房地產(chǎn)業(yè)白銀時代 你的資產(chǎn)“輕”了嗎

    記者發(fā)現(xiàn)有投資者效法大房企走上“輕資產(chǎn)”之路，在減少地產(chǎn)投資的同時進(jìn)入股市、新興行業(yè)或海外置業(yè)

    房地產(chǎn)業(yè)告別暴利的黃金時代，進(jìn)入白銀時代，大房企紛紛走上“輕資產(chǎn)”之路，減少地產(chǎn)投資的比重，如萬達(dá)搞“代工”，替機構(gòu)投資者“定制”萬達(dá)廣場，甚至以眾籌的方式籌集萬達(dá)廣場的資金，萬科也以“小股操盤”的方式“變輕”。

    那么，作為個人而言，在房地產(chǎn)白銀時代，“輕資產(chǎn)”之路該怎樣走？為此，記者采訪了兩位資深地產(chǎn)投資者以及從事地產(chǎn)代理多年的業(yè)內(nèi)人士，分析個人“輕資產(chǎn)”之路的利弊。地產(chǎn)投資者蔡女士認(rèn)為，房產(chǎn)仍是中國內(nèi)地最為穩(wěn)健的投資產(chǎn)品，不過目前樓價已處于高位，她并不打算再多買房，而是多留現(xiàn)金在手尋找合適的行業(yè)投資；成女士自廣州進(jìn)入住宅限購期后已開始轉(zhuǎn)向香港買樓買鋪買工廈投資，如今股市興旺，她打算多配置資金到股市去，減少地產(chǎn)投資。

    資深業(yè)內(nèi)人士透露，這兩年，的確見到大投資者從樓市中退出，轉(zhuǎn)而投資互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、金融等回報更高的行業(yè)，也多了投資者到海外置業(yè)，不過，“地產(chǎn)依然是投資重點，資產(chǎn)組合變輕有可能是配置一些資金到股市或者新興行業(yè)，流失的比重不算大”。

    投資故事

    蔡女士：

    “現(xiàn)在房價太高，不會跌，也不會漲，不是投資好時機”

    打算買美國房產(chǎn)及投資其他實業(yè)

    蔡女士一直從事法律方面的工作，在廣州持有多套房屋，按家庭來算，她和丈夫兩人擁有的房屋已遠(yuǎn)超2套，在廣州不再有新購住房的名額。

    3年前，蔡女士的女兒到美國東部讀書，這三年來她一直想在美國置業(yè)。在她左思右想猶豫之際，美國的房產(chǎn)卻“嗖嗖地”往上漲。作為一個“風(fēng)險厭惡型”投資者，蔡女士告訴記者，雖然錯過了“入市最佳時機”，但她并不覺得后悔，因為出于謹(jǐn)慎考慮，美國房產(chǎn)涉及的法律條款與內(nèi)地完全不一樣，她堅持要等搞懂再出手。

    廣州自2010年實行住宅限購。5年來，蔡女士因買房名額已滿，沒有賣出或買入過住宅物業(yè)。從去年開始的股市牛市，蔡女士也只是用一部分流動資金投入到炒股中去，但并沒有“賣房炒股”。如今蔡女士的女兒已過20歲，按照限購政策，其女兒個人可以購買兩套住房，不過蔡女士暫時不想入市，因為她覺得調(diào)控這么多年來房價基本上沒有跌過，目前價位太高，“不會跌，也不會漲”，現(xiàn)在不是投資的時機?，F(xiàn)在，有不少人把不動產(chǎn)套現(xiàn)，然后將資金投入到股市中去，不過，蔡女士不打算如此，她很滿意自己目前的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，認(rèn)為不需要調(diào)整，但也明言不會加大房產(chǎn)的投入。蔡女士表示，寧愿把現(xiàn)金留存，等待投資其他實業(yè)的機會。

    成女士：

    “地產(chǎn)投資不會大調(diào)整，但會投更多錢到股市”

    投資香港商鋪和工廈獲利頗豐

    成女士在服裝批發(fā)行業(yè)做得風(fēng)生水起，現(xiàn)金流充足，故此很早就涉足地產(chǎn)投資。

    集郵式買電梯樓

    價格已漲兩三倍

    一開始她從最熟悉的批發(fā)市場商鋪做起，這種沒有產(chǎn)權(quán)的商鋪有的只有幾年的鋪位經(jīng)營權(quán)，不過，如果看好時機，幾十萬元的鋪位可以帶來幾百萬元的收益。

    成女士從2007年開始進(jìn)行住宅投資，當(dāng)時廣州市中心的樓價已從8000多元/m2漲到1.3萬元/m2，不少人都覺得樓價貴，“沒得升”，但成女士看好后市，頻頻出沒于一二手市場和房產(chǎn)拍賣場，像集郵似的在市中心購入多套電梯樓物業(yè)，目前她持有的物業(yè)已從1.3萬元/m2升到三、四萬元/m2。

