政策利好市場分化明顯 下半年樓市有望更寬松

    從調(diào)低二套房首付款比例到降低公積金貸款門檻，再到多地出臺購房補(bǔ)貼措施等……2015年上半年，一系列政策利好促進(jìn)購房需求持續(xù)釋放，尤其是改善型購房群體入市，導(dǎo)致一二線城市樓市持續(xù)回暖。然而，分析人士指出，與一二線城市樓市形成明顯差異的是，三四線城市的樓市依然低迷。下半年，雖然市場環(huán)境有望進(jìn)一步寬松，但是諸多城市依然面臨巨大的去庫存壓力。

    部分樓市回暖，刺激買家介入

    記者近日在位于北京南四環(huán)的一個新建住宅項目開盤現(xiàn)場看到，200余套房源在半天內(nèi)銷售一空。

    根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都等全國8大重點(diǎn)城市樓市交易量，普遍走出2014年的低谷，各大城市月度交易量屢創(chuàng)新高。

    價格“瘋漲”又在個別一線城市再現(xiàn)。深圳6月房價同比上漲將近14%，一些重點(diǎn)區(qū)域二手房價格漲幅已經(jīng)超過50%。據(jù)上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，上海市5月商品住宅成交均價每平方米超過3.1萬元，為近5年來房價新高。

    鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師李巧玲表示，一線城市以及重點(diǎn)二線城市的住宅市場已經(jīng)回暖。2014年四季度和今年一季度二手房市場價格回穩(wěn)、成交量增加。一系列利好政策出臺，不斷釋放購房需求，同時也改善了人們對未來市場的預(yù)期。

    改善型購房者，成為最大買家

    業(yè)內(nèi)人士分析，今年樓市最大的利好是3月30日中國人民銀行等部委聯(lián)合發(fā)文，將二套房首付比例下限下調(diào)至四成，公積金貸款購買首套房首付最低降至二成。與此同時，財政、稅務(wù)等部門也發(fā)文將普通住房營業(yè)稅征收由5年縮減為兩年。

    “受此政策影響，有條件購買第二套住房的家庭受到鼓勵，這部分購房需求得以釋放。”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉說，據(jù)統(tǒng)計，通過我愛我家進(jìn)行二手房買賣的家庭，60%以上都是需要“一賣一買”的改善型購房客戶。由于貸款額度增加，導(dǎo)致公積金的使用量持續(xù)增加。為此，一些地方放寬了公積金政策，如北京市公積金管理中心6月1日起執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的公積金首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對還清貸款“一賣一買”的換房人群給予了巨大支持。

    利好政策連連，市場迅速回暖。6月份使用公積金貸款進(jìn)行購房的客戶量驟增。據(jù)統(tǒng)計，6月，鏈家成交案例中有33.4%的客戶選擇使用公積金貸款，較5月份增加12.3%。李巧玲表示，公積金貸款首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及首付比例修改后，以前不能使用公積金貸款或只能按二套房貸款的客戶可以享受首套購房貸款政策，這樣大大提高了剛需和改善性需求使用公積金的積極性。

    一二線樓市上漲，三四線樓市下跌

    來自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，一線城市成交量同比上漲42.9%，二線城市同比上漲16.9%，而三線城市則同比下跌2.9%。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，全國以一二線城市與三四線城市劃分的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了兩種完全不同走勢。與一二線城市企穩(wěn)回暖相對應(yīng)的是，三四線城市依然面臨較大的去庫存壓力。

    6月前后，央行再度降息，且定向降準(zhǔn)。預(yù)計下半年一二線重點(diǎn)城市樓市交易量將超過上半年，全年樓市交易量同比有望超過去年。專家認(rèn)為，隨著市場環(huán)境的進(jìn)一步寬松，購房需求的持續(xù)增多，將會有更多地方的房價“止跌企穩(wěn)”;而那些庫存壓力較大的三四線城市，房價仍將回落。