佳兆業(yè)危機入伏化凍 稱融創(chuàng)優(yōu)點多望今后繼續(xù)合作

    “融創(chuàng)介入佳兆業(yè)收購的這段時間里,我們看到了他們的很多優(yōu)點,是一個非常優(yōu)秀的團隊,很多地方值得佳兆業(yè)學習。因此,未來有機會也希望雙方還可以合作。”佳兆業(yè)新聞發(fā)言人這樣對記者表示。

    這也是融創(chuàng)中國主席孫宏斌做出“佳兆業(yè)不值得收購”的表態(tài)后,這家仍未完全從危機走出房企的首度回應(yīng)。

    佳兆業(yè)在一定程度上也確實應(yīng)當感謝融創(chuàng)。有分析人士指出,融創(chuàng)中國實際上是為佳兆業(yè)提供一筆以收購為名的有息貸款,幫助佳兆業(yè)支付員工工資、工程款等應(yīng)急款項,保障公司的日常運營。

    而從近期的情況看,佳兆業(yè)的處境也似乎正在往好的方向發(fā)展。不但獲得了二股東的輸血,還拿下了深圳大型場館的運營權(quán),部分城市銷售也恢復(fù)了正常。佳兆業(yè)內(nèi)部人士還向記者透露,“老板(郭英成)回來以后,確實已經(jīng)給各分公司下達了任務(wù),要求他們盡快恢復(fù)各地的銷售”。

    急速下墜

    自去年年底開始,作為當?shù)刈畲蠓康禺a(chǎn)商之一的佳兆業(yè)便陷入了麻煩。因公司創(chuàng)始人郭英成涉及官員反腐案件,佳兆業(yè)在大本營深圳的全部房源被政府部門限制銷售。

    根據(jù)佳兆業(yè)2014年12月21日的公告顯示,該公司位于深圳的四處處于預(yù)售階段的物業(yè)項目、三處已落成的物業(yè)項目未售單位、以及三處持作出租或自用的物業(yè)均被鎖定。同時,其還有八個處于發(fā)展階段的物業(yè)項目所必要的執(zhí)照、許可證、批文、登記及備檔的常規(guī)申請不獲相關(guān)機構(gòu)接納。這已囊括佳兆業(yè)在深圳的所有未售物業(yè)。

    彼時,佳兆業(yè)便開始了自救行動。在房源“被鎖”的消息傳出后不久,佳兆業(yè)實際控制人郭英成家族旗下的大正投資,以每股2.898港元,溢價減持了5.755億股舊股(占佳兆業(yè)總股本的11.21%)予生命人壽。而生命人壽在付出16.68億港元的代價后,其在佳兆業(yè)的持股比例將增至約29.96%。并晉升為公司單一最大股東。

    隨后,公司創(chuàng)始人郭英成于2014年12月10日宣布辭任包括董事會主席在內(nèi)的一切職務(wù),其胞弟郭英智也由副主席、執(zhí)行董事調(diào)任非執(zhí)行董事。至此,郭英成家族全面退出佳兆業(yè)管理層,而郭英成的老鄉(xiāng),生命人壽的控制人張峻開始入主佳兆業(yè)的管理,并派出葉列理、雷富貴接任公司董事會主席及執(zhí)行董事。

    顯然,佳兆業(yè)希望可以通過這種方式傳達一些信息,以幫助公司解除困境。但情況卻并沒有像佳兆業(yè)想象的那樣發(fā)展。

    由于房源被鎖,無法正常銷售,佳兆業(yè)的資金狀況迅速惡化,各大金融機構(gòu)見此也紛紛向法院申請訴前財產(chǎn)保全,導(dǎo)致佳兆業(yè)在各地的資產(chǎn)大部分遭到司法部門凍結(jié);隨后,美元債券違約等一系列打擊又接踵而來。

    此時,擺在急速隕落的佳兆業(yè)面前只有2條路可走,要么破產(chǎn)清算,要么被別人收購。而這家年銷售額超過300億元房企,早在幾年前便制定了重回一、二線城市的戰(zhàn)略,因此其在深圳、上海等地擁有相當優(yōu)質(zhì)的項目儲備。因此,不少開發(fā)商對于收購佳兆業(yè)也均表達了濃厚的興趣。

