觀察：首套房貸波瀾不驚 二套房貸收緊暗潮涌動

    管理層無意“收緊” 部分銀行自主提價

    首套房貸波瀾不驚 二套房貸收緊暗潮涌動

    北京：個別銀行房貸政策微調(diào)

    北京個別銀行房貸政策微調(diào)，上海二套房貸政策收緊，深圳少數(shù)銀行小范圍收緊二套房貸......

    “住房優(yōu)惠政策要取消”的傳言和部分銀行上調(diào)房貸優(yōu)惠利率的做法，繃緊了潛在購房者的神經(jīng)。人們紛紛將置業(yè)計劃提前，希望趕上房貸優(yōu)惠政策的末班車，各地“搶房子”的現(xiàn)象開始涌現(xiàn)。

    不過權(quán)威人士日前向中國證券報記者表示，管理層暫時沒有打算改變房貸現(xiàn)行的優(yōu)惠政策。對于部分商業(yè)銀行對優(yōu)惠利率作出的適當(dāng)調(diào)整，他認(rèn)為，這是商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險定價作出的決策安排，監(jiān)管當(dāng)局只需要對首付比例、房貸利率的下限作出規(guī)定，而在操作層面作為市場主體的銀行應(yīng)該發(fā)揮更大的話語權(quán)和決策權(quán)。

    顯然，房貸利率市場化的改革正在悄然提速。

    個別銀行房貸政策微調(diào)

    雖然監(jiān)管機(jī)構(gòu)一再表態(tài)，房貸優(yōu)惠政策沒有調(diào)整，但是北京個別商業(yè)銀行仍然根據(jù)自己的情況對房貸業(yè)務(wù)作出了適當(dāng)?shù)奈⒄{(diào)。

    建行促進(jìn)利率執(zhí)行差別化

    作為國內(nèi)房貸業(yè)務(wù)市場占有率最大的建設(shè)銀行因為政策“微調(diào)”日前正處于“風(fēng)口浪尖”。該行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，建行并未取消或收緊房貸利率優(yōu)惠政策，而是在國家有關(guān)利率政策范圍內(nèi)，貫徹落實央行擴(kuò)大房貸利率浮動幅度、推進(jìn)利率市場化改革等政策精神，促進(jìn)利率執(zhí)行的差別化。

    中國證券報記者獲悉的相關(guān)資料顯示，建行是次出臺的關(guān)于當(dāng)前個人住房貸款利率執(zhí)行要求制定得相當(dāng)縝密。針對不同客戶的不同風(fēng)險等級、首付比例、所購房屋的性質(zhì)，和貸款的存續(xù)情況，建行規(guī)定了大約14大類的利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。

    同是首次購買普通住房的客戶，僅僅是由于首付比例的不同，可能會得到不同的優(yōu)惠利率折扣，但是整體上建行對房貸的優(yōu)惠門檻已經(jīng)有所抬升。

    除首付比例在4成以上的客戶有可能繼續(xù)享受優(yōu)惠的7折利率之外；首付比例在3成到4成之間的客戶，房貸優(yōu)惠已經(jīng)收窄，所能得到的優(yōu)惠底線大約為75折；而如果客戶的首付比例進(jìn)一步下降，則所獲得的優(yōu)惠利率也將相應(yīng)有所提高，不過建行對于首付在20%左右的客戶執(zhí)行的利率底線是基準(zhǔn)利率下浮15%。

    對于首次購買改善型住房的客戶，所能獲得的優(yōu)惠利率和購買首套普通住房的客戶相比，同檔次利率底線將上浮5%。對于二套房的房貸標(biāo)準(zhǔn)，建行繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)管機(jī)構(gòu)的首付比例4成，基準(zhǔn)利率上浮1.1倍的規(guī)定。

    不過為了體現(xiàn)對高信譽(yù)客戶的服務(wù)，除嚴(yán)格執(zhí)行利率下浮底線為0.7倍之外，建行率先對本行的VIP客戶執(zhí)行相應(yīng)檔次利率的基礎(chǔ)上再下浮0.1倍，即原檔次執(zhí)行利率底線再打9折。建行內(nèi)部人士表示，這有助于提高個人住房貸款利率的執(zhí)行水平和綜合收益率，按風(fēng)險與收益匹配的原則，增強(qiáng)建行差別化的定價能力。

    二套房優(yōu)惠減少

    隨后中國證券報記者走訪了北京地區(qū)的其他商業(yè)銀行，工商銀行、中國銀行、光大銀行均允許購買首套普通住房和購買改善性住房的客戶繼續(xù)享受首付比例最低2成，貸款利率執(zhí)行同檔次基準(zhǔn)利率下浮30%的房貸優(yōu)惠政策。

