京公租房開發(fā)資金初定 閑置公積金或用于建公租房

    市住房公積金管理中心紀委書記郝衛(wèi)平近日在做客《首都之窗》時首次明確表態(tài)，北京正在制定利用部分閑置公積金建設保障房的政策。

    一位參加過政府討論的官員向記者透露，正如郝衛(wèi)平所說，政府討論的問題不是北京想不想將公積金用于保障房建設的問題，而是“非常積極地爭取成為最終的試點城市，并對如何利用公積金的問題做了深入的研究和探討”。

    而最近透露出來的官方的討論結果是，公積金將更多地傾向于建設公共租賃住房。廉租房取代經適房，公租房取代限價房，可能成為本市將來保障房發(fā)展的趨勢。

　　公租房受寵

    100億元。

    這是今年年初北京市“兩會”期間，北京市副市長陳剛在提及北京市希望能利用閑置的公積金建設保障性住房時，給出的具體利用額度。

    但在將近一年的時間里，本市新開工建設的所有保障房項目仍然是由各大開發(fā)商出資建設的，閑置公積金的身影始終遁于視線之外。直到今年10月，住建部等七部門聯(lián)合發(fā)出《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》并啟動試點工作后，北京再次成為關注的焦點。

    與此同時，公眾對于利用公積金建設保障房的公平和資金安全發(fā)出質疑。

    “100億元只占到現(xiàn)有公積金余額的1/10。”一位參加過北京市政府關于公積金建設保障房討論的住房保障部門官員稱，截至今年9月底，北京住房公積金余額達到了1054.37億元。從公積金收支的規(guī)律看，每年收納數(shù)額總是大于支取數(shù)額的，因此對于繳納者支取公積金和貸款不會造成影響。

    這位官員同時也認為，從投資的角度來看，盡管是保障性住房，但房產本身也是目前最具有保值和增值的產品之一，因此，被使用的部分閑置公積金不會因為用于建設保障性住房而受到損失，反而會具有很大的回報價值。

    目前保障性住房的類型有廉租房、經濟適用房、兩限房和公共租賃房。那么，閑置的公積金到底更側重那種類型的房屋建設呢？

    從討論的結果看，更多的意見傾向于用于公共租賃住房。上述官員透露，根據(jù)目前討論的結果，一旦北京成為試點城市之一，這部分資金將更多地用于支持今年才加入保障房行列的公共租賃住房，并很有可能采取政府直接建設或者回購的方式，在近兩年內大力發(fā)展公共租賃住房，以幫助讓更多的人實現(xiàn)“居者有其屋”。

　　保障房“被”投資

    今年7月，目前本市最大的限價房小區(qū)——西三旗旗勝家園在交房僅半個月后，就出現(xiàn)了房主出租房屋的現(xiàn)象。通過記者調查，北京很多經適房、限價房都存在不少被出租的情況。此事經媒體報道后引發(fā)輿論嘩然，為什么保障房都賣給了不缺房的人，而真正需要的人卻買不到房。

    “限價房已成為投資熱點。”一位長期從事保障房建設的開發(fā)商私下告訴記者，這句聽起來似乎是悖論的話，其實大有深意。在現(xiàn)實生活中，很多買房人都知道這句話的含義，包括已經住進限價房的人也并不避諱這個話題。

    按照政府當年制定限價房的政策，限價房的價格應該是當?shù)刂苓吷唐贩康陌俜种甙耸?，也就是說，限價房的房價要明顯低于周邊商品房。其目的除了讓中低收入家庭買得起房，還要能起到抑制周邊房價的作用。而且，在年滿5年后轉讓時，應按屆時同地段普通商品住房和限價商品住房差價的一定比例交納土地收益等價款。

    因此，理論上投資限價房根本沒有利潤空間。該開發(fā)商認為，在當時的情況下，限價房的政策是非常合理的。

    但是，令政策制定者始料未及的是，除了2008年短暫低迷之外，商品房的價格一路上揚。目前，絕大多數(shù)限價房的價格與周邊商品房價格差已經超過了50%以上，而且，考慮到購房者的承受能力，新開工的限價房項目基本沒有跟著商品房漲價。

    他舉例說，北京首個交用的限價房項目，位于上地的美和園，當初的定價是6600元/平米，建成出售時，周邊的商品房單價已經達到12000以上，現(xiàn)在的單價更是突破了2萬元。房價上揚帶來的巨大價差顯而易見，即便是繳納一定比例的差額，房主們還是能獲得豐厚的利潤。

    因此，限價房不僅起不到抑制房價的作用，現(xiàn)在反而尷尬地成為投資熱點，已經完全背離了設計初衷。 “只要存在利益，就會存在很多不符合條件的人‘制造’條件去申請限價房。”這位開發(fā)商說，保障房也具有投資屬性，從廉租房到限價房，投資回報也逐漸變大。

