二手房快速升溫 增加了樓市的不確定性

    在穩(wěn)定住房消費(fèi)政策刺激下,當(dāng)前我國(guó)住宅市場(chǎng)交易趨向活躍,樓市出現(xiàn)回暖跡象。但與此同時(shí),二手房交易量急劇增長(zhǎng),導(dǎo)致住宅市場(chǎng)供應(yīng)總量明顯增加,或?qū)?duì)新房產(chǎn)生擠出效應(yīng),影響到新房去庫(kù)存化進(jìn)程,樓市運(yùn)行增加不確定性。

    二手房交易激增是當(dāng)前樓市運(yùn)行突出特征。目前看,隨著我國(guó)住宅供求關(guān)系跨越短缺時(shí)期,以及人口拐點(diǎn)到來(lái),加上住宅投資價(jià)值趨降、家庭財(cái)富配置結(jié)構(gòu)優(yōu)化、股市持續(xù)大幅上漲、投資性住房變現(xiàn)需要等因素的共同作用下,當(dāng)前二手房上市意愿明顯增強(qiáng)。而穩(wěn)定住房消費(fèi)政策也有助于二手房交易達(dá)成。特別是二手房交易營(yíng)業(yè)稅免征期限由5年縮短至2年,以及二套房首付比最低降至四成,對(duì)二手房上市有明顯推動(dòng)作用。2015年4月,北京二手房網(wǎng)簽量達(dá)17191套,創(chuàng)出近25個(gè)月以來(lái)新高;廣州市中心六區(qū)二手住宅交易由市場(chǎng)中介促成的新增放盤(pán)面積和簽約面積,環(huán)比分別飚升106.75%和88.14%;成都二手住房成交環(huán)比增長(zhǎng)33%;溫州市區(qū)二手住宅交易量環(huán)比上漲超過(guò)50%。

    二手房大量上市增加樓市運(yùn)行不確定性。從市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)看,當(dāng)前市場(chǎng)二手房交易量明顯超過(guò)新房。據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2015年5月,剔除保障房和自住房后的北京純商品住宅共成交6064套,環(huán)比4月增長(zhǎng)33%。而二手住宅簽約網(wǎng)簽量為16627套,同比增長(zhǎng)1.4倍,是新房成交套數(shù)的2.74倍。深圳新房成交6071套,環(huán)比4月增加近五成,而二手房成交13378套,環(huán)比增長(zhǎng)28%,是新房成交套數(shù)的2.2倍。上海市二手房成交量達(dá)到3.88萬(wàn)套,環(huán)比上漲1.6%,同比上漲1.57倍,連續(xù)兩個(gè)月維持在3.5萬(wàn)套以上的高位水平,刷新上海歷史次高點(diǎn)。

    這些情況表明,二手房已構(gòu)成住宅市場(chǎng)交易主體,將對(duì)未來(lái)樓市運(yùn)行方向產(chǎn)生巨大影響。一是住宅市場(chǎng)供應(yīng)可控性下降。應(yīng)該看到,二手房上市規(guī)模存在不可控特點(diǎn),貸款利率、住房交易價(jià)格、住宅租金水平、社會(huì)投資渠道等多種因素,都將對(duì)當(dāng)期二手房上市規(guī)模產(chǎn)生影響。二是住宅供求關(guān)系調(diào)整博弈更趨復(fù)雜。過(guò)去住宅市場(chǎng)主要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房群體的雙方博弈,演化為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、二手房業(yè)主、購(gòu)房群體的三方博弈,住宅供求關(guān)系調(diào)整將更加復(fù)雜。三是二手房上市交易量上升,將對(duì)新房去庫(kù)存形成巨大挑戰(zhàn)。截至2015年4月末,全國(guó)商品房待售面積65681萬(wàn)平方米,比3月末增加682萬(wàn)平方米。2015年1至4月,全國(guó)住宅施工面積418479萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)3.2%,未來(lái)一年左右將形成實(shí)物住宅供應(yīng)。這些情況表明我國(guó)新房去庫(kù)存壓力不減,而二手房上市交易量的上升,將增加全社會(huì)住宅供應(yīng)總量,無(wú)疑將對(duì)當(dāng)前以新房去庫(kù)存為主要目標(biāo)的政策取向產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

    綜合來(lái)看,考慮到當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)存量住宅規(guī)模巨大,擁有二套房及以上的家庭也不在少數(shù),需要高度關(guān)注二手房上市主導(dǎo)市場(chǎng)交易總量的這一重大變化。為適應(yīng)當(dāng)前住宅市場(chǎng)交易結(jié)構(gòu)重大調(diào)整,不僅需要地方政府適當(dāng)控制土地供應(yīng)節(jié)奏,避免未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)快增加。還需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擺正心態(tài),充分認(rèn)識(shí)“去庫(kù)存”仍是當(dāng)前及未來(lái)一段時(shí)間樓市運(yùn)行的關(guān)鍵詞,加大促銷力度,以加快資金回籠,推進(jìn)新房去庫(kù)存化進(jìn)程。