    而當時剛剛從綠城收購案中脫身的融創(chuàng)中國,顯然是動作最快的一個。2月6日雙方同時公告稱,融創(chuàng)中國與郭英成家族簽署協(xié)議,并于1月30日以均價1.8港元/股,購入了佳兆業(yè)集團25.29億股,占佳兆業(yè)總股份的49.25%,涉及資金45.52億港元(約合人民幣36.72億元)。

    同時,今年2月1日,也就是融創(chuàng)宣布收購佳兆業(yè)股權(quán)的前五天,融創(chuàng)宣布以23.74億元的價格收購佳兆業(yè)位于上海的四個項目。分別對應(yīng)上海奉賢區(qū)佳兆業(yè)8號、上海青浦區(qū)君匯上品、上海浦東金融中心、上海嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)佳兆業(yè)城市廣場,是佳兆業(yè)在上海的主要土地儲備。

    實際上,融創(chuàng)的兩筆資金對于當時佳兆業(yè)來說顯然十分關(guān)鍵,也幫助佳兆業(yè)渡過了最為困難的時刻。

    否極泰來?

    而自融創(chuàng)介入佳兆業(yè)的收購后,關(guān)于佳兆業(yè)的“好消息”便開始不斷出現(xiàn)。

    先是3月份,佳兆業(yè)公布了其境內(nèi)債務(wù)重組計劃,共涉及資金479.7億元,占其境內(nèi)外計息債務(wù)總額650.09億元的73.79%。而這份境內(nèi)債務(wù)重組計劃,也獲得了境內(nèi)債權(quán)人的肯定。迅速搞定境內(nèi)債務(wù)的重組后,也讓佳兆業(yè)和融創(chuàng)可以全身心投入到海外債務(wù)的重組計劃中。而債務(wù)重組的完成是解決佳兆業(yè)危機的重要一步。

    隨后4月初的房源解鎖對于佳兆業(yè)意義更是重大。早在去年年底佳兆業(yè)深圳房源被鎖之時,佳兆業(yè)內(nèi)部人士便對《證券日報》記者稱,“事情的關(guān)鍵在于佳兆業(yè)位于深圳的房源何時解鎖,否則其他的手段對公司走出危機的意義都不大。”據(jù)悉,深圳的業(yè)務(wù)大約占佳兆業(yè)全部業(yè)務(wù)量的五分之一強,深圳房源全部被鎖對于佳兆業(yè)的打擊無疑是致命的。

    據(jù)悉,4月3日晚間,佳兆業(yè)位于深圳的多個項目,很大一部分房源狀態(tài)由”管理局鎖定”變?yōu)?ldquo;司法查封”。其中包括位于龍崗區(qū)的佳兆業(yè)中央廣場、佳兆業(yè)悅峰花園、佳兆業(yè)龍崗大道1號,大鵬新區(qū)的KPR佳兆業(yè)廣場,前海片區(qū)的佳兆業(yè)前海廣場等。

    佳兆業(yè)相關(guān)人士則對《證券日報》記者表示,截至目前,佳兆業(yè)所有行政司法查封已經(jīng)全部解除,意味著自2014年以來的政府鎖盤危機已經(jīng)不復(fù)存在,因行政原因?qū)е碌逆i盤已經(jīng)不復(fù)存在。

    至于仍有部分項目被標注為“管理局鎖定”,上述人士解釋稱,這部分項目都是業(yè)主交過定金的,但由于是期房,在產(chǎn)證辦理前無法實現(xiàn)過戶,如果這部分房源當前解除了管理局鎖定,債權(quán)人會申請司法查封,小業(yè)主的權(quán)益便會受到侵害。因此這些“管理局鎖定”的房源實際是佳兆業(yè)與相關(guān)部門的一種默契,在和債權(quán)人重組方案談判完成后,這部分標注鎖定的房源便將全部解封,而相關(guān)業(yè)主也是支持公司的這種做法。

    在房源解鎖后不久,4月13日,郭英成被再次委任為佳兆業(yè)董事會主席,同時回歸的還有其曾經(jīng)的秘書鄭毅,兩人雙雙成為佳兆業(yè)的執(zhí)行董事。此外,生命人壽還向佳兆業(yè)提供了一筆多達13.77億元的貸款,以幫助佳兆業(yè)支付一宗土地的出讓金。

