房產(chǎn)證還沒辦下來的二手房如何交易

    盡管新房和二手房之間也沒有太大的價(jià)格落差，但還是有很多購(gòu)房者選擇購(gòu)買二手房。據(jù)某中介公司工作人員介紹，今年的二手房交易還是很火爆的，購(gòu)買二手房大多省去了裝修之苦，價(jià)格相對(duì)來說也會(huì)比較實(shí)惠一些。

  但是，購(gòu)房二手房手續(xù)繁雜，需要特別注意的細(xì)節(jié)問題也很多。網(wǎng)友小陳最近就遇到一些購(gòu)買二手房方面的問題。

  網(wǎng)友小陳：最近家里想買房，看中了一套蠻合意的房子。但問題是，對(duì)方房產(chǎn)證正在辦理，不知道什么時(shí)候能下來，這樣的房子可以買嗎？交易流程上需要注意些什么問題？我在網(wǎng)上也查了一些資料，說沒有房產(chǎn)證的房子是不可以買賣的，但也有人說可以請(qǐng)律師簽約，然后請(qǐng)中介代為辦理，這種方法可行嗎？

  網(wǎng)友觀點(diǎn)：沒有房產(chǎn)證的房子，你們所簽的合同是無效的。還是別買了，房子有的是，何必多花營(yíng)業(yè)稅及個(gè)人所得稅買個(gè)沒有房產(chǎn)證的房子呢。那兩項(xiàng)稅加起來不少錢呢，估計(jì)都?jí)蚰阊b修的了。

  律師觀點(diǎn)：購(gòu)買沒有房產(chǎn)證的房子風(fēng)險(xiǎn)較大，嚴(yán)格的說是不受法律保護(hù)或者不完全受法律保護(hù)的。因?yàn)榉捎忻魑囊?guī)定，未取得商品房產(chǎn)權(quán)證的房屋是不允許上市交易的。但市面上確實(shí)也存在一些打法律擦邊球的情況，公證應(yīng)該可以視為預(yù)購(gòu)買房屋的一種要約，具有一定的法律效用，只能保證在買賣過程中出現(xiàn)糾紛時(shí)最大限度地減少自己的損失。

  首先，應(yīng)當(dāng)留意房屋手續(xù)是否齊全 

  房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。 

  其次，我們應(yīng)當(dāng)注意房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰 

  有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。 

  第三，應(yīng)當(dāng)尤其注意交易房屋是否在租 

  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。 

  第四，應(yīng)當(dāng)注意土地情況是否清晰 

  二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對(duì)于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

  第五，應(yīng)注意市政規(guī)劃是否影響該二手房

  有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。