    最終的結果就是，政策本身受到挑戰(zhàn)，人多房少，增加行政辨別和監(jiān)督成本，政府被詬“不作為”。

    夾心層的尷尬

    有心買房，但努力踮起腳尖卻始終夠不到門檻的，是另一個龐大的夾心層住房群體。

    盡管按照政策規(guī)定，不同收入的中低收入家庭，可以根據(jù)自己家庭實際情況，選擇不同的房屋類型，以此保障每一類收入標準的家庭都有房可住。但在實際操作中，廉租房、經適房和限價房三者中，選擇的進退之間，縫隙過寬。

    孟超（化名）就是其中踮起腳尖者。

    29歲的孟超和父母同住在位于朝陽區(qū)團結湖附近一間60多平米的房子里。雖然全家的收入并不算低，但由于母親殘疾，平時很多錢花在了就醫(yī)上，買房成家，就不免有些捉襟見肘。他因此希望買一套經適房或限價房。

    詳細了解后他發(fā)現(xiàn)，他們的家庭收入，比購買限價房規(guī)定的標準略高出一些（三口以下家庭年收入8.8萬元），因此他被排除在購買限價房的大門之外。

    類似的情況，也同樣出現(xiàn)在經適房和廉租房上。很多家庭符合購買限價房標準，卻只能買得起經適房；而一些符合購買經適房標準的家庭，只能承擔得起廉租房。于是，他們即便獲得了選房的機會，也不得不最終放棄。

    而另一個現(xiàn)實是，成功住進保障房和限價房的家庭一旦“脫貧”，就不再是被保障的對象，但是因為保障房政策中退出機制的缺失，已經出售的保障房，很難退回，而政府還需要建設更多的同類住房滿足其他低收入家庭的需求。

    對于保障房退出機制的缺失，前述住房保障部門官員也表示認同。他說，每一個政策的制定都是按當時的情況分析和討論出來的，不可能完全顧及未來的情況。

    “挪用”公積金

    “公共租賃房將解決保障房準入和退出時遇到的尷尬。”該位官員透露，政府在出臺公共租賃住房管理辦法的時候，就考慮到了這些問題。

    據(jù)透露，公共租賃住房管理辦法規(guī)定，公租房所指的對象包括已經通過廉租房、經適房、限價房資格的輪候家庭以及其他住房困難家庭。

    這就打破了之前因為準入條件的不同，而被束縛的狀況。那些符合購買經適房、限價房，但又沒錢購買的家庭，同樣可以有房可住。

    同時，公共租賃住房管理辦法還明確規(guī)定，公共租賃房租賃期限最長為5年，合同期滿承租家庭應當退出住房。續(xù)租需要進行復審，不符合續(xù)租條件的，將至少按同類地段類似房屋市場租金收取租金，并還有可能記入信用檔案。

    “因此，公租房制度對于解決不符合條件家庭的退出，也更加有力。”這位官員說。

    截止到目前，公共租賃住房仍然罩著一層神秘的面紗。房屋到底有多大面積？每月租金是多少？政府始終沒有公布這些細則。按照公租房管理辦法中的規(guī)定，本市公共租賃住房將按照保本微利的原則，并結合承租家庭負擔能力和同類地段類似房屋市場租金一定比例下浮確定租金。

    上述住房保障部門官員說，和此前的保障性住房出售就能回本賺錢相比，公共租賃房只能靠租金回報，投資回報時間肯定很長，多數(shù)開發(fā)商并不愿意投入。所以，部分閑置的公積金就是最好的資金來源，因為建立公積金的初衷就是幫助百姓解決住房的問題。其次，公積金不需要短期回報，可以有足夠耐心長線投資。因此，在核算租金價格上，就可以考慮制定出一個低于市場行情的價格。

    此前，有關部門曾向公租房登記人群進行過租金摸底。其中在需求情況一欄中，公租房可承受租金水平被分為四個檔次，分別為500至1000元、1001至1500元、1501至2000元、2001元以上。

　　觀念的挑戰(zhàn)

    對于社會是否能夠接受租房居住這一觀念，政府官員和開發(fā)商均給出樂觀的回應。

    他們認為，社會不會排斥這種新的生活方式。在公租房租住的家庭可以長期住在里面，甚至可以按照自己的喜好布置房子，和住在自己購買的房子里的感覺幾乎一樣。

    另外，隨著商品房價格的上升，人們會測算買房和租房的價格，不排除租房租住70年的總價會低于買房價格的情況出現(xiàn)。

    對于資金來源而言，公租房的投資方目前似乎還只有政府。房地產開發(fā)商，還只是隔岸觀望，待機而動。

    “因為開發(fā)商沒有那么強大的資金實力”。一位開發(fā)商向記者說，公租房更像是一個穩(wěn)定且有長期收益的投資品，因此，部分閑置公積金、養(yǎng)老金等擁有大量閑置資金的單位，是公租房最好的投資方。

    觀望歸觀望，相關官員認為，經適房被廉租房取代，公租房取代限價房，肯定是一個發(fā)展方向。