7月將成樓市分水嶺 成交量上漲轉(zhuǎn)化房價(jià)上漲

    核心提示：6月的樓市，是開發(fā)商以價(jià)換量的最后機(jī)會(huì)，隨著市場的轉(zhuǎn)好，將會(huì)迎來一個(gè)量價(jià)齊升階段，這也在一定程度上預(yù)示接下來的7月或?qū)⑦M(jìn)入樓盤整合期，樓市將迎來“分水嶺”，特別是房價(jià)分水嶺。

    三十年河?xùn)|三十年河西，股市與樓市之間猶如一場戲劇不斷上演著各種離奇的故事。去年底流傳的“賣房炒股論”尚未在耳邊消散，轉(zhuǎn)眼間過了半年，隨著一線城市樓市的回暖，“賣股炒房”的說法又重現(xiàn)江湖，“炒股不買房一切都白忙”，這些順口溜在大眾投資中究竟有多大指導(dǎo)意義，需要認(rèn)真分析。

    上半年樓市回暖 影響和改變開發(fā)商與購房者預(yù)期

    2015年1-5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售數(shù)據(jù)顯示，5月全國商品房銷售額6670億元，同比增長24.3%，增幅較4月擴(kuò)大11個(gè)百分點(diǎn);全國商品房銷售面積9612萬平方米，同比增長15%，較4月同比漲幅明顯擴(kuò)大8個(gè)百分點(diǎn)。4月全國商品房銷售面積同比增長7%，為2014年年初以來首次單月增速正增長。

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年5月，全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10569元/平方米，環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，上漲0.45%。與上月相比，價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量增加9個(gè)，價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量減少8個(gè)。

    自此，中國樓市進(jìn)入全面回暖階段。實(shí)際上，今天這種結(jié)果一點(diǎn)不奇怪，回顧去年，中央政府沒有出臺(tái)新規(guī)來打壓房價(jià)和投機(jī)需求，反而中國樓市進(jìn)入一個(gè)全面的調(diào)整期，也一度進(jìn)入蕭條期。然而，時(shí)間進(jìn)入2015年，各種樓市利好政策紛至沓來，被視為“08年后最大力度、最密集的救市行動(dòng)”。其中，“330新政”由于涉及信貸、稅費(fèi)等支持改善型需求的直接利好，更令不少購房人聞風(fēng)而動(dòng)。加上連續(xù)的降息降準(zhǔn)，如此在一連串刺激政策的作用下，國內(nèi)主要城市的房價(jià)出現(xiàn)止跌趨穩(wěn)勢頭，銷量也是逐月回升。

    在各種政策利好刺激下，加之去年不少購房者過度觀望，那么在今年這一時(shí)間節(jié)點(diǎn)，很多剛需購房者開始入市，同時(shí)，不少投資者的心態(tài)也由觀望轉(zhuǎn)變?yōu)槿胧仲I房。

    樓市離不開開發(fā)商也同樣需要購房者，樓市的回暖更不是單方面的意愿，只有雙方有效配合才能實(shí)現(xiàn)樓市真正意義上的回暖，實(shí)現(xiàn)樓市健康發(fā)展的共同目的。如果雙方不顧一切相互杠下去，吃虧的是雙方自己。

    開發(fā)商也在這樣的大環(huán)境誘導(dǎo)下?lián)P言漲價(jià)，當(dāng)然，這種漲價(jià)與買房者的心態(tài)變化是同時(shí)進(jìn)行相互影響的，很難說清誰在前誰在后，所以在多種因素的作用下，樓市預(yù)期從這一刻實(shí)現(xiàn)了華麗轉(zhuǎn)身——樓市回暖。

    7月將成為樓市分水嶺 成交量上漲轉(zhuǎn)化房價(jià)上漲

    進(jìn)入6月，相比3、4月的沉悶，5月份的含蓄，全國特別是一線城市樓市在持續(xù)的乏力之后出現(xiàn)升溫趨勢。從市場開盤整體情況來看，新房入市的節(jié)奏開始加快，購房者熱情有所提升，成交量也在上漲。6月的樓市，是開發(fā)商以價(jià)換量的最后機(jī)會(huì)，隨著市場的轉(zhuǎn)好，將會(huì)迎來一個(gè)量價(jià)齊升階段，這也在一定程度上預(yù)示接下來的7月或?qū)⑦M(jìn)入樓盤整合期，樓市將迎來“分水嶺”，特別是房價(jià)分水嶺。

