房企推盤(pán)“扎堆” 北京下半年樓市將“漲”字開(kāi)局

    經(jīng)過(guò)二季度銷售轉(zhuǎn)暖的基礎(chǔ)后，“漲價(jià)”成為三季度的顯著特點(diǎn)。個(gè)別熱點(diǎn)區(qū)域的項(xiàng)目報(bào)價(jià)從之前的3萬(wàn)元/平方米調(diào)整至3.7萬(wàn)元/平方米，成為樓市漲價(jià)急先鋒。同時(shí)，統(tǒng)計(jì)顯示，今年7月北京將有37個(gè)新盤(pán)入市，創(chuàng)造年內(nèi)推盤(pán)新高。業(yè)內(nèi)人士表示，7月樓市呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面恐怕是大概率事件，伴隨著銷售回暖，房企半年報(bào)壓力減輕，漲價(jià)的意愿開(kāi)始變強(qiáng)。

    房企推盤(pán)“扎堆”

    不斷升溫的樓市成交量，使開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)熱情被不斷激活。

    “公司今年上半年業(yè)績(jī)相對(duì)不錯(cuò)，作為高端改善型產(chǎn)品，項(xiàng)目原本并不太著急推盤(pán)。”一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商告訴北京商報(bào)記者，但現(xiàn)在趕上樓市上升勢(shì)頭比較猛，公司決定還是“趁熱”推出一部分房源試試水。

    數(shù)據(jù)顯示，7月北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有37個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括中國(guó)鐵建順鑫匯、方莊公館、新北京中心等在內(nèi)的14個(gè)純新盤(pán)，以及包括首開(kāi)·熙悅山瀾庭、首開(kāi)·國(guó)風(fēng)美唐、春暉園·隨園等在內(nèi)的23個(gè)老項(xiàng)目后期。7月，37個(gè)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)量將創(chuàng)造今年的月度供應(yīng)新高。

    實(shí)際上，這將是連續(xù)3個(gè)月北京樓市推盤(pán)量持續(xù)增加。自5月，北京商品住宅供應(yīng)開(kāi)始抬頭，月度開(kāi)盤(pán)量首次突破30個(gè)，6月繼續(xù)延續(xù)這一態(tài)勢(shì)，上半月已有15個(gè)項(xiàng)目入市，全月入市量預(yù)計(jì)將超過(guò)30個(gè)，如果再加上7月有37個(gè)項(xiàng)目的入市量，北京商品住宅供應(yīng)將連續(xù)3個(gè)月維持在30個(gè)項(xiàng)目以上。

    “7月樓市另一個(gè)看點(diǎn)將是豪宅項(xiàng)目是否會(huì) 搶?xiě)?。”一位高端項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，今年將有16個(gè)10萬(wàn)元以上的頂豪項(xiàng)目入市，上半年已入市的僅為個(gè)位數(shù)。

    目前，7月預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目當(dāng)中已公布價(jià)格的，僅有一個(gè)10萬(wàn)元以上的頂豪產(chǎn)品——京投銀泰琨御府，該項(xiàng)目新一期的報(bào)價(jià)為10.5萬(wàn)元/平方米。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著貨幣信貸政策的不斷放松，以及股市震蕩加劇的財(cái)富擠出效應(yīng)，借助高端階層重新進(jìn)行資產(chǎn)配置的有利時(shí)機(jī)，未來(lái)頂豪項(xiàng)目將扎堆入市。

    亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，在滯后了一個(gè)月之后，市場(chǎng)的供應(yīng)量已趕上成交節(jié)奏，北京住宅市場(chǎng)的全面回暖已正式鋪開(kāi)，而供應(yīng)上升的最主要原因是需求拉動(dòng)。

    6月1日-18日，北京純商品住宅成交套數(shù)為4563套，環(huán)比上月同期大漲40%。從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，自5月開(kāi)始大量中低端剛需及改善型項(xiàng)目推盤(pán)均受熱捧，甚至開(kāi)始出現(xiàn)久違的“日光”現(xiàn)象，這一現(xiàn)象直接激發(fā)了此前一直在觀望的開(kāi)發(fā)商加快入市。

    老項(xiàng)目借精裝“領(lǐng)漲”

    “歷史證明，成交量持續(xù)上升后必然帶來(lái)房?jī)r(jià)不斷走高。”某項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人向北京商報(bào)記者透露，他操盤(pán)的項(xiàng)目近期新入市房源價(jià)格至少有不低于5%的漲幅。記者了解到，其樓盤(pán)目前銷售價(jià)格為3.2萬(wàn)元/平方米左右，漲價(jià)后的房?jī)r(jià)將接近3.4萬(wàn)元/平方米。

    “直接漲價(jià)或許難以讓購(gòu)房者在心理上接受。”一位代理行的業(yè)內(nèi)人士告訴北京商報(bào)記者，目前市場(chǎng)上多數(shù)老項(xiàng)目推新盤(pán)時(shí)都采用毛坯升級(jí)精裝修的辦法來(lái)實(shí)現(xiàn)漲價(jià)目標(biāo)。

    在7月預(yù)計(jì)入市的37個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，精裝或現(xiàn)房個(gè)數(shù)多達(dá)22個(gè)，占據(jù)絕對(duì)比重。其中不乏方莊公館這類普通住宅，包括新北京中心這樣的商住產(chǎn)品也追求精裝附加值，甚至連易郡這類別墅產(chǎn)品都開(kāi)始流行精裝修。