    5月21日,深圳市鹽田區(qū)政府采購中心正式發(fā)布通知,佳兆業(yè)集團在深圳鹽田體育中心運營管理單位的公開招標中,擊敗全球多家文化體育公司,成功中標。對此,業(yè)內(nèi)人士普遍認為,佳兆業(yè)能中標一方面是其有著豐富文體產(chǎn)業(yè)運營經(jīng)驗,更關(guān)鍵則在于這意味著佳兆業(yè)和政府的關(guān)系已經(jīng)大大改善。

    分道揚鑣

    不過,就在佳兆業(yè)扭轉(zhuǎn)頹勢,一步步走出危機的時候。郭英成和孫宏斌矛盾也開始顯露了出來。

    5月28日,融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱,因收購若干先決條件并未達成,且買賣雙方均認為這些先決條件不能在今年7月31日的收購要約期內(nèi)達成,公司在評估各方條件后,決定于當日起終止有關(guān)佳兆業(yè)部分股權(quán)的收購,公司先后兩筆預(yù)付款連同利息,將由佳兆業(yè)大股東方分兩期退還。而其中第一筆11.625億港元的款項目前已經(jīng)完成了償還。

    實際上,雙方的不和諧自郭英成4月份重回佳兆業(yè)便已經(jīng)開始。

    在郭英成重新?lián)渭颜讟I(yè)董事會主席后不久,融創(chuàng)在佳兆業(yè)內(nèi)部擔任關(guān)鍵崗位的人員便遭到了清洗,融創(chuàng)團隊也全面從佳兆業(yè)的辦公地點搬離。

    對此,有業(yè)內(nèi)人士分析,當初融創(chuàng)的收購價格肯定是偏低的,每股收購價比凈資產(chǎn)低了六成,而目前郭英成看到局勢有所緩和,判斷可以完成自救,顯然不愿意把這筆買賣繼續(xù)下去。而除收購資金外融創(chuàng)不再有任何資金投入,也確實令郭英成有所不滿。實際上,當初收購協(xié)議中設(shè)立的若干先決條件,也給了郭英成回頭的機會。

    此外,佳兆業(yè)各種隱性債務(wù)和粉飾年報等問題的出現(xiàn),也確實令孫宏斌一方產(chǎn)生了猶豫。

    孫宏斌近日也表示,“不收購佳兆業(yè)就是融創(chuàng)覺得佳兆業(yè)已經(jīng)不值得收購了,它想不想賣對我來說都無所謂了,因為我不想買了。”同時,針對除收購資金外融創(chuàng)不再有任何資金投入的問題,他強調(diào)稱,自己只對融創(chuàng)的投資者負責,收購佳兆業(yè)過程中的一個底線就是不能影響融創(chuàng)的投資者和債權(quán)。融創(chuàng)不會給佳兆業(yè)做任何擔保和額外的東西,只是花錢買佳兆業(yè)的股票。

    “這是我的底線,因為我要對融創(chuàng)的投資者負責,對融創(chuàng)的債權(quán)負責。融創(chuàng)本來是一個非常好的公司,不能因為收購佳兆業(yè)把融創(chuàng)拖得很難受,那我犯不著。”孫宏斌稱。

    而就在雙方宣布分手后不久,融創(chuàng)再度發(fā)布公告稱,由于完成收購事項所需的條件不能在短時間內(nèi)達成,決定終止收購佳兆業(yè)上海四個項目。根據(jù)融創(chuàng)與佳兆業(yè)簽訂的《解除協(xié)議》,佳兆業(yè)需要退回10.12億元給融創(chuàng),同時支付按年利率10%計算的資金占用費3512萬元,合計10.48億元。

    對此,有業(yè)內(nèi)人士也指出,不到一個月的時間里,佳兆業(yè)能馬上退還兩筆總額近20億元的款項給融創(chuàng),可見其資金鏈壓力已經(jīng)得到緩解。

    自救之路

    實際上,僅從目前的情況看,郭英成選擇自救這條路并沒有什么錯。

    近日,有消息稱,杭州當?shù)劂y行已經(jīng)開始降低對佳兆業(yè)的風險評估,就在6月份,佳兆業(yè)杭州區(qū)域住宅項目玖瓏山已經(jīng)獲得中國銀行杭州分行放行,允許其貸款抵押物由土地變?yōu)楝F(xiàn)房,這意味著這個項目可以成功辦理房產(chǎn)證進入正常銷售環(huán)節(jié)進而恢復(fù)資金運轉(zhuǎn)。

