一線城市房價租金背離 出租房至少需40年回本

    在以北京、上海為代表的一線城市房價屢創(chuàng)新高的同時，反映真實居住需求的租金水平卻并未隨之“船高”。美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計顯示，目前北京地區(qū)的房屋租售比已經達到1：495，部分商品房的租售比甚至超過1：600，這意味著出租一套商品房至少要過40年才能收回成本，有的甚至需要50年。

　　房價租金持續(xù)背離

　　“房屋租售比”這個概念是國際上用來衡量某地區(qū)樓市運行是否良好的指標之一，國際標準通常為1：200到1：300比值越高，說明房價中的投資需求越大。

　　有關數(shù)據(jù)顯示，北京地區(qū)房屋租售比自2004年以來就一直高于國際警戒線水平。去年基本維持在1：335左右。今年上半年，北京二手房租售比首次突破1：400，部分區(qū)域達到1：420，而目前該指標已經接近1：500，部分地區(qū)已經達到1：600。

　　雖然不能單純拿租售比作為考量樓市的唯一標準，但是這一指標也從側面反映了樓市房價與租金背離的現(xiàn)狀。

　　我愛我家市場研究中心數(shù)據(jù)表明，10月份北京市月租金均價為2504元/套，環(huán)比下降了0.40%，較去年同期的2532元/套下降了1.11%。城八區(qū)的租賃成交總量占全市成交的81.76%，其租賃均價達到了2599元/套，環(huán)比微增了0.58%。高端租賃市場的交易均價為5177元/套，環(huán)比上漲3.58%，較去年微漲0.66%。普通民宅租賃價格環(huán)比微跌了0.74%。

　　第一太平戴維斯的統(tǒng)計也顯示，相對于房屋銷售價格節(jié)節(jié)攀高，上海和廣州的租金水平幾乎保持不變。上海第三季度平均租金環(huán)比上升了0.2%，達到每月158.3元/平方米；豪華公寓租金為每月252.3元/平方米，上升了0.4%。廣州三季度公寓市場租金為每月153元/平方米，環(huán)比微降1.6%；高端別墅租金為每月136.3元/平方米，環(huán)比微降1.2%。

　　投資需求大量入市

　　美聯(lián)物業(yè)市場部總監(jiān)張大偉表示，和國外在購房及租房方面的理念不同，買房在我國成為生活的必須，這也是造成我國房地產租售比遠高于國際標準的原因之一。但是，從指標的變化趨勢可以看出，投資需求的大量入市使得房價上漲速度過快，已經和租金水平嚴重背離。目前我國一線城市的房價不斷走高，投資者已經逐步取代剛性需求者入市。

　　美聯(lián)物業(yè)調查顯示，在北京三季度購房人群中，購房人主要用來投資保值或自住兼投資的比例達到了65%。而在二季度這一比例僅為32%，上漲幅度達到一倍以上。市場已經表現(xiàn)為投資性需求占據(jù)主體。

　　某房地產中介機構人士向中國證券報記者透露，近期二手房市場上轉租為售的現(xiàn)象逐漸增多，部分業(yè)主看中了目前的市場契機開始積極入市。“由于租金水平一直不高，只相當于抵消了貸款的部分，因此大部分賣房人還是看中了房價上漲所帶來的投資收益。”該人士表示。

　　張大偉認為，房價快速增長所帶來的短期投資需求已經在市場上占據(jù)了很大比例，這給樓市后期走勢帶來較大不確定性。雖然傳統(tǒng)觀念上看有一套房子的確非常重要，但是在當前房價高企的情況下，選擇租賃住房也不失為理性之舉。