    對(duì)此，郭毅分析，目前市場(chǎng)環(huán)境還不支持價(jià)格上漲，但項(xiàng)目基于土地成本或時(shí)間成本不得不漲的矛盾之下，通過(guò)“精裝修”這種能夠拉開(kāi)產(chǎn)品品質(zhì)差距的手段來(lái)提升性價(jià)比的做法，開(kāi)始在市場(chǎng)中蔓延。未來(lái)，隨著供需矛盾的進(jìn)一步加劇，預(yù)計(jì)未來(lái)北京商品住宅市場(chǎng)中精裝修將逐漸成為標(biāo)配。

    業(yè)內(nèi)人士表示，老項(xiàng)目拿地時(shí)間早，開(kāi)發(fā)和持有的成本相對(duì)較低，在定價(jià)上具備先天優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，老項(xiàng)目周邊各項(xiàng)配套相對(duì)成熟，令其性價(jià)比有一定優(yōu)勢(shì)。再加上近兩年老盤(pán)周邊高價(jià)地頻現(xiàn)，一些購(gòu)房者也看好老項(xiàng)目上漲預(yù)期。

    隨著老項(xiàng)目庫(kù)存壓力、資金壓力得以緩解，開(kāi)發(fā)商必然提升價(jià)格預(yù)期，老項(xiàng)目將會(huì)“領(lǐng)漲”樓市。

    個(gè)別樓盤(pán)單價(jià)“跳漲”

    與房?jī)r(jià)普遍小幅上調(diào)不同，部分樓盤(pán)房?jī)r(jià)更是出現(xiàn)“跳漲”。

    合生濱江帝景項(xiàng)目相關(guān)人士不久前透露，合生濱江帝景將率先提高項(xiàng)目售價(jià)，提升幅度每平方米超過(guò)2000元。

    統(tǒng)計(jì)顯示，該項(xiàng)目去年8月入市價(jià)格為2.95萬(wàn)元/平方米，今年5月的報(bào)價(jià)在3萬(wàn)-3.5萬(wàn)元/平方米，而目前其報(bào)價(jià)水平已攀升至3.5萬(wàn)-3.7萬(wàn)元/平方米，從去年到現(xiàn)在的最高漲幅已經(jīng)超過(guò)5000元/平方米，漲幅幾乎呈現(xiàn)三級(jí)跳的趨勢(shì)。

    有分析人士認(rèn)為，北京樓市已經(jīng)走出低谷，漲價(jià)項(xiàng)目將不斷增多，整體房?jī)r(jià)水平將步入升溫期。

    “區(qū)域利好傳言”帶來(lái)了區(qū)域內(nèi)的銷量大增，這讓開(kāi)發(fā)商有了漲價(jià)、加推新貨量的底氣。數(shù)據(jù)顯示，截止到6月18日，通州區(qū)純商品住宅的網(wǎng)簽量已高達(dá)1272套，是5月同期的3倍半。

    業(yè)內(nèi)人士分析，需求的增加既有傳聞帶來(lái)的刺激效應(yīng)，也有通州各項(xiàng)配套及基礎(chǔ)設(shè)施的完善對(duì)樓市的實(shí)際支撐，如果年底通州積分落戶制度的細(xì)則能夠如期出臺(tái)，很可能會(huì)觸發(fā)區(qū)域銷量的又一輪暴漲。

    業(yè)績(jī)無(wú)壓房?jī)r(jià)“待漲”

    “房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)全面上漲，但一二線城市的房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)將繼續(xù)延續(xù)。”業(yè)內(nèi)人士表示，房企5月業(yè)績(jī)飄紅將為開(kāi)發(fā)商在一線城市提價(jià)帶來(lái)不少底氣。

    統(tǒng)計(jì)顯示，5月房企業(yè)績(jī)?nèi)€飄紅，20家標(biāo)桿房企的銷售業(yè)績(jī)普遍上升。

    萬(wàn)科5月銷售金額達(dá)到206.7億元，同比增長(zhǎng)四成，環(huán)比增加16.4%。恒大地產(chǎn)發(fā)布銷售簡(jiǎn)報(bào)顯示，5月單月恒大實(shí)現(xiàn)合約銷售額達(dá)167億元，創(chuàng)下恒大地產(chǎn)有史以來(lái)單月銷售的最高紀(jì)錄。同樣，5月保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積136.45萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)39.35%；實(shí)現(xiàn)簽約金額175.32億元，同比增長(zhǎng)43.46%。碧桂園單月合同銷售金額約125.4億元，同比增長(zhǎng)42%；合同銷售建筑面積約205萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)55%。

    中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前已經(jīng)有30大房企公布了5月業(yè)績(jī)，合計(jì)30家企業(yè)5月銷售業(yè)績(jī)達(dá)到1398.5億元，這些企業(yè)在4月的合計(jì)業(yè)績(jī)?yōu)?120.28億元，5月房企整體銷售環(huán)比平均上漲幅度達(dá)到24.8%。

    業(yè)績(jī)上升讓各大房企年中報(bào)的壓力小了許多，開(kāi)發(fā)商在一線城市已經(jīng)有資本從之前的“平價(jià)走量”，過(guò)渡到“伺機(jī)漲價(jià)”階段。

    同時(shí)，股市近期頻繁震蕩，令位數(shù)不少的資金有出逃傾向。以往股市大幅下跌，樓市則較快上漲，股市與樓市之間存在的“蹺蹺板效應(yīng)”也很可能催生房?jī)r(jià)上升。

    但業(yè)內(nèi)人士提醒，盡管房企5月銷售環(huán)比、同比都實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)，然而由于一季度市場(chǎng)低迷，前5個(gè)月多數(shù)企業(yè)全年業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率在40%以下。同時(shí)，目前北京樓市雖然彌漫漲價(jià)氛圍，但漲價(jià)基礎(chǔ)并不堅(jiān)實(shí)，樓市尚不具備大幅漲價(jià)的條件。