央行降息降準(zhǔn)“雙管齊下” 房?jī)r(jià)真的要變了

    周末，央行宣布降息降準(zhǔn)“雙管齊下”，既釋放流動(dòng)性，又降低市場(chǎng)利率。記者從多位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士處了解到，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)可政策將從降低房企融資成本和降低個(gè)人按揭貸款成本兩方面利好樓市。對(duì)于目前已經(jīng)開始出現(xiàn)回暖的一、二線城市樓市，下半年將進(jìn)一步趨好。而對(duì)于廣州而言，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下半年樓價(jià)或迎來(lái)10%以上的上漲。

    一手樓市

    一、二線城市樓市再獲驅(qū)動(dòng)力

    央行上周末的降息降準(zhǔn)政策出臺(tái)后，貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。這意味著五年期以上的房貸利率繼續(xù)下行。如果按照上一次5月11日的房貸利率，即5.65%的利率，那么月供20年、等額本息的100萬(wàn)房貸計(jì)劃下，月供為6964元。而如果按照目前的房貸政策，即5.40%的利率，那么同樣條件下月供為6823元。這樣的話，此次降息將使得購(gòu)房者的月供壓力減少141元。

    購(gòu)房者：

    月供成本繼續(xù)下調(diào)

    “購(gòu)房者月供成本繼續(xù)下調(diào)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，降息通道已經(jīng)持續(xù)打開，購(gòu)房積極性繼續(xù)提高。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。對(duì)于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行帶來(lái)的壓力。0.5%的存款準(zhǔn)備金率變化可以給市場(chǎng)帶來(lái)數(shù)千億左右的流動(dòng)性，“在目前的宏觀經(jīng)濟(jì)情況下，其中很大部分會(huì)流向股市、樓市。”

    而易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次降息政策很難說(shuō)是針對(duì)樓市或者股市，總體上還是針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)調(diào)整而進(jìn)行的。而樓市則會(huì)因?yàn)榇舜?ldquo;雙降”政策而獲得明顯的利好。“最近樓市表現(xiàn)已經(jīng)受到了中央的肯定，總體是慢牛市的發(fā)展態(tài)勢(shì)，所以此次降息降準(zhǔn)政策后，資金流入樓市反而是比較明智和科學(xué)的。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

    房企：

    融資成本下降利好拿地補(bǔ)倉(cāng)

    而對(duì)于房企而言，降準(zhǔn)降息不但利好個(gè)人房貸，更利好其上游的開發(fā)融資。“下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存壓力會(huì)繼續(xù)釋放，部分城市或有庫(kù)存不足風(fēng)險(xiǎn)。降息降準(zhǔn)都會(huì)利好開發(fā)貸資金成本下降、規(guī)模增加，利好房企積極拿地和補(bǔ)倉(cāng)。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

    此前，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，6月尚未過完，20大標(biāo)桿房企購(gòu)地金額已經(jīng)創(chuàng)下2月以來(lái)的新高，而截至2015年6月22日，20大標(biāo)桿房企，合計(jì)一、二線城市購(gòu)入土地金額高達(dá)1342億，占比所有土地支出的90.1%，創(chuàng)造了歷史最高紀(jì)錄。

    偉業(yè)我愛我家相關(guān)分析人士指出，隨著降息降準(zhǔn)，房企上游的開發(fā)融資將受益，“但是，房地產(chǎn)本身的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展不能寄希望于貨幣政策的持續(xù)寬松，而是行業(yè)內(nèi)部的創(chuàng)新。比如房地產(chǎn)信托投資基金Reits等間接投資方式的展開等。”

    預(yù)測(cè)

    廣州下半年樓價(jià)漲幅或達(dá)10%

    鄧浩志認(rèn)為，此次降準(zhǔn)降息，對(duì)于廣州這種一線城市，相當(dāng)于“火上澆油”，廣州樓市可能出現(xiàn)大漲的可能。

    鄧浩志分析稱，目前廣州樓市的銷售已經(jīng)出現(xiàn)放大，且6月新增供應(yīng)量并不多，因此庫(kù)存出現(xiàn)加速下降的趨勢(shì)。“5月，我們錄得住宅存銷比為14.1個(gè)月，到6月初已經(jīng)下降至12.9個(gè)月。”

    鄧浩志預(yù)計(jì)，廣州下半年，整體供應(yīng)量到金九銀十才會(huì)增加，因此整個(gè)三季度價(jià)格將迎來(lái)普漲，“目前廣州僅有荔灣、白云及自貿(mào)區(qū)部分樓盤錄得漲價(jià)，而我預(yù)計(jì)廣州全年房?jī)r(jià)漲幅將達(dá)到10%~15%，下半年廣州樓價(jià)或出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)。目前對(duì)于廣州樓市，抄底時(shí)間窗已經(jīng)過去，下半年可能就會(huì)面臨漲價(jià)的境地。”

    業(yè)內(nèi)分析

    一、二線城市樓市

    走勢(shì)將明顯趨好

    “雖然從目前看，全國(guó)房地產(chǎn)基本面已經(jīng)不同，但本次降準(zhǔn)降息不可能出現(xiàn)全面上漲，對(duì)于一、二線城市，2015年市場(chǎng)走勢(shì)將明顯趨好，推動(dòng)力繼續(xù)加強(qiáng)。”張大偉表示。