    5月，住宅市場熱起來了。深圳新入市的三個(gè)樓盤全部“日光”;廣州新房成交網(wǎng)簽量達(dá)到9313套，創(chuàng)下今年新高，這也是自2010年以來的同期最高水平;北京純商品住宅成交量環(huán)比增加超三成;6月，土地市場也熱起來了。上海再現(xiàn)總價(jià)“地王”，杭州住宅用地溢價(jià)率回升，一線城市平均樓面價(jià)又創(chuàng)單月歷史紀(jì)錄。

    購房者不淡定了，開發(fā)商也坐不住了，市場活躍起來了。伴隨著土地市場的活躍，房價(jià)也再一次像充血一樣堅(jiān)挺起來。

    而這樣的市場一旦持續(xù)到9月份，在業(yè)界預(yù)期的金九銀十(現(xiàn)在頂多算是銅九鐵十)形態(tài)下，2015年的市場可能會(huì)在下半年迎來一片大好。

    對(duì)于購房者來講，應(yīng)該把握好上述市場節(jié)奏的變化規(guī)律，趕在短期市場還沒有完全復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的階段入市購房，選擇購房性價(jià)比仍然較高的時(shí)機(jī)入市，把控好降準(zhǔn)降息等“救市”政策短期紅利帶來的購房“窗口期”。

    房價(jià)上漲并不意味著暴漲 房地產(chǎn)黃金十年已經(jīng)結(jié)束

    接下來的日子，不可否認(rèn)的是，開發(fā)商會(huì)好過一些。市場的回暖并不能直接導(dǎo)致房價(jià)上漲，但是會(huì)改變?nèi)藗兊念A(yù)期，從而影響市場成交量以及房價(jià)。

    而土地市場的火爆再次引發(fā)人們對(duì)樓市的猜想：“面粉已經(jīng)漲價(jià)，面包價(jià)格會(huì)跟風(fēng)上漲嗎?”實(shí)際上，一線樓市已經(jīng)筑底，不僅成交量環(huán)比大幅增加，房價(jià)也企穩(wěn)回升。不過一線城市的全面回調(diào)并不意味著全國樓市也將重回“大步快漲”時(shí)代。2003年到2013年，中國商品房年銷售額從不足8000億元到突破8萬多億元，商品房年銷售面積從不足3.4億平方米到突破13億平方米，市場基數(shù)已不可同日而語，增速降低是必然。

    開發(fā)商要明白的是，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)基本面和2009年不一樣，所以也不要幻想會(huì)出現(xiàn)“房價(jià)暴漲”的幻覺。開發(fā)商不宜盲目漲價(jià)。因?yàn)楝F(xiàn)在的局面不僅僅是政策原因，更多是庫存壓力大，賣不出房子一切都白搭。

    當(dāng)年房價(jià)暴漲的土壤已經(jīng)不存在，即使取消限購，房地產(chǎn)黃金十年的大環(huán)境已經(jīng)一去不復(fù)返?！度嗣袢?qǐng)?bào)》援引住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹的觀點(diǎn)稱，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)從過去總體偏緊、部分地區(qū)過緊，發(fā)展到今天總體偏松、部分地區(qū)過剩的情況。當(dāng)供給遠(yuǎn)快于需求時(shí)，很難出現(xiàn)2009年那樣的樓市暴漲。即便是北上廣深等供應(yīng)偏緊的一線城市，也有限購政策在控制需求規(guī)模，從而有利于抑制樓市過快上漲。

    從當(dāng)屆政府來看，少了些喊口號(hào)式的空洞理論，而多了些務(wù)實(shí)的政策傾斜，不談?wù){(diào)控是一種進(jìn)步。短期來看，中央層面不會(huì)放任房地產(chǎn)一調(diào)到底、急速萎縮，同時(shí)，也不會(huì)允許釋放大利好、過度刺激，相對(duì)而言最好的情況是，對(duì)房地產(chǎn)市場適度刺激，給整體經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)調(diào)整以緩沖，因此從這一方面來看，未來房地產(chǎn)市場的走勢應(yīng)該會(huì)相對(duì)平穩(wěn)。

