房不會發(fā)證。

    市場反應(yīng)

    《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式實(shí)施，二手房“拋售潮”的說法更是風(fēng)起云涌。不少購房者在3月1日后開始翹首企盼能借此撿到大便宜。然而，《不動產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施后，大連并沒有因此而出現(xiàn)“拋售潮”。大連也沒有像很多人預(yù)測的那樣入圍 “不動產(chǎn)登記首批試點(diǎn)城市名單”，目前仍然使用現(xiàn)行的《房地產(chǎn)權(quán)證》。

    助力效果：★☆☆☆☆

    “央媽”救市 重磅推出“330房貸新政”買賣層面雙管齊下刺激換房大軍出手

    政策內(nèi)容

    3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會三部委聯(lián)合下發(fā)通知，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清，為改善居住條件購買二套房貸款首付比例從7成下調(diào)至4成；純公積金貸款家庭首套房首付低至2成，已結(jié)清第一套的，二套房首付3成。

    第二天，財(cái)政部稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布新規(guī)：3月31日起個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。由此，營業(yè)稅免征門檻由5年變?yōu)?年。

    市場反應(yīng)

    “3.30新政”的出臺對房地產(chǎn)市場來說可謂 “久旱逢甘霖”。業(yè)內(nèi)人士普遍稱其救市力度超出預(yù)期，可謂是“重磅炸彈”。

    大連很多房企都迅速應(yīng)對，推出一系列吸引眼球營銷措施，讓市場開始顯得躁動不安起來，營造出了市場要逆襲的氛圍。

    助力效果：★★★☆☆

    上半年央行3次降息3次降準(zhǔn)交替進(jìn)行進(jìn)入降息通道對樓市企穩(wěn)回升作用明顯

    政策內(nèi)容

    今年2月5日，年內(nèi)首次降準(zhǔn)；3月1日，年內(nèi)首次降息。中國人民銀行決定，自2015年3月1日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)五年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.9%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

    4月20日二次降準(zhǔn)；5月11日再次降息：金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.1%；五年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.65%；其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

    6月28日，上半年最后一次降準(zhǔn)降息同時(shí)進(jìn)行：有針對性地對金融機(jī)構(gòu)實(shí)施0.5個(gè)百分點(diǎn)或3個(gè)百分點(diǎn)的定向降準(zhǔn)；自2015年6月28日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.85%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2%;其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

    市場反應(yīng)

    2015年1～6月份，央行對我國商業(yè)貸款的基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率進(jìn)行了3次降息和3次降準(zhǔn)的調(diào)整。其對于樓市的影響是個(gè)潛移默化的過程。三次降準(zhǔn)的累積，銀行有了充足的資金，房貸利率出現(xiàn)了不同程度的優(yōu)惠；三次降息的累積，降低了購房貸款的門檻，月供壓力也有所減輕。從6次調(diào)整后的市場表現(xiàn)來看，降息、降準(zhǔn)實(shí)際上對于房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升還是起了很大的作用。

    助力效果：★★★☆☆

    “連十二條”落地 為“紅五月”錦上添花條條利好皆可降低成本 重振大連樓市信心

    政策內(nèi)容

    5月5日，大連市公布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，此次的5.5大連新政也被地產(chǎn)業(yè)界稱為“連十二條”。

    《意見》中明確放寬了房貸政策：住房公積金貸款方面，連續(xù)足額繳存滿6個(gè)月即可申請公積金貸款，還貸年齡延長至法定退休年齡后5年。首套房貸最低首付款比例為20%，貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率。待公積金運(yùn)用率低于97%時(shí)，調(diào)整公積金最高貸款額度為80萬元。職工連續(xù)足額繳存住房公積金滿3個(gè)月，本人及配偶在本市行政區(qū)域內(nèi)無自有住房且租賃住房的，可提取住房公積金支付房租。商業(yè)貸款方面，首套房貸享受首套房首付比例最低30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍等優(yōu)惠政策。對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%?！兑庖姟愤€調(diào)整了普通商品住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。市內(nèi)容積率1.0以上、單套建筑面積144平方米以下，總價(jià)300萬以下的普通商品住房，可享受稅收優(yōu)惠。個(gè)人對外銷售購買2年以上（含2年，下同）的普通住房，免征營業(yè)稅；個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)5年以上，并且是唯一家庭生活用房取得的所得，暫免征收個(gè)人所得稅。

    市場反應(yīng)

    如果說“330新政”全面落地是雪中送炭，那么，大連出臺的“連十二條”可以說是錦上添花，且恰好在春季房展會前出臺，其中內(nèi)容不僅涉及明確放寬房貸，還在契稅方面給予減免，大大刺激了剛改需求的釋放。地方出臺組合新政能起到重申中央新政，并且向?qū)俚鼐用駛鬟_(dá)穩(wěn)樓市清晰信號的作用。連版新政錦上添花的效果就明顯地體現(xiàn)在成交的提升上，為大連樓市迎來了真正的“紅五月”。

    助力效果：★★★★☆