    “降息降準(zhǔn)對(duì)于樓市整體而言肯定是利好，但是由于降準(zhǔn)降息太多次，這次對(duì)于心理層面的利好不太多。但實(shí)際的影響是有的。”方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志也對(duì)記者表示。

    其介紹稱，目前針對(duì)全國(guó)樓市而言，成交量已經(jīng)出現(xiàn)放大跡象， “目前四個(gè)一線城市中，深圳已經(jīng)有大漲的跡象，而其他城市價(jià)格也出現(xiàn)上漲趨勢(shì)，而二、三線城市的樓市也在持續(xù)升溫。”

    數(shù)據(jù)

    記者從中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)了解到。5月全國(guó)主要的54個(gè)城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為26.199萬(wàn)套，環(huán)比漲幅達(dá)8.4%，同比漲幅更是高達(dá)20.1%。從整體簽約看，一線城市漲幅最明顯。

    二手樓市

    降息促買家購(gòu)房信心提升

    央行再度發(fā)布降息政策，除了股民重獲信心之外，二手市場(chǎng)也因利好的來(lái)臨而歡欣鼓舞。市場(chǎng)人士分析稱，5月廣州二手樓成交已經(jīng)突破6000套，為13個(gè)月以來(lái)的新高，預(yù)測(cè)下半年廣州二手市場(chǎng)成交量將進(jìn)入上升通道。

    案例：

    買家提高購(gòu)房預(yù)算

    張先生計(jì)劃購(gòu)置一套價(jià)格在200萬(wàn)元左右的房子，除去約60萬(wàn)元的首付，他要貸款140萬(wàn)元，貸款期限為20年，總貸款金額約175萬(wàn)元，但前日央行降息政策發(fā)布，按新規(guī)，他所需支付的貸款金額相應(yīng)減少近10萬(wàn)元。本次降息是今年的第三次降息，政策利好使張先生對(duì)未來(lái)的樓市政策充滿信心，也因此提高了購(gòu)房預(yù)算，計(jì)劃購(gòu)置一套價(jià)格約220萬(wàn)元的房子。

    張小姐從事投資工作，恰逢近期股市震蕩?？紤]到樓市風(fēng)險(xiǎn)較小，張小姐決定從股市轉(zhuǎn)戰(zhàn)樓市，購(gòu)置一套兩房物業(yè)用于租賃。市場(chǎng)人士預(yù)測(cè)受股市的影響，將有部分股民轉(zhuǎn)戰(zhàn)樓市進(jìn)行固定資產(chǎn)投資。

    市場(chǎng)：

    二手成交創(chuàng)13個(gè)月新高

    搜房二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廣州5月二手房成交已突破6000套，為13個(gè)月以來(lái)的新高，而6~10月是二手房成交的傳統(tǒng)旺季，今年央行三次降息，市場(chǎng)人士認(rèn)為市場(chǎng)上會(huì)有更多資金流出，預(yù)計(jì)樓市將更旺。搜房網(wǎng)越秀商圈經(jīng)理畢金濤表示，隨著貸款成本降低，買家貸款壓力減小，購(gòu)房欲望會(huì)提升：“預(yù)計(jì)近期樓市會(huì)進(jìn)一步走熱，成交量會(huì)有所上升，成交速度也會(huì)進(jìn)一步加快。”

    經(jīng)歷了2014年的樓市低谷期，央行在一年內(nèi)接連推出“9·30新政”和“3·30新政”，為二手樓市的大爆發(fā)注入了強(qiáng)勢(shì)動(dòng)力，尤其是“3·30新政”后，廣州二手房市場(chǎng)異?；鸨山涣抗?jié)節(jié)攀升。

    預(yù)測(cè)

    成交量將進(jìn)入上升通道

    據(jù)了解，5月天河、越秀、白云等區(qū)縣的成交量都有較大漲幅，其中尤以天河區(qū)的勢(shì)頭最為強(qiáng)勁，5月份的二手成交量高達(dá)942套，環(huán)比上漲16.58%，同比去年大漲35.54%。

    據(jù)搜房二手電商商圈經(jīng)理?xiàng)顟c軒介紹，5月份股市“牛市”，讓很多本來(lái)沒有購(gòu)房能力的買家有能力購(gòu)房：“5月份天河區(qū)的看房量比4月漲了兩成。”

    滿堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰分析稱：“股市急跌1000點(diǎn)，終迎來(lái)降準(zhǔn)和降息。必然迫使部分股市的資金分流，當(dāng)中肯定有游資會(huì)進(jìn)入樓巿，下半年成交量會(huì)進(jìn)入上升通道，但如果穗六條不放松，廣州樓市始終難以快速回暖。”

    數(shù)據(jù)

    自2014年4月以來(lái)，廣州二手樓成交量已有13個(gè)月徘徊在6000套以下。不過上個(gè)月，廣州二手市場(chǎng)以6235套的數(shù)量成為13個(gè)月以來(lái)首度沖破6000套關(guān)口的月份，同時(shí)還創(chuàng)下了16個(gè)月以來(lái)的二手房成交量新高。