    樓市“新常態(tài)”的重要特征開始顯現(xiàn)，從高速增長轉(zhuǎn)為中高速增長，從“黃金時(shí)代”到“白銀時(shí)代”，大家都應(yīng)該認(rèn)識(shí)到過去躺著賺錢的好日子已經(jīng)一去不復(fù)返，但是白銀仍舊是貴金屬，房地產(chǎn)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的支柱地位短期內(nèi)還不會(huì)改變。目前，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可能離開房地產(chǎn)，但是過去過度依賴房地產(chǎn)財(cái)政的時(shí)代也將煙消云散。

    政府的每一次刺激也就意味著前一次的刺激效果不明顯，從另一個(gè)層面解讀也能看出經(jīng)濟(jì)不景氣，需要依靠房地產(chǎn)的刺激，但同時(shí)這種刺激就像犯了毒癮一樣，短期內(nèi)能夠管用，但是毒癮你懂得，能持續(xù)多久誰也說不好。所以，這種房價(jià)上漲真的不是你想要的，除非你做好撈一筆就跑的準(zhǔn)備。

    股市見頂? 但樓市絕非股市避難所

    港媒稱，圍繞中國股市的問題已經(jīng)不再是究竟有沒有泡沫，而是泡沫何時(shí)會(huì)破滅。據(jù)香港《南華早報(bào)》網(wǎng)站6月17日?qǐng)?bào)道，這從越來越多分析師發(fā)出的警告中可見一斑，而中國股市根據(jù)一些指標(biāo)衡量的估值水平更是已經(jīng)超過了2007年的狂熱。甚至有人指出，成交量大增加上股價(jià)暴漲顯示A股見頂在即，投資者也在繼續(xù)等待“更大的傻瓜”進(jìn)場充當(dāng)“接盤俠”。

    在此之前，股市在百姓中的議論熱度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于樓市，隨著一線城市地王頻現(xiàn)，上海、北京、廣州房價(jià)漲起，二線城市住宅成交量暴增，甚至連2011年以來樓市“重災(zāi)區(qū)”的浙江也驚現(xiàn)復(fù)蘇跡象，越來越多的人討論樓市，甚至有人開始賣股買房，“炒股不買房一切都白忙”，這些順口溜再次重現(xiàn)江湖。

    如果股市不安全，那么樓市就一定安全嗎?

    股市和樓市，似乎一直以來被大家認(rèn)為是敵對(duì)的關(guān)系，去年樓市蕭條時(shí)，到處都是賣房炒股的呼聲，今年樓市漸漸火了起來，大家又開始熱議是不是要“賣股炒房”了!其實(shí)，股市和樓市還真不至于到了水火不融的地步。

    也就是說，股市有風(fēng)險(xiǎn)，不一定代表樓市沒風(fēng)險(xiǎn)。

    股市資金注入樓市，拉高房價(jià)其實(shí)只是某些專家一廂情愿的期待。真正投資者可能會(huì)在股市一片大好而大賺一筆后投資于房地產(chǎn)市場，但是反過來可能就不太成立了?，F(xiàn)實(shí)情況下，估計(jì)很少有人在股市資金被套牢后還有信心投資于目前黃金十年已經(jīng)結(jié)束的房地產(chǎn)市場，投資者更是不可能把套牢的股票在嚴(yán)重虧損時(shí)退出股市而進(jìn)入房地產(chǎn)市場。

    雖說樓市不同于股市，房地產(chǎn)具有保值性，但是目前樓市并不能像以前躺著都能賺錢，傻子都不會(huì)虧本。“房地產(chǎn)經(jīng)過十幾年的高速發(fā)展，2014年是一個(gè)分水嶺，就是房地產(chǎn)的市場從供不應(yīng)求到供大于求。這個(gè)變化之快是大家沒有任何思想準(zhǔn)備的，2013年房地產(chǎn)還創(chuàng)新高，2014年突然急轉(zhuǎn)直下，出現(xiàn)下滑。2015年這個(gè)形勢還在持續(xù)。”陽光100董事長易小迪說，很多人以為這是短暫的波動(dòng)，但經(jīng)過一年多的觀察，才發(fā)現(xiàn)這不是波動(dòng)，而是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。他認(rèn)為，這意味著，這個(gè)供大于求的市場將在很長一段時(shí)間存在，房地產(chǎn)短缺時(shí)代已經(jīng)徹底過去。

    奉勸那些投資者們，房子固然比股票更實(shí)在，即使虧了，房子還在，但是樓市最佳黃金投資期過去了，股市見頂，不一定殺入樓市就穩(wěn)賺不賠。