5月房?jī)r(jià)環(huán)比轉(zhuǎn)正：沾了一線城市的光

    只是因?yàn)橐痪€城市給了點(diǎn)“陽光”,5月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)就實(shí)現(xiàn)了一年來的首次環(huán)比轉(zhuǎn)正。

    6月18日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2015年5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉在解讀數(shù)據(jù)時(shí)表示,經(jīng)初步測(cè)算,5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅比上月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn),二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅高于新建商品住宅。5月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲主要是一線城市漲幅較大所致,北京房?jī)r(jià)連續(xù)3個(gè)月上漲,上海和廣州均實(shí)現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)月上漲,深圳房?jī)r(jià)更是連續(xù)6個(gè)月扮演“領(lǐng)頭羊”角色。

    交行分析師夏丹告訴記者,5月樓市總體呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的格局,但這其中很大程度來源于一線城市的帶動(dòng)作用,一線房?jī)r(jià)平均環(huán)比上漲達(dá)3%。

    一線城市領(lǐng)漲全國(guó)

    5月份,絕大部分城市房?jī)r(jià)同比仍然下降,但在環(huán)比上漲的情況下,部分城市同比降幅有所收窄。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,5月份,全國(guó)新建商品住宅價(jià)格同比下降的城市有69個(gè),其中降幅比上月收窄的城市有30個(gè),比上月增加15個(gè);二手住宅價(jià)格同比下降的城市有67個(gè),其中降幅比上月收窄的城市有38個(gè),比上月增加16個(gè)。

    上海易居房地產(chǎn)研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,經(jīng)計(jì)算,5月70個(gè)城市同比跌幅為6.3%,目前已出現(xiàn)連續(xù)9個(gè)月同比下跌的現(xiàn)象,但相比4月份6.6%的跌幅水平收窄了0.3個(gè)百分點(diǎn)。“其原因是5月份房?jī)r(jià)出現(xiàn)了環(huán)比增長(zhǎng),遏制了同比持續(xù)下跌的態(tài)勢(shì)。”嚴(yán)躍進(jìn)說道。

    而談及房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)向上勢(shì)頭,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉直言,“5月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲主要是一線城市漲幅較大所致,城市間分化加劇。”據(jù)測(cè)算,5月份北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比普漲,4個(gè)城市環(huán)比平均分別上漲3.0%和3.8%;最高漲幅(深圳)分別為6.7%和6.3%,分別比上月擴(kuò)大4.9和3.9個(gè)百分點(diǎn)。相比之下,二線城市房?jī)r(jià)整體較為穩(wěn)定;大部分三線城市房?jī)r(jià)仍然下降。

    目前最受關(guān)注的城市是深圳,該市無論是環(huán)比還是同比的漲幅均為最高,分別達(dá)到6.7%和7.7%。

    深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示,2015年5月,深圳一手商品住宅共成交6106套,環(huán)比上漲50%,同比上漲139.7%;成交面積60.8萬平方米,環(huán)比上漲50.1%,同比上漲151.1%。成交量的大幅攀升,帶動(dòng)了價(jià)格的大幅上漲:5月深圳一手商品住宅成交均價(jià)為28487元/平方米,環(huán)比上漲8%,同比上漲18.8%。

    其他幾個(gè)一線城市也明顯感受到了“紅五月”的熱度。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),北京5月全月新建商品住宅(含保障房、自住房)網(wǎng)簽量為8482套,比4月下降8%。但扣除保障房、自住房后,純商品住宅成交5176套,比4月上漲39.1%,比去年5月上漲24%。

    鏈家分析師李巧玲告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,在5月上旬再次降息的刺激下,市場(chǎng)的回升速度與3、4月份相比出現(xiàn)加快。這一方面與市場(chǎng)本來就存在大量的潛在需求有關(guān);另一方面,年內(nèi)多次利好政策推出,對(duì)需求的刺激效果越來越明顯。

    城市間分化更為嚴(yán)重

    除一線城市外,很多城市的房?jī)r(jià)也開始跳出下跌區(qū)間,5月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量再增兩個(gè),目前已達(dá)20個(gè)。嚴(yán)躍進(jìn)估計(jì),受5月份市場(chǎng)成交量較好的影響,房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量在增加,預(yù)計(jì)二季度將會(huì)有更多城市加入漲價(jià)的大軍中。

    根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),5月全月共有18個(gè)期房項(xiàng)目入市,供應(yīng)總量5239套,是4月供應(yīng)的近3倍。

    此外,還有其他復(fù)合因素助陣“紅五月”。除了已出臺(tái)的貨幣政策和信貸政策外,各地購房政策放松的步伐也未停止,如北京、天津公積金貸款首付比例的下調(diào),湘鄂贛公積金互認(rèn)擴(kuò)展至三省所有城市等。

    二手房領(lǐng)先一手房漲價(jià),與政策調(diào)整有直接關(guān)系。嚴(yán)躍進(jìn)表示,對(duì)于二手房的房東而言,在目前營(yíng)業(yè)稅免征期從過去的五年調(diào)整為兩年后,住房出售的稅負(fù)成本降低,所以漲價(jià)也符合常理。尤其一線城市二手住房成交量比較可觀,此類市場(chǎng)成交較好,確實(shí)會(huì)加快二手房的價(jià)格上漲速度。“居民置業(yè)熱情高漲,加強(qiáng)了對(duì)量?jī)r(jià)上行的正向刺激;加之股市的財(cái)富效應(yīng)顯現(xiàn),推升了小康家庭的投資意愿。”夏丹稱。

    前兩年,困擾樓市的一個(gè)大問題就是庫存過多,而庫存量和樓市火爆程度則成反比關(guān)系。根據(jù)某研究院的庫存報(bào)告,一線城市已連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)去庫存周期低于12個(gè)月水平的現(xiàn)象,反映了一線城市去庫存壓力得到有效釋放,進(jìn)而缺乏降價(jià)動(dòng)機(jī)。二線城市開始出現(xiàn)止跌反彈的跡象,而三線城市的跌幅在收窄。

    最典型的城市仍是深圳。深圳現(xiàn)在正面臨供應(yīng)乏力的局面:5月份新建商品住宅庫存去化周期僅為6.9個(gè)月。

    但全國(guó)樓市真的迎來房?jī)r(jià)拐點(diǎn)了么?研究報(bào)告顯示,2015年5月份,一、二、三線城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增幅分別為3.0%、0.0%和-0.2%,而4月份分別為0.9%、-0.1%和-0.3%。這反映了三類城市房?jī)r(jià)下跌的動(dòng)力都在削弱,而且一線城市領(lǐng)漲全國(guó)市場(chǎng)。

    中原地產(chǎn)報(bào)告提醒說,未來政策刺激效果集中體現(xiàn)在一、二線城市,而三、四線則越來越差。市場(chǎng)資源過分的集中,導(dǎo)致大部分企業(yè)轉(zhuǎn)向一、二線城市拿地;而三、四線城市崩盤可能性反而增加,這種樓市回暖背后的現(xiàn)象值得警惕。