成交明顯增多 杭州樓市翻過庫存“峰頂”

    在經(jīng)歷了6月底的成交量沖高后，進入7月份杭州樓市成交有所回落。3.30新政以后，杭州二季度每月新房銷售都突破萬套，成交量一路高歌猛進的同時，保持了價格的總體平穩(wěn)。經(jīng)過數(shù)月，杭州樓市庫存已掠過“峰頂”，去庫存化效果開始顯現(xiàn)。

　　成交量一路走高

　　對比6月30日和7月份以來每日成交量，杭州復(fù)興南街上的一家中介機構(gòu)負責(zé)人不禁有些感慨：“很久沒有像6月30日這么高的成交量了，年中節(jié)點過后回落也算是比較正常的。”

　　據(jù)了解，6月30日當(dāng)天杭州全市新房成交1111套，其中杭州主城區(qū)（不含蕭山、余杭、富陽）成交581套，蕭山區(qū)成交149套，余杭區(qū)成交277套，富陽區(qū)成交48套。

　　“留意一下可以發(fā)現(xiàn)，從3.30新政以來，杭州連續(xù)3個月新房成交量都在1萬套以上，成交量走高是不爭的事實。”杭州雙贏機構(gòu)負責(zé)人說。在經(jīng)歷成交破萬套的4月、5月之后，6月份的杭州樓市依舊延續(xù)著較好的發(fā)展態(tài)勢，尤其是在半年度最后一周，連連攀高。

　　記者做了簡單統(tǒng)計，6月份杭州全市新房成交14410套。二手房方面，整個6月份，杭州市區(qū)（含蕭山、余杭，不含富陽）的每天成交量都在200套上下小幅波動。

　　據(jù)透明售房研究院統(tǒng)計，2015年上半年杭州市區(qū)新建商品房共簽約54503套、簽約總面積583.8萬平方米、總金額948.9億元，較去年同期分別增長86.9%、80.7%、88.5%。值得留意的是，進入7月份以后，新房和二手房的交易量有所回落，業(yè)內(nèi)普遍認為這是6月底年中沖高后的正常回落。

　　在成交量放大的同時，價格總體保持平穩(wěn)。根據(jù)國家統(tǒng)計局每月發(fā)布的70個大中城市住宅銷售價格變動情況公報來看，杭州2015年4月新建商品住宅價格環(huán)比增加，同比降幅收窄，環(huán)比價格指數(shù)為2014年以來首次突破100；5月價格環(huán)比再度小幅上升，同比降幅持續(xù)收窄。從目前公布的5月份價格來看，杭州新建商品住宅的定基指數(shù)仍然僅為91.8，即現(xiàn)在價格相當(dāng)于五年前的九折多一點。

　　據(jù)統(tǒng)計，上半年杭州市區(qū)新建商品住宅簽約均價為16245元/平方米，同比上升6.7%。其中，主城區(qū)簽約均價為22524元/平方米，余杭區(qū)簽約均價為10335元/平方米，蕭山區(qū)簽約均價為13991元/平方米。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)也顯示，6月份杭州等11個城市漲幅在0.5%至0.8%之間，顯示價格并未明顯走高。

　　新資金進入樓市

　　楊女士5月在杭州運河邊的白馬公寓買了一套二手房，當(dāng)時同事們開玩笑說，如果這些錢在股市里再待段時間，說不定就可以買下“武林一號”了。這樣的情形在股市牛氣沖天的時段確實是一些人的選擇。

　　家住杭州城西的陳堅啟剛屆不惑之年，當(dāng)初為了孩子買的學(xué)區(qū)房已經(jīng)顯得很擁擠了。“現(xiàn)在要換房子了，不過也不是很急，手頭的錢也準備得差不多了。”作為典型的改善型用戶，陳堅啟說，前段時間確實把錢放到了股市里，賺了一些。6月初，他去支付了首付款。

　　一些前段時間在股市中賺到錢的股民，現(xiàn)在有的成了開發(fā)商的客戶。上周蕭山某樓盤開盤，上千人排號買房，開盤當(dāng)天去化率達九成。這樣的業(yè)績背后據(jù)稱有的是從股市轉(zhuǎn)到樓市的買家。

　　有中介私下抱怨說，前幾個月股市火爆的時候，賣房的情況受到了一定的影響，而現(xiàn)在如果客戶的錢還被套在股市里，那也會比較麻煩，靠業(yè)績吃飯的中介最能體會樓市與股市之間資本的熱度對比。

　　業(yè)內(nèi)人士也注意到了這一現(xiàn)象，杭州施家橋的幾家房產(chǎn)中介表示，在股市和樓市之間的資金流“鐘擺”現(xiàn)象的確是存在的，但對總成交量的影響并不是特別大，真正來回進行資金挪窩的畢竟只是少數(shù)的個案。

　　一些專家在接受記者采訪時表示，目前看來，房子仍是保值性能較好的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

　　去庫存效應(yīng)顯現(xiàn)

　　上個周末的降息和定向降準，讓一些人下了買房的決心。“利息這么低，還貸壓力要小一些。”剛簽完一套新房的虞女士精明地算著利息賬，她說現(xiàn)在入手房子是不錯的時機。業(yè)內(nèi)人士也指出，“雙降”之后，無論對開發(fā)商融資還是買房者個人還貸而言都是利好消息。

　　從3月30日出臺樓市新政以來，從中央到地方陸續(xù)出臺了不少配套政策，樓市去庫存化的效果也開始顯現(xiàn)。

　　作為在全國樓市中具有標桿意義的杭州，余杭區(qū)曾一度是可售房源最多的區(qū)塊，庫存壓力較大。3.30新政出臺當(dāng)天，杭州全市的可售房源為19萬余套，其中余杭區(qū)約為5.9萬套。截至7月6日，杭州全市的可售房源仍為19萬余套，而余杭區(qū)的庫存為5.2萬余套，在仍有新增可售房源的情況下，消除庫存的效果還是比較明顯的。

　　雖然庫存房有所回落，但是部分去年和今年拿地的項目在領(lǐng)出預(yù)售證之后仍會新增庫存，在庫存動態(tài)變化過程中，開發(fā)商也不敢輕視。據(jù)了解，杭州市人大也在審議相關(guān)地方法規(guī)，將對房產(chǎn)預(yù)售做若干限制，以進一步減少庫存，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。對于去庫存與新增庫存之間的數(shù)據(jù)對沖，房產(chǎn)分析師方張接預(yù)判下半年杭州樓市仍將延續(xù)“成交熱、價格穩(wěn)”的基本格局。

　　杭州浮山越水機構(gòu)首席分析師周華表示，從目前省政府出臺的政策來看，促進住房消費仍是一個看點。“包括杭州在內(nèi)，全省各地都可能會根據(jù)省政府的文件制訂出臺促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策意見。國家有關(guān)部門也提出，對于房產(chǎn)庫存過高的城市可以將庫存房用于經(jīng)濟適用房或者作為土地、房屋拆遷的安置用房，總的思路還是盡快去庫存化。”