    成女士也屬于廣州較早去香港買房買鋪的投資者，在中環(huán)持有商鋪，月收租達(dá)百萬港元。她表示，中環(huán)是老商業(yè)區(qū)，地段保值，而元朗等新區(qū)也值得投資。今年春節(jié)，成女士到香港與幫她打理收租業(yè)務(wù)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)喝茶，經(jīng)紀(jì)建議她注意工廈市場，值得投資。她考慮了一段時間才決定與朋友合資投資一棟工廈，漲幅超乎她的想象。“我有點后悔當(dāng)時花時間考慮，應(yīng)該更早入市的。”成女士表示。

    成女士身邊也有不少朋友在這兩年到海外置業(yè)，與很多人買公寓不一樣的是，她的朋友喜歡在新西蘭等國買地，自己蓋房子。不過成女士還是喜歡在香港投資，“貪這里離廣州近，法律完善，地權(quán)到999年”。成女士表示，她并不打算對自己的地產(chǎn)投資進(jìn)行大調(diào)整，但這一年來股市好，她的確分配了更多的資金到股市中，一部分由專業(yè)人士幫她理財，一部分牛刀小試，自己買來玩玩。

    三問資產(chǎn)變“輕”

    誰在急著變“輕”？

    大手筆掃貨投資客

    中原物業(yè)部副總經(jīng)理潘婉霞長期在天河北和珠江新城從事地產(chǎn)代理工作，她留意到目前置業(yè)人群與以前不一樣：首先，大手掃貨的實力投資者基本上只剩下10%，九成大額投資者已轉(zhuǎn)投互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)或金融行業(yè)，過往他們一般用公司名義購入過千萬元的物業(yè)，如今因為擔(dān)心稅費問題而不敢大手入貨；而另外一批以個人名義購買房屋的散戶投資者也只剩下三四成，這些散戶都是找親戚朋友的名額來買樓，他們擔(dān)心產(chǎn)權(quán)風(fēng)險。

    2013年11月，本報曾經(jīng)報道珠江新城興盛路一間200平方米商鋪以6400萬元轉(zhuǎn)手，業(yè)主打算賣掉這間商鋪到美國置業(yè)。潘婉霞透露，這幾年到美國、澳大利亞等地置業(yè)的廣州人確實不少，不過海外置業(yè)占實力投資者的投資比重并不大，他們在海外置業(yè)是為了分散投資風(fēng)險，部分更是因為有子女在當(dāng)?shù)厍髮W(xué)或工作，屬于“剛需”自住，他們的投資重點依然放在中國內(nèi)地。

    為什么要變“輕”？

    樓價高企難再狂漲

    國泰君安首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜表示，她認(rèn)為地產(chǎn)不再是投資第一首選。首先，我國的人口決定了未來對房地產(chǎn)的“剛需”持續(xù)的下滑；第二，從地產(chǎn)的總體價格來看，目前一線城市的租金回報率在2.5%以下，接近日本泡沫期。就是一線城市附近的城市，收入房價比也超過了8倍，也就是當(dāng)年東京的水平。東京的房價跌了20年，一直不漲，房價20年不漲，這意味著巨大的貶值；第三，目前總體來看，房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率其實是不低的。這三個因素說明了地產(chǎn)投資價值在下降。一旦漲價的預(yù)期消失，投資性需求就會離開這個市場，即使房地產(chǎn)政策未來會越來越寬松，但是創(chuàng)造的只是消費性需求，但這一需求從目前來看是有限的。

    潘婉霞也指出，投資者近年遠(yuǎn)離樓市的一大原因是，他們認(rèn)為樓價已累積一定漲幅，很難再往上漲，如早期投資珠江新城的人士曾在萬元以下/m2或1.3萬~1.4萬元/m2左右入市，如今珠江新城樓價已漲到過5萬元/m2，投資者認(rèn)為樓價再翻番非常難，過往的投資回報難以復(fù)制。

    怎么變“輕”？

    售出見頂物業(yè)或抵押物業(yè)套現(xiàn)投資

    林采宜建議，2015年大類資產(chǎn)配置的主要策略：首先應(yīng)增持美元資產(chǎn)，她認(rèn)為美元升值只是時間的問題；其次應(yīng)增加權(quán)益類投資，她認(rèn)為增加權(quán)益類投資不一定意味著買A股，目前實業(yè)仍有大量的機會，投資企業(yè)股權(quán)也是一個比較不錯的選擇。

    至于手頭已有的物業(yè)，有投資專家建議，售出價格見頂物業(yè)，轉(zhuǎn)至其他區(qū)域“抄底”。考慮貨幣走勢的因素，售出中國內(nèi)地已陷入停漲的物業(yè)轉(zhuǎn)而持有美元資產(chǎn)，如到美國買房，也許是不錯的“輕資產(chǎn)”選擇。如果不想賣出手頭的物業(yè)，可以對物業(yè)進(jìn)行純抵押按揭，套現(xiàn)部分資金進(jìn)行其他投資。這種操作看上去可以讓資產(chǎn)結(jié)構(gòu)變輕，但“磚頭”的分量仍在，符合傳統(tǒng)型投資者的需求。