房企并購兇猛 以彌補(bǔ)在土地市場直接拿地投資的減少

    盡管樓市暖風(fēng)正勁，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整卻在加速進(jìn)行。據(jù)北京和上海產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站顯示，今年截至6月中旬，掛牌待轉(zhuǎn)讓房企及項(xiàng)目股權(quán)（及債權(quán)）累計(jì)達(dá)42宗，居各行業(yè)之首，其中有20家房企出售100%股權(quán)。與此同時(shí)，恒大、保利等大型房企正在加速收購，以彌補(bǔ)在土地市場直接拿地投資的減少。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然樓市向好，但金融風(fēng)險(xiǎn)卻在加劇，中小房企被并購或破產(chǎn)頻現(xiàn)的現(xiàn)象還將繼續(xù)，而對于收購方來說，未來如何融合收購的項(xiàng)目，將是一個(gè)問題。

    “大魚吃小魚”頻現(xiàn)

    6月5日，保利地產(chǎn)分別與上置集團(tuán)以及上置投資(上置集團(tuán)的控股母公司)簽署股份投資意向書，公司或全資附屬公司擬以0.25港元/股的價(jià)格現(xiàn)金認(rèn)購上置集團(tuán)新發(fā)股份，股份認(rèn)購?fù)瓿珊?，公司或全資附屬公司將成為上置集團(tuán)持股30%以上的單一最大股東。

    海通證券認(rèn)為，一旦本次收購?fù)瓿?，保利地產(chǎn)有望控制上海核心區(qū)域內(nèi)100萬平方米左右優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。由于一線城市土地獲取難度大，交易完成將直接增強(qiáng)保利地產(chǎn)的區(qū)域經(jīng)營實(shí)力。資料顯示，上置集團(tuán)專注房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營，以上海為重心逐步拓展至具有較大經(jīng)濟(jì)增長潛力的省會(huì)城市和區(qū)域中心城市，其房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)組合，以中高檔物業(yè)為主。企業(yè)目前擁有土地儲(chǔ)備逾200萬平方米，已形成跨區(qū)域發(fā)展的、綜合性房地產(chǎn)營運(yùn)企業(yè)集團(tuán)。

    無獨(dú)有偶。5月28日，恒大湖北公司以16.07億元成功摘得武漢三江航天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司67.08%股權(quán)；6月2日晚間，恒大又宣布將以55億元收購中渝置地旗下重慶中渝集團(tuán)92%的股份。

    兩筆收購之后，恒大將獲得重慶、武漢兩個(gè)重點(diǎn)二線城市的大量優(yōu)質(zhì)土地。據(jù)介紹，重慶中渝集團(tuán)擁有總建筑面積約342萬平方米的已竣工物業(yè)及發(fā)展中物業(yè)，其中包含233萬平方米的土地儲(chǔ)備；而三江航天房地產(chǎn)在售的項(xiàng)目有航天雙城、航天首府(武漢)、航天嘉園(三期)和航天龍城等項(xiàng)目，其中航天嘉園屬于百萬大盤，項(xiàng)目總體量為84萬平方米。

    盡管年初以來貨幣政策已經(jīng)呈現(xiàn)明顯寬松的特征，一線城市和部分二線城市樓市也已經(jīng)進(jìn)入快速復(fù)蘇通道，但部分房企資金鏈斷裂或被整體收購的聲音仍然不絕于耳。近日，報(bào)道稱百強(qiáng)房企華光地產(chǎn)資金鏈斷裂，2000多業(yè)主無家可歸；深圳房企佳兆業(yè)正在進(jìn)行債務(wù)重組，盡力避免破產(chǎn)，而同樣遭受房源被政府鎖定的深圳另一房企京基集團(tuán)，也被曝正在接受調(diào)查；大連億達(dá)也被傳高負(fù)債隱憂。

    據(jù)北京和上海產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站顯示，截至6月中旬，掛牌待轉(zhuǎn)讓房企及項(xiàng)目股權(quán)（及債權(quán)）累計(jì)達(dá)42宗（其中北京24宗，上海18宗），居各行業(yè)之首。其中將50%以上控股權(quán)出售的房企累計(jì)達(dá)23家，將100%股權(quán)出售的房企有20家。

    四類房企將退出樓市

    “在樓市基本面仍然是以去庫存為主旋律的市場背景下，銀行等金融機(jī)構(gòu)將通過嚴(yán)格執(zhí)行放貸企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)企業(yè)信用評級、降低抵押率，甚至停貸等方式對于風(fēng)險(xiǎn)房企或項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，防止樓市出現(xiàn)債務(wù)違約，控制自身壞賬率。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，這些動(dòng)作有可能會(huì)讓占有整個(gè)行業(yè)絕對數(shù)量的中小房企面臨資金面緊張的問題。

    張宏偉認(rèn)為，在今年和未來幾年里，四類企業(yè)最容易“倒下”。第一類是產(chǎn)品類型偏高端周轉(zhuǎn)率較慢的企業(yè)，這些企業(yè)的銷售業(yè)績最容易受到影響，容易在樓市下半場趕不上市場發(fā)展節(jié)奏而被淘汰；第二類是前期拿地過于激進(jìn)導(dǎo)致成本構(gòu)成較高而影響銷售資金回籠的企業(yè)，或盲目多元化擴(kuò)張，導(dǎo)致房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)受到影響的企業(yè)；第三類是由于金融機(jī)構(gòu)“風(fēng)險(xiǎn)控制”，一部分資信不太好貸款受限的中小企業(yè)；第四類是非地產(chǎn)企業(yè)跨界進(jìn)入樓市的企業(yè)，因?yàn)樵诋a(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、融資渠道構(gòu)建、購房者C端客戶的把控能力等方面無法實(shí)現(xiàn)開發(fā)成本的降低，也無法實(shí)現(xiàn)較快的銷售，這個(gè)時(shí)候這些企業(yè)勢必會(huì)面臨發(fā)展的問題。

    行業(yè)集中度越來越高

    隨著兼并浪潮加大，地產(chǎn)行業(yè)集中度上升的趨勢已經(jīng)基本確立。

    從樓市下半場特征來看，房地產(chǎn)行業(yè)增速下滑趨勢勢在必然，此時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也將呈現(xiàn)出規(guī)?；奂c并購重組頻繁發(fā)生的特征，“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象與合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”成為新常態(tài)。“大者恒大，強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面正在形成。

    張宏偉認(rèn)為，隨著樓市進(jìn)入下半場，樓市的深度調(diào)整將導(dǎo)致更多的中小房企退出房地產(chǎn)或被收購，而這對于綜合競爭實(shí)力較強(qiáng)的房企來講則成為逆勢發(fā)展的機(jī)會(huì)，尤其是對于大型品牌房企來講，會(huì)在樓市下半場這個(gè)階段繼續(xù)“大魚吃小魚”，增強(qiáng)自身在行業(yè)內(nèi)的規(guī)?；瘍?yōu)勢。

    “中小房企經(jīng)營困難增加，只能通過賣股權(quán)等方式獲取融資，預(yù)計(jì)收購價(jià)格并不會(huì)太貴，同時(shí)，通過兼并和收購，大房企規(guī)避了傳統(tǒng)拿地的風(fēng)險(xiǎn)，這也是近期拿地投資力度相對減少的一個(gè)原因。”易居智庫研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，不過，值得注意的是，項(xiàng)目并購之后如何融合將是一個(gè)問題，尤其目前地產(chǎn)板塊處于調(diào)整過程中，很多外部收購的企業(yè)股權(quán)和項(xiàng)目如何運(yùn)作，需要大房企較好的維系和平衡能力。