    但是對于二套房利率各大商業(yè)銀行明顯將錢袋“捂緊”了。中國證券報記者通過中介打聽到，目前北京地區(qū)房貸業(yè)務(wù)市場占有率較高的商業(yè)銀行，只有交行現(xiàn)在還可以做到7折利率，但前提是一套住房的面積小于120平米，首付比例依舊維持在2成左右。而工行方面告知中國證券報記者，“如果第一套沒結(jié)清，上浮10%；結(jié)清能做到八折，首付都不能低于四成。”

    深圳：收緊二套房貸僅是個案

    年中曾被有關(guān)部門重申嚴(yán)格執(zhí)行的二套房貸標(biāo)準(zhǔn)，至今在深圳依然未得到有效執(zhí)行，首套房貸更未出現(xiàn)任何收緊跡象。中國證券報記者近日在深圳多家銀行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅有少數(shù)銀行小范圍收緊了二套房貸，首套房貸依然按照首付兩成、利率七折執(zhí)行。

    之前外界傳聞?wù)猩蹄y行上調(diào)首套房貸利率至85折，中國證券報記者致電招商銀行某房貸客戶經(jīng)理，得到的答復(fù)是首套房貸依然按今年以來的政策執(zhí)行，首付兩成、利率七折；第二套房可以以個人為單位，即使家庭成員名下有房，只要本人名下無房，即可執(zhí)行首套房貸標(biāo)準(zhǔn)。但對于三套以上房產(chǎn)，則要執(zhí)行四成首付、利率上浮。

    興業(yè)銀行深圳分行同樣仍在執(zhí)行今年以來的優(yōu)惠政策。對于第二套房貸，一位客戶經(jīng)理告訴中國證券報記者，只要購買的第二套房面積大于第一套房，即可以按照改善型需求上報，首付和利率優(yōu)惠和首次置業(yè)一樣。不過這位客戶經(jīng)理表示，興業(yè)銀行的二套房貸可能會在元旦前收緊，希望能抓緊辦理。

    即使是四大國有銀行在深圳的分支機(jī)構(gòu)，對二套房貸也只是略有收緊。當(dāng)中國證券報記者詢問二套房貸是否仍有優(yōu)惠時，中國工商銀行深圳分行一位個貸經(jīng)理表示，按照一本戶口本上家庭人數(shù)計算，如果人均居住面積低于29.6平方米，即可按照改善型需求處理，享受首套房貸的優(yōu)惠政策，否則只有嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸標(biāo)準(zhǔn)。這位個貸經(jīng)理還表示，如果首套住房已經(jīng)還清貸款，也可以按照首套房貸標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

    建設(shè)銀行方面，深圳南山區(qū)某支行表示，二套房貸開始嚴(yán)格執(zhí)行三成首付，利率取消優(yōu)惠。不過對于首套住房貸款已經(jīng)結(jié)清的客戶，申請第二套房貸時可以享受首套貸款政策優(yōu)惠。該支行客戶經(jīng)理還表示，現(xiàn)階段申請二套房貸審批較為復(fù)雜，不太容易，預(yù)計二套房貸會在年底全面收緊。

    在中國證券報記者的尋訪過程中，只有浦發(fā)銀行開始要求第二套房必須四成首付。浦發(fā)銀行南山區(qū)一家支行個貸經(jīng)理稱，即使首套住房貸款已結(jié)清，第二套房首付也要求四成，不過利率方面，可以享受七折優(yōu)惠。

    上海：二套房貸政策普遍收緊

    小張第二套房子的貸款上個星期批下來了。

    “由于我買的房子房齡比較老，評估價比較低，首付將近5成，但工行還是給了利率七折的優(yōu)惠。”他告訴中國證券報記者。幫小張貸款的房產(chǎn)中介告訴他，小張很幸運(yùn)，因為在小張之后，二套房貸已經(jīng)很難申請，利率七折的優(yōu)惠更是別想了。

    國泰君安金融業(yè)研究員伍永剛認(rèn)為，最近銀行對房貸優(yōu)惠政策態(tài)度上的變化，只是銀行在政策許可范圍內(nèi)根據(jù)市場需求所作的一種自主性調(diào)整，監(jiān)管層尚未下發(fā)正式的文件或通知。銀行房貸政策調(diào)整主要是由于今年房貸任務(wù)指標(biāo)大多已提前超額完成。

    部分銀行原地觀望

    目前上海市的房貸市場上，由于各家銀行早已完成了全年的貸款指標(biāo)，房貸已經(jīng)收緊，給中介的回傭也減少了。明年的房貸政策如何變化，例如是否仍維持利率打七折、首付最低兩成的優(yōu)惠，取決于貨幣政策寬松與否。

