首次置業(yè)需求縮水小戶型過(guò)剩 二三線房地產(chǎn)失衡

    本輪部分二三城市樓市的回暖，呈現(xiàn)出與過(guò)去不同的新特征。

    “長(zhǎng)三角、珠三角周邊的不少二三線城市共同面臨的問(wèn)題是，由于當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)不成功，高端人才流向一線城市，中低端人口返鄉(xiāng)，人口流失問(wèn)題逐年加劇，致使這些二三線城市樓市后繼增長(zhǎng)乏力。”睿信管理咨詢總裁薛迥文告訴記者。

    中原地產(chǎn)近期發(fā)布的一份研究報(bào)告認(rèn)為，結(jié)合人口發(fā)展趨勢(shì)及結(jié)婚登記數(shù)據(jù)，2013年成為首置剛需最高點(diǎn)，隨后十年時(shí)間首置需求將持續(xù)萎縮。

    結(jié)構(gòu)性失衡

    以珠三角地區(qū)較有代表性的東莞、佛山為例，從成交分布來(lái)看，這兩地靠近廣深區(qū)域的樓盤，借助外來(lái)購(gòu)房者回暖明顯，但遠(yuǎn)離廣深區(qū)域的項(xiàng)目，當(dāng)?shù)刭?gòu)買力則開(kāi)始出現(xiàn)不足。

    中原地產(chǎn)東莞研究總監(jiān)車德銳告訴記者，靠近深圳的鳳崗鎮(zhèn)往年成交量在東莞只能排在八九位，但今年躍升第一。除了臨近深圳的片區(qū)，東莞很多區(qū)域仍是不溫不火，尤其是遠(yuǎn)離深圳的幾個(gè)城區(qū)內(nèi)，首次置業(yè)的剛需購(gòu)房者明顯不足。

    碧桂園集團(tuán)內(nèi)部人士表示，佛山全面放開(kāi)限購(gòu)后，四五月份的成交量上升了40%-50%，但成交主要依靠廣州、佛山交界區(qū)域的樓盤。因交通便利，越來(lái)越多廣州的上班族選擇在價(jià)格更低的廣佛交界處置業(yè)。

    “東莞城區(qū)項(xiàng)目在今年開(kāi)年后大多面臨找客戶難的問(wèn)題。”車德銳說(shuō)，過(guò)去幾年中，樓市政策主要傾向于支持剛性需求，這導(dǎo)致市場(chǎng)上90平米以下小戶型供應(yīng)量大。但現(xiàn)在本地購(gòu)房者的基本居住需求已經(jīng)處于飽和狀態(tài)，面向剛需的中小戶型出現(xiàn)滯銷。

    “此外，由于近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，90平米以上的大戶型住宅總價(jià)過(guò)高，使得大戶型房源成交放緩，因此不少開(kāi)發(fā)商將原有的大戶型分割為小戶型出售，也造成了房源結(jié)構(gòu)供應(yīng)不均衡。”廣州一本地開(kāi)發(fā)商告訴記者。

    在今年3·30政策出臺(tái)后，大量改善性需求入市，這使得100-130平米房源的需求量猛增。

    “目前剛需產(chǎn)品已出現(xiàn)了供大于求的局面，尤其是保障性住房范疇的不斷擴(kuò)大，導(dǎo)致部分城市產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡，因此我們自身的產(chǎn)品線已經(jīng)開(kāi)始向改善型調(diào)整。”北京一大型全國(guó)性房企負(fù)責(zé)人指出。

    以東莞為例，目前東莞首置剛需購(gòu)買比例仍然占市場(chǎng)主流，但改善性需求則逐年持續(xù)上升。以115-145平米的房源為例，這部分房源的成交量在2013年下半年占總成交量的11.6%，2014年上半年則上升至15.8%，今年上半年占比達(dá)到16.7%。

    而遠(yuǎn)離一線城市的二線城市中，樓市的這一矛盾則并不突出。

    湖南中原資源中心總經(jīng)理陳世霞對(duì)記者表示，長(zhǎng)沙不存在供求結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題，各種戶型的供應(yīng)量都比較大。一位長(zhǎng)沙開(kāi)發(fā)商稱，成交回升主要在于政策刺激帶來(lái)的改善性需求入市，帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)回暖。

    不過(guò)，此輪樓市反彈的持續(xù)性還有待觀察，來(lái)自長(zhǎng)沙市住建委的數(shù)據(jù)顯示，1-5月長(zhǎng)沙市新建商品房網(wǎng)簽面積865.99萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)33.91%。但5月下旬以來(lái)，長(zhǎng)沙新房市場(chǎng)回暖勢(shì)頭并沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)期中的持續(xù)攀升，長(zhǎng)沙樓市成交量環(huán)比連續(xù)三周下滑。

    人口大拐點(diǎn)的沖擊

    “改善性需求釋放是政策放開(kāi)的結(jié)果，只能短期提升成交量，但這無(wú)法改變剛需持續(xù)縮減的趨勢(shì)。”薛迥文對(duì)記者說(shuō)，現(xiàn)在大多數(shù)二三線城市面臨的問(wèn)題是“后繼無(wú)人”，一個(gè)是因?yàn)槿丝诮Y(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，另一個(gè)是人口增量在減少。

    陜西、湖南長(zhǎng)沙等多個(gè)省市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2014年報(bào)告均稱，當(dāng)?shù)卣媾R城市常住人口增加趨慢、老齡化進(jìn)程進(jìn)一步加快、人口紅利消失、勞動(dòng)力不足的問(wèn)題。

    以婚齡人口為例，第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)20-39歲年齡的人數(shù)在2015年后出現(xiàn)明顯下行趨勢(shì)，預(yù)計(jì)全國(guó)新結(jié)婚對(duì)數(shù)將從2013年的1350萬(wàn)對(duì)，逐年下滑至2020年的800萬(wàn)對(duì)，年均增速為-7%。而結(jié)婚置業(yè)則是商品房剛性需求的主要構(gòu)成之一。

    “限購(gòu)限貸放開(kāi)后，之前被壓抑的需求釋放了，促使杭州成交量回升。”克而瑞華東區(qū)副總經(jīng)理高院生告訴記者，只要成交量起來(lái)，投資需求也會(huì)隨之帶動(dòng)起來(lái)。但浙江省各城市普遍問(wèn)題是新增人口不足，核心產(chǎn)業(yè)如外貿(mào)一直在下滑，創(chuàng)富主體不是新興科技產(chǎn)業(yè)。

    “比如寧波本地人購(gòu)房之前幾年被嚴(yán)重透支，而外來(lái)人口有限，就存在購(gòu)買乏力問(wèn)題。”高院生指出。

    國(guó)泰君安分析師認(rèn)為，從2014年起，房地產(chǎn)長(zhǎng)周期拐點(diǎn)已到，市場(chǎng)短期回暖難改行業(yè)長(zhǎng)期下滑趨勢(shì)。

    “在政策刺激下，很多地區(qū)的投資性需求再次釋放，掩蓋了人口危機(jī)問(wèn)題，改善性需求在集中釋放后，市場(chǎng)需求后繼不足，真擔(dān)心這是市場(chǎng)最后一次瘋狂。”東莞本地一位不愿具名的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，一旦寬松的貨幣政策以及股市財(cái)富效應(yīng)退潮，樓市又將是一地雞毛。