    同時,佳兆業(yè)目前已有八個區(qū)域的項目全部可以正常銷售,包括重慶、綏中、遼寧、長沙、上海、成都、蘇南、佛山。而湖北、山東、珠海等地則是部分項目開始正常銷售。知情人士還透露,佳兆業(yè)所有的分公司都在跟金融機構(gòu)談解除司法查封,很多城市已經(jīng)在走流程,各地銀行開始逐步放款。

    此外,據(jù)了解,佳兆業(yè)創(chuàng)始人郭英成近日出現(xiàn)在了佳兆業(yè)成立16周年的活動派對上,并在當天召集佳兆業(yè)在全國的高管開視頻會議,要求在7月31日之前佳兆業(yè)在全國所有房地產(chǎn)項目必須恢復(fù)銷售。同時,集團財務(wù)部的人已經(jīng)迅速牽頭各地方公司高管,聯(lián)系合作金融機構(gòu),協(xié)商解鎖事宜。

    對此,佳兆業(yè)內(nèi)部人士向《證券日報》記者確認了上述幾則消息。“銀行放行的目前只有杭州的項目,其他都還在談,只能說進展都還不錯。同時,一些城市的項目也確實恢復(fù)了銷售,主要是這些項目債權(quán)關(guān)系比較清楚,公司和債權(quán)人談得也挺好,盡快恢復(fù)銷售回籠資金對雙方都是有好處的。而老板回來以后,肯定是給我們下達了一些任務(wù),但具體期限是不是7月31日,這個還不好說”。

    值得注意的還有近日佳兆業(yè)對管理層的調(diào)整。6月11日佳兆業(yè)發(fā)布公告稱,因有意投放更多時間于其他公務(wù),葉列理辭任執(zhí)行董事及董事會副主席,金志剛辭任董事會執(zhí)行董事,變動即日生效。與此同時,佳兆業(yè)董事會進一步宣布,執(zhí)行董事鄭毅已獲委任為該公司行政總裁。

    據(jù)悉,34歲的鄭毅2007年加入佳兆業(yè)集團,曾擔任郭英成的秘書,并在集團多家下屬公司擔任多個職位。對此,有業(yè)內(nèi)人士指出,由鄭毅擔任行政總裁,可以更好的執(zhí)行郭英成的意圖,畢竟郭英成目前仍在中國香港,何時回到內(nèi)地仍不好判斷。

    而在完成本次管理層調(diào)整后,佳兆業(yè)的5名執(zhí)行董事分別為郭英成、孫越南、雷富貴、喻建清、鄭毅。在葉列理離開后,生命人壽的代表也只剩雷富貴一人,其余3人均是郭英成的嫡系部隊。

    顯然,郭英成正在一步步的重新完全掌控這家其一手創(chuàng)建的公司。不過,其自救之路也注定并不輕松。

    雖然各地銷售開始逐步恢復(fù)正常,但郭英成本人暫時還沒有回到內(nèi)地,仍處于遙控指揮的狀態(tài)。同時,公司財報也一直沒有披露。對此,佳兆業(yè)方面對《證券日報》記者表示,由于涉及聯(lián)交所規(guī)定,關(guān)于財報的消息一切以公告為準。

    此外,與海外債權(quán)人的談判也還在繼續(xù),而這也是解決佳兆業(yè)危機的關(guān)鍵一步。在融創(chuàng)退出談判后,郭英成已委托佳兆業(yè)前任副董事長譚禮寧主持債務(wù)重組的工作。據(jù)悉,譚禮寧在房地產(chǎn)和企業(yè)融資等方面均有豐富經(jīng)驗,在加入佳兆業(yè)之前,曾任職盛高置地和合生創(chuàng)展的高層職位,亦曾在多間主要的國際投資銀行從事企業(yè)融資業(yè)務(wù)。

    譚禮寧透露,佳兆業(yè)正考慮融創(chuàng)以外的收購要約,并向境外債權(quán)人承諾,會盡快提供包括境內(nèi)重組及公司與境內(nèi)貸款方討論進展的最新情況、是否在考慮融創(chuàng)要約以外的其他相關(guān)方提出的要約、境外重組的擬議時間表,及在未來幾周將如何開展工作等信息。

    佳兆業(yè)內(nèi)部人士也透露,公司已經(jīng)拿出一份較融創(chuàng)方案更有利于債權(quán)人的重組計劃,目前雙方仍在協(xié)商。而在佳兆業(yè)的危機全部解決前,《證券日報》記者也將繼續(xù)關(guān)注此事的走向。