59年半租金買一套房 樓市租售比在北京徹底失靈

    房?jī)r(jià)飛漲租金奇穩(wěn) 購(gòu)房無(wú)視租售比 樓市租售比北京徹底失靈―――

    “房?jī)r(jià)太高”的喊聲四起，四處托人買房的人卻一抓一大把；股市動(dòng)蕩，但地產(chǎn)企業(yè)頻頻上市連造首富；租售比這個(gè)國(guó)際上通用的投資原則，卻在北京樓市徹底被忽略，沒(méi)有人投資房產(chǎn)的時(shí)候會(huì)想起；臨近年關(guān)，新一輪搶購(gòu)潮又開(kāi)始出現(xiàn)……2009年的樓市在讓人蕩氣回腸的同時(shí)，又徹底失去方向，說(shuō)不好現(xiàn)狀，看不懂未來(lái)，看得到的是熱熱鬧鬧的一個(gè)個(gè)場(chǎng)景中，一些看似悖謬的怪現(xiàn)象正在上演。在政策、市場(chǎng)都存在太多的不確定因素前，艱難地去空談未來(lái)，不如冷靜地看清眼下的現(xiàn)狀，這樣，也許來(lái)得更實(shí)際一些。

    ■國(guó)際通行的租售比在北京失靈

    作為一個(gè)在美國(guó)生活了7年，去年5月回國(guó)后一直在“買房還是不買房”之間糾結(jié)的“海龜”，莫陽(yáng)再次被香港美聯(lián)物業(yè)北京公司的一份數(shù)據(jù)“震撼”了。

    美聯(lián)物業(yè)的這份數(shù)據(jù)報(bào)告顯示：據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部調(diào)查顯示，11月以來(lái)北京的樓市租售比再創(chuàng)紀(jì)錄首次突破了1：500，達(dá)到了1：525，部分區(qū)域甚至達(dá)到了1：700。而這一比例在2008年基本在1：400左右，上漲幅度達(dá)到了25%。這還沒(méi)有考慮到逐漸增加的北京租賃房源，空置期也在增加。

    在美國(guó)的7年學(xué)習(xí)和工作經(jīng)歷告訴他，買不買房重要的參考指標(biāo)就是租售比。從去年5月至今，看著租售比由1：400到1：500，直到美聯(lián)物業(yè)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)――1：600，莫陽(yáng)一直沒(méi)有買房，因?yàn)?ldquo;國(guó)際慣例”是這樣的：國(guó)際上通行的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為，合理的房?jī)r(jià)租售比應(yīng)在1：250以內(nèi)，即如果把房子按現(xiàn)在的租金出租，100個(gè)月至230個(gè)月(大致相當(dāng)10年至20年)內(nèi)能收回房款，買房就是合算的。

    而讓他糾結(jié)的是，盡管他堅(jiān)守“國(guó)際慣例”沒(méi)有買房，但是從去年5月到現(xiàn)在，他看到的事實(shí)是：盡管北京的租售比偏離國(guó)際“警戒線”越來(lái)越遠(yuǎn)，但是他周邊的朋友、同事買了房的，不僅沒(méi)有遭遇危險(xiǎn)，而且升值了；升值的不僅僅是每平方米幾百塊錢的問(wèn)題，而是每平方米三四千元甚至五六千元。而租金顯然是“我自巋然不動(dòng)”――莫陽(yáng)去年5月回來(lái)的時(shí)候，在單位附近租的一套兩居室是2600元，如今，盡管單位周邊的房?jī)r(jià)每平方米已經(jīng)上漲了4000多元，但是租金還是原來(lái)的價(jià)格。

    讓莫陽(yáng)更為困惑的是，每次當(dāng)他拿租售比去和朋友、同事甚至樓盤銷售人員去探討的時(shí)候，得到的回應(yīng)幾乎千篇一律：“北京人買房，誰(shuí)還用這個(gè)來(lái)衡量劃不劃算？你見(jiàn)過(guò)因?yàn)闆](méi)有考慮租售比，而買房買賠了的人嗎？租售比在北京不靈！”

    是的，租售比在北京樓市徹底失靈，莫陽(yáng)昨天再次肯定地對(duì)自己說(shuō)，他決定拋開(kāi)“國(guó)際慣例”投身到購(gòu)房大軍中去。

    ■“買房賺錢”忽略租金

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭介紹，1998年至2001年間，我國(guó)房?jī)r(jià)與租金增長(zhǎng)情況基本一致。2002年開(kāi)始，隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)偏快上漲，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期背離租金。尤其是2004年至2008年，租金漲幅維持在2%上下，房?jī)r(jià)增幅卻高達(dá)6%至10%。調(diào)查數(shù)據(jù)也顯示，盡管北京樓市歷經(jīng)了2005年、2008年兩次大的調(diào)整，但正如像購(gòu)房人馬先生說(shuō)的那樣，“事實(shí)證明，每次調(diào)整都是再次暴漲的基礎(chǔ)”，從1998年至今，北京房?jī)r(jià)一路上漲，而租金基本平穩(wěn)。這也是北京等地樓市租售比越來(lái)越大的原因。

    在房?jī)r(jià)上漲的背景下，不僅是有錢人為了保值或者投資升值購(gòu)房，越來(lái)越多的工薪階層也加入到了“買房賺錢”的行列。有錢人為保值購(gòu)房，租金高低與否本來(lái)他們就不關(guān)心，而房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的巨大利潤(rùn)也讓越來(lái)越多的普通購(gòu)房人忽略租金的高低。

    2005年在麗都附近買了套兩居的聶小姐只在去年奧運(yùn)會(huì)期間，將房子以10萬(wàn)元短租了兩個(gè)月，其余的時(shí)間都是空著，聶小姐說(shuō)：“房?jī)r(jià)已經(jīng)從當(dāng)初買時(shí)的幾千元上漲到了兩萬(wàn)多元，還出租干嗎？找一個(gè)合適的價(jià)格賣了，什么都有了。”

    ■租售比失靈樓市不確定因素增大

    浙江大學(xué)管理學(xué)院副院長(zhǎng)賈生華等學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)和資金的背離以及租售比在中國(guó)樓市的失靈都指向一個(gè)事實(shí)――樓市亟待調(diào)整的不確定因素很大，博房?jī)r(jià)升值回報(bào)的投資者謹(jǐn)慎之心不可無(wú)。

    國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長(zhǎng)夏斌認(rèn)為，如果把上海、北京的房?jī)r(jià)與香港、紐約比，認(rèn)為中國(guó)大城市房地產(chǎn)上漲是沒(méi)有問(wèn)題的。由于城市土地資源有限，這些城市的房?jī)r(jià)從長(zhǎng)期分析看，在經(jīng)濟(jì)周期的某一個(gè)歷史階段必然會(huì)上漲，但夏斌強(qiáng)調(diào)：“長(zhǎng)期看沒(méi)有問(wèn)題，但短期不見(jiàn)得，也許就是跌，這時(shí)候的投資，特別是在房地產(chǎn)上借錢進(jìn)行投資也許會(huì)遭到損失，甚至是傾家蕩產(chǎn)。”