    “我們現(xiàn)在都在等總行的指標(biāo)。”某大型國有銀行上海分行的信貸員說。

    “現(xiàn)在大家的心態(tài)和去年這個時候完全不同。那個時候大家對下一年的房地產(chǎn)市場都很悲觀，而現(xiàn)在則樂觀得多。”某股份制銀行信貸員說。該人士介紹，已經(jīng)有幾家銀行不再對首套房的貸款利率打七折，而是提高到了八折以上。第二套房的首付已經(jīng)提高到五成，利率提高到基準(zhǔn)利率的1.1倍。“我們銀行對二套房貸的審批更加嚴(yán)格，客戶很難同時享受低利率、低首付這兩項優(yōu)惠。要是首付不足四成，利率基本上不能打七折。”上述人士說。

    某貸款中介分析，明年銀行能否維持房貸低首付、低利率的優(yōu)惠政策，關(guān)鍵要看寬松的貨幣政策能否維持。“優(yōu)惠政策延續(xù)至明年上半年的可能性很大。”他認(rèn)為。

    “建行的二套房貸政策肯定變了，但其他銀行還沒有明確。”某房產(chǎn)中介告訴中國證券報記者。

    目前建行上海分行的房貸政策是，首套普通自住房貸款，客戶首付在40%及以上的，房貸利率最多打七折；首付30%到40%的，房貸利率最多打七五折；首付25%到30%的，房貸利率打八折；首付20%到25%的，房貸利率最多打八五折。

    實際上，從10月底開始，銀行房貸優(yōu)惠政策收緊的情況就引起了各方關(guān)注。監(jiān)管層則表示，還沒有向商業(yè)銀行下發(fā)過有關(guān)調(diào)整首套、二套房貸利率政策的通知。

    加強(qiáng)行業(yè)自律

    上海銀監(jiān)局19日宣布，上海市銀行同業(yè)公會正在積極就《住房按揭貸款業(yè)務(wù)自律公約》在業(yè)內(nèi)征求意見，已基本形成共識，將履行相應(yīng)內(nèi)部程序后正式發(fā)布。該公約（草案）規(guī)定，各商業(yè)銀行在辦理住房按揭貸款業(yè)務(wù)過程中，不能以任何形式向房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)或其代理機(jī)構(gòu)或個人支付傭金以獲取業(yè)務(wù)來源。

    公約中還明確了銀行及相關(guān)從業(yè)人員有權(quán)利及義務(wù)向同業(yè)公會投訴和舉報違反公約的行為。對于違反公約的會員單位，公會將給予警告、通報批評、同業(yè)譴責(zé)至取消會員資格等處分，并提請銀行監(jiān)管部門給予查處。

    同時，公約中還特別提及，對于索取或收取銀行及其從業(yè)人員傭金的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，上海同業(yè)將實行“黑名單”管理制度，銀行將中止與被列入“黑名單”的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)合作。

    據(jù)了解，行業(yè)自律公約對于在上海市場展業(yè)的同業(yè)公會會員單位具有普遍約束力。目前，滬上各主要中、外資銀行均為上海市銀行同業(yè)公會的會員單位。

    “這個公約不會影響銀行和中介的服務(wù)。因為中介不向銀行收取回傭，但可以轉(zhuǎn)向客戶收取。我認(rèn)為明年上海的房地產(chǎn)市場仍會量價齊升。”某貸款中介仍相當(dāng)樂觀。

    有分析人士認(rèn)為，隨著優(yōu)惠政策到期，明年的樓市價格將面臨考驗。但市場上樂觀的氣氛顯然占上風(fēng)。

    “現(xiàn)在國有企業(yè)均在囤地，再加上明年上海開世博會，所以上海的房價不會跌。”某房產(chǎn)中介認(rèn)為。

    “從設(shè)計公司處了解到，他們現(xiàn)在設(shè)計稿的業(yè)務(wù)增長量仍非常大，所以房產(chǎn)公司后續(xù)仍有大量樓盤推出，是不會讓房價跌下來的。”某投資公司負(fù)責(zé)人反映。

    國泰君安金融業(yè)研究員伍永剛在其最新一期報告中指出，假設(shè)2010年50%的新增房貸優(yōu)惠利率由七折上調(diào)至八五折，深發(fā)展、招行、浦發(fā)、興業(yè)2010年的凈息差將分別提升1.13、0.85、0.51、0.51個基點(diǎn)，凈利潤增速將分別提高1.19、0.83、0.55、0.49個百分點(diǎn)。