樓市迎來第五輪寬松？ 業(yè)內(nèi)分析或還有放松政策

    繼降息、京滬等地放松公積金住房貸款等四輪寬松政策后，上海又調(diào)整非滬籍購房政策。對此，業(yè)內(nèi)人士認為，向來具有方向標意義的上海樓市此舉意味著，房地產(chǎn)市場再迎第五輪寬松。

    松綁

    上海調(diào)整非滬籍購房政策 定向放松住房限購政策

    7月5日上海發(fā)布新政：對達到上海市居住證積分標準分值且繳納個人所得稅達到一定數(shù)額或職工社會保險繳費基數(shù)達到一定標準的非滬籍人員，定向微調(diào)住房限購政策。此前的7月3日國家稅務總局[微博]也公布了“關于簡化個人無償贈與不動產(chǎn)土地使用權免征營業(yè)稅手續(xù)的公告”，為減輕納稅人負擔，決定不再要求相關人員提交贈與公證材料。

    對于一系列涉及房地產(chǎn)的寬松新政，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，今年以來鼓勵住房消費的政策導向不僅僅是從宏觀經(jīng)濟角度考量，更是由于樓市正面臨痛苦的去庫存階段，這既關系到啟動需求，又關系到化解風險。為此，中央政府一方面從財稅、信貸、公積金等相關政策出發(fā)，鼓勵改善性需求入市，另一方面通過住房保障貨幣化安置以加快商品房庫存消化。他將今年上半年以來我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷的多輪政策放寬歸納總結為第一輪：各地的松綁限購政策；第二輪：央行[微博]的限購政策調(diào)整及降息；第三輪：各地紛紛發(fā)布的購房補貼及央行的再次降準；第四輪：兩會前后，開始鼓勵自住及改善需求的政策，主要在公積金政策。他認為，從各地頻繁出臺的救市政策看，今年重點城市的銷量好于去年是確定的，特別是在今年這部分城市的供需關系改善明顯，房價很可能上漲，甚至幅度不會小。

    土地

    上半年一線城市 供地創(chuàng)新低 同比減三成

    2015年上半年，全國百強城市的土地出讓金銳減，合計總出讓11813宗土地，成交土地出讓金7021.7億，同比2014年同期的10890億下調(diào)幅度達到了35.5%。北上廣深等一線城市，土地出讓金也明顯減少，合計出讓金在2015年上半年只有1655.64億，比2014年同期的2605億下調(diào)了36%。

    從土地供應看，2015年來，一線城市不論是住宅土地，還是所有土地供應都明顯銳減，但供應的土地價格則出現(xiàn)了大幅度的上漲。以住宅土地為例，2015年供應的土地均價為16024元每平米，同比2014年的11863元每平米漲幅高達35%。土地供應稀缺，導致一線土地市場的爭搶持續(xù)出現(xiàn)。以北京為例：2015年前5個月北京僅新增土地供應26宗，這一數(shù)量也創(chuàng)造了自2009年以來近7年的同期新低。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，供應減少，是全國主要城市出現(xiàn)成交減少的主要原因。包括北京等主要城市，雖然出讓土地大部分成交溢價率非常高，但因為掛牌土地明顯減少，造成了土地市場的人為降溫。目前，北京掛牌的只有12宗遠郊區(qū)土地，處于歷史最低規(guī)模。一線城市和部分二線城市，地王持續(xù)頻繁出現(xiàn)。整體房地產(chǎn)市場升溫后，土地市場開始火熱。

    而包括北京、上海、廣州等在內(nèi)的14個城市的開發(fā)邊界劃定工作將于今年完成，開發(fā)邊界將作為城市發(fā)展的剛性約定，不得超越界限盲目擴張。最近市場升溫后，一二線土地出現(xiàn)供應，房企就積極爭搶。地王依然頻繁出現(xiàn)，體現(xiàn)了房企對一二線市場的看多情緒。

    成交

    7家企業(yè)6月成交額環(huán)比漲226.3%

    經(jīng)過“3·30政策”兩個多月的發(fā)酵，房地產(chǎn)市場確立了回暖態(tài)勢，一線城市房價全面飛漲，深圳更是創(chuàng)紀錄地增長，上海方面的漲幅也創(chuàng)了27個月新高。數(shù)據(jù)還顯示，一線城市累計簽約21萬套，同期上漲了42.9%。

    中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至目前，6月公布的房企大部分業(yè)績上漲，7家企業(yè)合計6月成交額高達498.7億，環(huán)比5月的395億上漲幅度達到了226.3%，6月房企在市場好轉(zhuǎn)的情況下，整體市場表現(xiàn)樂觀，從上半年數(shù)據(jù)看，4家企業(yè)同比上漲，房企的數(shù)據(jù)越來越樂觀。

    5到6月全國主要的54城市合計住宅簽約套數(shù)明顯上漲，其中6月，住宅累計簽約26.5萬套，再次突破5月創(chuàng)造的年內(nèi)成交記錄26萬套。而從2015年上半年數(shù)據(jù)看，市場成交明顯上漲，其中一線城市累計簽約21萬套，同比2014年同期上漲了42.9%，二線城市也上漲了16.9%，但三線四線城市的成交量則基本平穩(wěn)，整體市場恢復的趨勢已經(jīng)明顯。

    后市

    一線城市將成樓市復蘇領頭羊

    從目前市場看，公積金政策是地方政府能夠調(diào)整的最直接的購房工具，而且公積金的利率相當于商業(yè)貸款利率的68折，對于市場有直接的刺激影響。2014年來的第四輪房地產(chǎn)刺激政策開始繼續(xù)升級，預計后期更多的樓市救市政策會繼續(xù)出臺。但因為各地市場目前庫存壓力不同，而從人口流入看，刺激政策對一二線城市相對影響較大，從三四線城市目前來看，整體降溫的趨勢依然難以改變。

    后續(xù)房地產(chǎn)刺激政策還會有多種可能性，包括降準降息在下半年都有繼續(xù)出現(xiàn)的可能性，地方政府的救市政策更是力度越來越大，購房者入市的積極性可能提高。北京、上海、深圳等城市，都再次出現(xiàn)了日光盤，一線城市的住宅用地供應減少，這種情況下，一線城市在本輪市場復蘇中成為領頭羊。政策刺激對基本面較好的城市所帶來的作用積極，而對供過于求的城市提振作用有限。